5 причин, почему инвестировать в фонд коммерческой недвижимости

Доходность коммерческой недвижимости составляет 7-8% от ее цены  в год, тогда как жилая недвижимость приносит доход в 4.5-5.5%. Причина этого кроется в более высокой арендной плате за квадратный метр.  В то  же время, покупная цена одного квадратного метра сдаваемой в аренду коммерческой площади иногда даже ниже, чем, например,  цена квадратного метра квартиры.  Например, если один квадратный метр в современном офисном здании стоит в среднем 1600-2100 евро, а стоимость аренды составляет 10-15 евро/кв.м., то средние цены современных квартир остаются в пределах 2000 – 3000 евро, а аренда - в среднем  8-14 евро / кв.м.

Говорят, что арендаторы квартир более стабильны, чем арендаторы коммерческой недвижимости. Так ли это в Прибалтике?  Скорее, можно сказать, что если договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются в среднем на 3-7 лет с условием расторжения, то договоры аренды жилья заключаются на год.  Это связано с тем, что люди арендуют жилье до момента, пока у них самих не появляется возможность приобретения квартиры.

Структура эстонского договорного фонда недвижимости нередко сравнивается с международной структурой REIT, эффективной с точки зрения расходов и налогов для инвестирования в недвижимость и регулярно, не менее одного раза в год, возвращающей инвесторам 90% арендного потока. Фонд недвижимости Baltic Opportunity Fund может хотя бы раз в квартал непосредственно из денежного потока распределять между инвесторами рентный доход.

От фондов, которыми занимаются управляющие альтернативными инвестиционными фондами, Финансовая инспекция требует постоянного управления  рисками, например, осуществления беспрерывного анализа и управления рисками, вытекающими из договоров аренды и финансирования.   В Baltic Opportunity Fund управление рисками осуществляется за счет разного срока договоров аренды и низкого финансового рычага.  Договоры аренды не должны завершаться все одновременно, и кредиты взяты на каждый отдельный актив на лучших условиях только в пределах 50%.  Подобный профессиональный подход нередко позволяет уменьшить колебание стоимости фонда, что выражается в более стабильной доходности инвестиционного портфеля.  При принятии решений в фондах опираются на исторические проанализированные данные, детальные бюджеты, а решения принимаются профессиональной командой, в которую входят аналитики, обладающие разнообразным опытом инвесторы и руководитель фонда.Активно управляемый фонд является лучшим выбором для тех, кто только начинает инвестировать или у кого нет времени каждый день отслеживать рынки и делать на основании этого стратегические анализы.  В части договорной недвижимости в  правилах фонда прописана подробная инвестиционная стратегия и правила диверсификации рисков, на которые должен всегда опираться руководитель фонда.  Перед вложением денег инвесторы должны обязательно ознакомиться с правилами фонда и оценить, подходят им стратегии и риски или нет.  

Недвижимость является альтернативным классом имущества, корреляция которого, например, с доходностью акций и облигаций, в целом низкая. С точки зрения портфеля, инвестиция в недвижимость рассеивает риски в портфеле инвестора.  Руководитель фонда в свою очередь диверсифицирует риски фонда недвижимости, инвестируя в разные секторы и регионы.   Инвестиции Baltic Opportunity Fund распределены между торговлей, офисными площадями и сектором проведения досуга, а активы находятся только в столицах прибалтийских стран.  Основная цель фонда: производить для инвесторов регулярные дивиденды и построить при помощи долгосрочных договоров аренды портфель денежных потоков, что позволяет платить дивиденды из арендного потока даже в условиях экономического кризиса. 

Инвестиция в недвижимость приносит доход даже, когда на горизонте забрезжила инфляция, и это важно, поскольку последняя, образно говоря, съедает деньги.  Baltic Opportunity Fund ориентирован на сильных арендаторов и здания, способные привлечь арендаторов в долгосрочной перспективе.  Как правило, ежегодное повышение цен на аренду связано с текущей инфляцией.  Защита от инфляции обеспечивает ежегодную индексацию аренды в зданиях в соответствии с размером инфляции.  По мере роста спроса удачно расположенная недвижимость обладает хорошими предпосылками для того, чтобы рост дохода от аренды превышал инфляцию.

Коммерческая недвижимость в Прибалтике является растущим классом имущества.  Построены качественные современные здания, управление которыми максимально эффективно.

Привлекательным инвестирование в  коммерческую недвижимость прибалтийских стран делает то, что инвестор может приобрести здание с арендаторами из Северных стран значительно дешевле, получая тем самым большую доходность, чем инвестируя в коммерческую недвижимость непосредственно в Северных странах.  Это означает, что с точки зрения инвестора соотношение риска и доходности коммерческой недвижимости значительно лучше именно в Прибалтике.