Чем дальше в 21 век, тем выше цены...

В здоровом теле – здоровый дух!

В Англии о недвижимости принято говорить не только на деловых встречах, но, как правило, даже в барах и за семейным ужином. Причина довольно простая – в Англии, как и в Америке, рынок недвижимости это тахометр, а также в некоторой степени и двигатель экономического прогресса. Именно от роста или падения цен на недвижимость зависит национальное чувство финансовой самоуверенности и денежного благополучия, а следовательно, способность и желание англичан тратить деньги. Чем больше растут цены на недвижимость, тем более богатыми себя ощущают домовладельцы; тем более склонны они взять дополнительный кредит под своё жильё и тем больше они тратят денег на развлечения, покупки и путешествия. Перезаложив свой дом, большинство предпринимателей начинают новые бизнесы; а также родители, чтобы заплатить за учебу своих детей, зачастую увеличивают ипотечные кредиты.

Было проведено множество исследований и написаны сотни научных работ о взаимосвязи между рынком недвижимости и состоянием экономики. Выводы были довольно разнообразные, но в целом, все авторы сошлись на том, что «в здоровом теле - здоровый дух», иными словами, ростущие цены на недвижимость – признак «здоровой» экономики, а продолжительное падение цен на недвижимость является либо последствием, либо симптомом рецессии.

Что? Где? Когда?

Статью о ценах на недвижимость в Англии мы хотели написать еще давно. Но, поскольку в 2006 году каждый месяц в центральном Лондоне устанавливался новый ценовой рекорд, а за квадратный метр жилья платили столько, что даже самые опытные маклеры не могли поверить в происходящее, то мы решили немного переждать. На удивление всем цены так и не перестали бить рекордов и замедления роста пока никто не предвидит, а поэтому мы все-таки взялись прокомментировать ситуацию на рынке.

Для тех, кто не работает в сфере недвижимости прошлый год ничем не отличался от позапрошлого. Лондонская недвижимость как была дорогой, так дорогой и осталась, с той только разницей, что она стала еще дороже. Для тех же, кто «живёт и дышит» недвижимостью, 2006 – был чем-то особенным; чем-то таким, чего Лондон уже не видел долгие годы. Мало сказать, что цены скакали вверх с завидным постоянством; количество покупателей на одного продавца увеличилось в несколько раз! Конечно, стоит отметить, что рекордный рост цен произошел только в центральном Лондоне и в нашей статье мы говорим о лучших районах, таких как Chelsea, Belgravia, Kensington, Knightsbridge, Mayfair. Большая же часть Великобритании не была затронута этой волной безумия и домовладельцы не могут похвастаться таким же необъяснимым интересом со стороны покупателей. В таких популярных и дорогих районах как Hampstead, Greenwich, Wimbledon, Richmond или St John’s Wood рост цен тоже был довольно впечетляющий, но беспрецедентным и невероятным его вряд ли можно назвать.

Возьмем, к примеру, среднестатистический дом в Chelsea в хорошем состоянии и с небольшим садом. Если в конце 2005 года, ?13,000 – ?15,000 за квадратный метр за такой дом было чем-то из ряда вон выходящим, то теперь ?15,000 – ?18,000 это норма. Если в 2005 самые уникальные, так называемые трофейные дома, с трудом достигали ?25,000 за квадратный метр, то в 2006 такие же дома улетали за ?30,000 за квадратный метр. Не все сегменты рынка росли одинаково, но стоит отметить, что особый интерес вызывали большие семейные и «трофейные» дома. Годовой прирост цен на дома, на порядок превысил тот же квартирный показатель. Так, например, если раньше цена квартиры за квадратный метр в Kensington была на 20-30% дешевле, чем дома, то теперь эта разница увеличилась до 25-35%. Тем самым, бизнес-модель «скупаю все квартиры в здании и делаю из него дом на одну семью» приобретает всё больше финансового смысла.

Существует множество различных индексов и каждый показывает различные статистические данные, но, усреднив, можно сказать, что цены на недвижимость в центральном Лондоне выросли за последний год, как минимум на 25%, но на некоторых улицах и площадях и на 50-60%.

Для России (особенно Москвы) и многих других развивающихся стран 50% годовой прирост не является чем-то новым и в некоторых восточно-европейских столицах цена недвижимости удваивалась за 10-12 месяцев. Но не стоит забывать, что в развивающихся странах в конце 20 века недвижимость была сильно недооцененна и во многих из них, ценам до сих пор еще есть куда расти. В Англии же, с начала 21 века цены на недвижимость как были одними из самых высоких в мире, так и остались, и даже 10-25% годовой прирост переводит их в категорию «недосягаемых и необъяснимо высоких», не говоря уже о 50% приростах.

Кто прав, кто виноват?

Чем мог быть вызван такой рост? Причин довольно много, но самая главная из них – это предложение, а точнее отсутствие онного. Минимальное количество домов выставленых на продажу, также как и рост цен, не перестает бить все рекорды. С каждым месяцем все меньше и меньше домов появляется на рынке и как бы маклеры не старались, им не удается повысить предложение. Много домов продаётся уже в первую же неделю, когда раньше точно такие же дома могли стоять непроданными по несколько месяцев. В газетах начали писать об агентствах недвижимости, которые продали все дома и квартиры что у них были и теперь они концентрируют все свои усилия на поиск продавцов, а не покупателей.

