Что такое Freehold & Leasehold или с чем едят английскую недвижимость?

05 февраля 2008, 00:00

Что такое Freehold amp; Leasehold или с чем едят английскую недвижимость?

Копать предлагают от забора и до обеда

На Западе преобладают два основных подхода к решению проблем. Первый – это американский, где «всё для человека» и жизнь настолько проста, что иногда даже тошно становится. Второй – это английский, где очень много вещей не только вопреки здравому смыслу, но к тому же заставляют задуматься о вечном и порой задаться вопросом: «Неужели нация, которая была ответственна за большую часть мирового ВВП в начале ХХ столетия, так и не смогла адаптироваться к реалиям современности и живёт позапрошлым веком?».

Впервые столкнувшись с разделением форм владения недвижимостью в Англии на Leasehold & Freehold, мало сказать, что я был неприятно удивлен – по правде говоря, мне на минутку пришлось усомнитсья в своих интеллектуальных способностях. Безусловно, со временем можно стать экспертом даже в квантовой механике и сейчас, как вы уже могли заметить, я статьи пишу на эту, воистину, интересную тему. Но для тех, кто ещё не прошёл «правовую акклиматизацию», я постараюсь ускорить этот процесс и объяснить вкратце то, что следует знать прежде, чем покупать недвижимость в Англии.

Стоит заметить, что я так и не смог подобрать достойного перевода этим двум весьма концептуальным понятиям - Freehold & Leasehold. Все попытки найти русский аналог или понятный технический перевод заканчивались плачевно, и вызывают у меня, помимо смеха, ещё и чувство стыда за скудность нашего юридического лексикона. Поэтому заранее прошу прощения у тех русофилов, кто на дух не переносит англицизмы и их употребление в родной речи.

Freehold или владейте своим домом на здоровье

Копнув поглубже в английское земельное законодательство (Land Law), вы откроете для себя удивительный факт – основные понятия тут не менялись со времен Вильгельма Завоевателя, когда в 1066 году он заложил фундамент системы, которой англичане искренне гордятся, а иностранцы искренне не понимают. Теоретически, вся земля в Англии и Уэльсе принадлежит Её Величеству Елизавете II, а все остальные смертные имеют лишь безусловное право пользования этой землёй и строениями, которые на ней находятся. Freehold - это очень схожая с мировой практикой форма владения недвижимостью, и поэтому, купив freehold дом (квартиры никогда не бывают freehold), вы становитесь, в нашем понимании, полноправным владельцем и можете делать с ним все что душе угодно, лишь бы местное самоуправление не было против (поверьте, они будут). Бюрократы, гордо называющие себя Департамент Планирования (Planning Authorities) и ответственные за сохранение уникальности английской архитектуры, ни чем другим не занимаются, как с превеликим удовольствием превращают жизнь застройщиков и обычных жителей, желающих реновировать свой дом, образно выражаясь, в каторгу.

Безусловно, не на всё требуется разрешение. Например, если Ваш дом не находится в списках English Heritage (т.е. не является объектом особого национального интереса), то вы можете смело безо всякого разрешения ломать внутренние стены, менять окна или даже пристраивать оранжерею (при условии, что она, в зависимости от типа дома, не превышает 10 или 15% от общей площади оного). Как дома попадают в эти списки – это отдельная тема для последующих статей, но зато как только ваш дом получает статус Listed, и не приведи Господь, Grade I Listed, то самое время вспомнить начальную школу. Вам нужно будет разрешение буквально на всё: перепланировку, смену окон, дверей, любого рода реновации. Даже перекрасить дом в ваш любимый розовый цвет без официального разрешения чревато штрафом и настоятельной рекомендацией вернуть дом в прежнюю цветовую гамму. Порой это кажется чистейшим абсурдом, хотя, взглянув на уникальный характер некоторых районов Лондона, несомненно, понимаешь, что даже если их, иногда парадоксальные, решения и противоречат всем законам формальной логики, они непременно в интересах общества и необоснованными их назвать язык не повернётся.

Есть множество нюансов, касающихся владения freehold, о которых вы обязательно услышите от своего адвокта, но если вы решили купить или уже купили таковой, то можете смело применять все свои знания и опыт накопленные за долгие годы владения жилплощадью в других странах и в большинстве случаев не промахнётесь.

Leasehold или шаг влево и вы у разбитого корыта

Leasehold могут быть как квартиры, так и дома, участки земли или целые деревни. До 2002 года квартирой можно было владеть только на основе договоров долгосрочной аренды (lease), и это значит, что выражение - я владею квартирой, еще 4 года назад было технически неверно. Да и сейчас, в 99.9% случаев, если вы решили все-таки купить квартиру, то скорее всего она будет leasehold и владельцем, с юридической точки зрения, вы всё-равно не будете.

