Налог с вариантами

Во-первых, это потомки тех, кто имел право на получение жилья в порядке реституции (возврата незаконно отчуждённых домов и квартир), совершенно не планирующие перебираться в «историческую родину».

Во-вторых, молодые люди, покидающие Эстонию из-за бесперспективности самореализации в стране, где их родители приватизировали жильё. И те, и другие часто не считают целесообразным продавать квартирную собственность, предпочитая постоянный денежный приход в форме платы за аренду (тем более, цены на этом рынке пока ещё растут).

По нашим законам нерезидент от полученных арендных платежей обязан платить подоходный налог в размере 20%. Техника дела несложная. Однако права на четырёхпроцентный вычет по годовой декларации у нерезидента нет. Единственная льгота, которая одинакова у резидентов и нерезидентов: оплата арендатором за коммунальные услуги в обоих случаях не входит в базу налогообложения (эта норма появилась в законе о подоходном налоге сравнительно недавно).

Но кроме оплаты за коммуналку и услуги квартирного товарищества владелец жилья несёт ещё целый ряд расходов (особенно, если происходит смена арендатора). Можно ли нерезиденту избежать налогообложения арендного дохода? Или, по крайней мере, не заморачиваться с налоговыми платежами?

Можно. Если, например, он создаст здесь товарищество с одним товарищем (самим собой) и внесёт в форме неденежного взноса квартиру в товарищеский капитал или передаст её в безвозмездное использование этому товариществу. В таком случае получаемый фирмой доход не попадёт под налогообложение, и если средства от арендных платежей не изымать в форме зарплаты либо дивидендов, а накапливать на счёте (например, для приобретения ещё одной недвижимости либо для будущего капитального ремонта, а возможно даже для развития другого бизнеса в Эстонии), то налоги не появятся.

Правда, усложнится документооборот. Можно фирму не создавать, а обойтись регистрацией в Эстонии предпринимательства физического лица (это имеет смысл, если есть постоянные текущие расходы, связанные с жилищной собст­венностью). И, наконец, есть третий вариант: сдать квартиру (дом) в аренду эстонс­кому предприятию, которое уже от своего имени будет оперировать этой жилой площадью на рынке.

Конечно, размер налога будет для владельца тоже 20% от стоимости первоначальной сделки (то есть сдачи в аренду фирме-оператору), но у собственника не будет никаких забот. Удержит налог и внесёт его в бюджет фирма-оператор. Такой вариант особенно имеет смысл, если жильё используется для сдачи в кратковременную (посуточную) аренду. В таком случае доходность от имущества резко вырастает, но и хлопот прибавляется. Из другого города, тем более - из другой страны управлять таким бизнес-процессом, практически, невозможно.

Чтобы исключить риски в такого рода ступенчатых сделках, необходимо в договоре первоначальной аренды недвусмысленно зафиксировать два обстоятельства: способ постоянного информирования собственника о фактической оплате коммунальных и «товарищеских» счетов, и очень детальная договорённость о праве на инвестиции в ремонт или изменение чего-либо в арендованных помещениях. Таким способом снимаются две опасности, которые удерживают собственников от работы с фирмами-операторами.

Действительно, есть примеры, когда годами не оплачиваются счета квартирных товариществ, а потом с помощью товарищества начинают «отжимать» квартиру. Так же, как спустя какое-то время арендатор заявляет об уходе и предъявляет документы о вложении средств в устранение или предуп­реждение аварий и т. п. К сожалению, даже при обращении в суд собственник-нерезидент не всегда выигрывает, хотя всем (наверное, и суду) понятно: он становится жертвой ушлых местных проходимцев и крышующих их юристов.

Ясно, что у владельца жилья, находящегося в шаговой доступности от него, значительно меньше проблем и обмануть его труднее. А нерезиденту-собственнику необходимо прибегнуть к помощи специалистов на стадии составления договора. Не лишним будет совет специалистов и при выборе варианта налогообложения. Если, конечно, нерезидент не полный лох.