Но такой скачек цен был вызван не только отсутствием предложения. Спрос также возрос, причем несоразмерно уменьшению предложения. Последние несколько лет были периодом мирового экономического подъема. Фондовые биржи, кредитно-финансовые учреждения, производители сырья, индустрия развлечений и даже инфотехнологическая отрасль – для всех основных двигателей экономики 2005-2006 годы были «золотой порой». FTSE и Dow Jones, HSBC и Barclays, Goldman Sachs и Merrill Lynch, нефть и золото, сахар и кофе – все они из месяца в месяц бьют рекорды, что в свою очередь фильтруется в виде бонусов и повышенных зарплат в карманы работников. Получив же миллионные бонусы, работники спешат их потратить и, как правило, на недвижимость. Количество доморощенных мульти миллионеров растет «не по дням, а по часам»; а ко всему этому эмиграция богатых русских, китайцев, индийцев и представителей других развивающихся стран в Лондон, увеличивается в арифметической прогрессии.

Подытожив, получаем вполне простое уравнение: Чрезмерный спрос + неадекватное предложение = шокирующий темп роста цен.

Немного истории...

Было бы крайне неосмотрительно, комментировать происходящее сегодня и делать какие-то выводы, сперва не заглянув в прошлое.

В прошлом веке в Англии цены на недвижимость поднималсиь относительно стабильно, с тремя только периодами крайне резкого взлёта, которые, как неудивительно, заканчивались не менее резким падением. В начале 70-х прошлого века мировая экономика шла в гору как никогда уверенно и с высоко поднятой головой. К сожалению, период резкого подъема не долго длился и закончился удваиванием цен на нефть, что в свою очередь привело к краху не только британского рынка недвижимости, но и к мировой стагнации. Через несколько лет мир оправился от рецессии и здоровая экономика середины и конца 70-х послужила катализатором очередного ускоренного роста цен на недвижимость. Но практически утраивание цен на нефть в конце 70-х, в очередной раз вернуло всё на свои места и произошла очередная коррекция цен на недвижимость.

Середина и конец 80-х были золотой порой английского City и, когда так называемый Big Bang 1986 года в корни изменил финансовую структуру Великобритании, вся экономика рванула вверх. Вместе с экономикой поднялась и инфляция, и, на то время находящийся под контролем правительства Маргарет Тетчер, Bank of England поднял базовую ставку по кредиту с 7% до 15%, стараясь обуздать инфляцию. Рынок рухнул! «Буря в пустыне», скачек цен на нефть, экономический кризис в Японии и общая мировая стагнация усугубили кризис. На этот раз легким испугом отделаться не удалось и очень много британцев узнали на личном опыте что такое банкротство, безработица и настоящий крах рынка недвижимости. В некоторых местах цены упали на 30-40%. Этого видимо было мало и в сентябре 1992 Джорж Сорос добавил соли на еще незажившую рану британской экономики и практически обанкротил британское правительство, удачно сыграв на падении фунта. Это окончательно убило энтузиазм британских инвесторов и рынок недвижимости окончательно сумел «встать на ноги» лишь к концу 1990-х.

Гадание на кофейной гуще

Трудно сказать, что ждет рынок в ближайшие годы или даже месяцы. Если домовладельцы так и не начнут выставлять свои дома и квартиры на продажу, то цены будут расти, и будут расти еще быстрее, чем раньше. Ведь к бонусам и зарплатам работников Лондонского финансового сектора лишь добавляют нули, а не убирают; да и количество мульти миллионеров из России, Китая, Индии и других развивающихся стран пока не уменьшается.

Но, с другой стороны, геополитическая обстановка в мире настолько нестабильна, что очередная война на Ближнем Востоке теперь уже может повлечь за собой не просто рост цен на нефть. Мы живем в слишком хрупком мире и малейший конфликт может привести к масштабному экономическому кризису, столкновению цивилизаций или даже мировой войне. Птичий грипп, различные эпидемии, террористические акты, природные катаклизмы – все это, от чего не защищен Лондон, может привести не только к резкому падению цен на недвижимость, но и к общему спаду как английской, так и мировой экономики.

Мы уже не раз говорили, что предсказывать направление цен на недвижимость неблагодарное дело, поскольку слишком уж капризная, своенравная и непостоянная эта составляющая британской экономики. В прошлом году, ни один из ведущих экономистов страны не смог даже примерно предсказать тот рост цен на недвижимость, который произошел в Лондоне. На самом деле половина из них говорили, что цены упадут. В этом году все великие мыслители более оптимистичны, но всё-равно есть достаточно финансистов, маклеров, профессоров и исследователей, которые верят в неизбежное падение цен в 2007-2008.

Мы воздержимся от этой крайне заманчивой возможности предсказать будущее, но скажем, что если вы решили купить недвижимость в выше упомянутых районах центрального Лондона, то будьте уверенны – она переоцененна. Хотя, то же самое можно было сказать и месяц назад, и пол года назад, и год назад и нет никакой гарантии, что цены не вырастут еще на 20% или 30% за следующий год. Лишь интуиция поможет в выборе правильного решения, но, можете не сомневаться - если ваша интуиция подсказывает вам продать ваш дом, а не покупать новый, то проблем с продажей вашего дома даже по завышенной цене у вас не будет.

Autor: Роман Григорьев