По определению – покупая недвижимость на основе leasehold, вы становитесь полноправным владельцем документа, именуемого договор долгосрочной аренды, который в свою очередь даёт вам исключительное право временного пользования и оккупирования пространства находящегося внутри той самой квартиры или дома. Не более. Договор аренды может быть заключен на какое угодно количество лет, будь то 22, 55, 121 или даже 999 лет, причем заплатить надо за весь период заранее. Чтобы вы ориентировались в ситуации, скажу, что за 50 лет эксклюзивного пользования leasehold можете рассчитывать выложить порядка 75% от стоимости дома-freehold. За 25 лет – порядка 55%. За 10 лет – порядка 35%, (во всех случаях ±10%). Leasehold дома с 90 и более годами пользования в договоре называются virtual freehold по той простой причине, что по стоимости они практически равны с freehold домами.

Не стоит удивляться, но ни стенами, ни полом, ни потолком вы владеть не будете. Всем этим владеет landlord или freeholder – тот, кому вы заплатили за эксклюзивное право нахождения в вышеупомянутом помещении и, скорее всего, но не всегда, в придачу обязались платить ежегодно земельную ренту (Ground Rent), которая может варьироваться от ?25 до ?500 в год, но в редких случаях может достигать и ?10 000-?50 000 в год, за мультимиллионные особняки в Челси и Белгравии. Если вы хотите снести пару стенок или поменять окна, нужно разрешение того самого landlord. Если вы вдруг решили, что больше не будете ему платить земельную ренту, то можете в скором будущем оказаться в положении «без особого места жительства», поскольку закон позволяет владельцу-freeholder-у забрать у вас право пользования помещением, если вы не уплатили оговоренную сумму денег.

Изучив повнимательнее leasehold вы поймете, что оно схоже с нашей системой долгосрочного снятия жилплощади в аренду, с той только разницей, что вы платите сразу и много. Да и прав у вас на порядок больше, чем у обычного арендатора, но в то же время на порядок меньше, чем у полноправного владельца. К тому же, как было упомянуто выше, выбора у вас другого, к сожалению, нет. Пожалуй, вполне уместно вспомнить выражение наших предков, de gustibus non est disputandum – о вкусах не спорят, и поэтому, если англичане ничего против такой системы не имеют, нам тоже придётся смириться и, мило улыбнувшись, покупать leasehold квартиры.

Не все то золото, что блестит

Так что же должен знать каждый желающий приобрести недвижимость на Туманном Альбионе? Две простые истины: Freehold - это безусловное право собственности и несет оно ту же самую смысловую нагрузку, что и владение недвижимостью в любой другой стране. Leasehold - это право, дающее вам эксклюзивное владение недвижимостью на определенный период времени и, как правило, за номинальную годовую земельную ренту. Цена leasehold недвижимости со временем падает, поскольку с каждым годом остается всё меньше лет на договоре аренды. Не приняв нужные меры и не продлив договор аренды, можно лишиться всех прав на пользование этой недвижимостью. Хотя, если на договоре остаётся 100 + лет, всё это не очень-то должно вас волновать, по крайней мере, в ближайшие 15-20 лет.

Об основных подводных камнях владения квартирами, о leasehold системе в деталях, о других формах владения недвижимостью, а также просто интересные и познавательные статьи о недвижимости в Великобритании читайте в будущих номерах нашего журнала.

    Роман Григорьев
Рассылка dv.ee
Хотите получать свежие экономические новости на свой e-mail? Подпишитесь на рассылку dv.ee!

* E-mail:

* Имя:

Спасибо, что присоединились к рассылке новостей dv.ee!

Мы отправили вам на е-mail письмо, подтверждающее вашу подписку.

Если письма нет, то проверьте, правильно ли ввели все данные. Вопросы по адресу liis.rush@aripaev.ee.

Новости
14:05 18 мая 2017
Эстония и Россия подписали договор Сегодня министр государственного управления Михаил Корб подписал на форуме приграничных территорий в Пскове договор с Россией о трансграничном сотрудничестве.
Как разбогатеть?

Займы частным лицам и фирмам – опасности и возможности

Построй свой дом

Каковы преимущества стальной кровли перед другими материалами?

Блог клиента
Газета в формате PDF
Юридическая информация
Юбиляры
Mероприятия
Полезные предложения