Аракас: пристегните ремни, жесткая посадка началась

17 марта 2008, 11:43

Бывший руководитель фирмы недвижимости Arco
Vara Вильяр Аракас, даёт прогнозы для этого рынка на ближайшие 10 лет. Что
ожидает рынок недвижимости Эстонии в 2018 году?

Во-первых, рынок недвижимости в 2018 будет более скучным, чем мы привыкли его видеть сейчас. Если подумать, сколько всего о недвижимости было написано за последние 5 лет, сколько исследований проведено и мнений опубликовано, то можно сделать вывод, что этот сектор, направленный, в основном, на местное потребление получил непропорционально много общественного внимания. Если бы столько внимания и площади в СМИ мы уделяли, например, организовывая конференции по экспортной промышленности, то поняли бы гораздо яснее, что означает мистическое понятие – эстонская Nokia.

Очевидно, что последующие 10 лет для рынка недвижимости Эстонии будут значительно сложнее, чем предыдущие 10 лет. Глобальный сектор недвижимости только что повернулся с позитивной позиции на очень негативную, и прежде, чем эстонский рынок недвижимости достигнет своего дна, пройдёт ещё время. Полагаю, что гораздо больше времени, чем мы сейчас в состоянии представить. Я уверен на все 100%, что таких цен и объёмов сделок с недвижимостью, какие мы наблюдали в 2004-2006 годах, мы в последующие 10 лет не увидим. Также я уверен, что такого быстрого роста на жильё в Эстонии, больше никогда не будет.

Сектор недвижимости изменится и превратится из побочного бизнеса обычного эстоноземельца в дополнительную деятельность крупных строительных фирм. На этом рынке останутся доминировать 4-5 крупные фирмы, основанные как на эстонском, так и на иностранном капиталах. Не берусь смелости называть конкретные имена, но сейчас на рынке есть, как минимум, 20 очень сильных деятелей, которые смогут при консолидации рынка много взять на очередной волне подъёма рынка. Предполагаю, что в последующие 10 лет с рынка исчезнет, как минимум, одна знаменитая скандинавская фирма, а может – больше. Основной причиной для этого станет – низкая мотивация высшего руководства предприятия как работников за зарплату. Благодаря этому, они не смогут конкурировать с фирмами, основанными на эстонском капитале.

Предприятий, занимающихся развитием недвижимости, в нашем сегодняшнем понимании этого слова, станет гораздо меньше. Те, кто останутся, будут работать на узкий сегмент рынка (займут свою нишу), на тот, который не представляет интереса крупным застройщикам. Нам надо просто смериться с жестокой правдой – многие сегодняшние застройщики закончат очень «болезненно», через банкрот.
Также следующее десятилетие будет тяжёлым и на рынке бюро- и торговых площадей. В конце 2008 и начале 2009 годов стоит ожидать больших трудностей на этом рынке: предложения начнут превышать спрос и для многочисленных бизнес-площадей просто не будет хватать арендаторов. Не стоит удивляться, когда количество вакантных площадей на границе центра города будет превышать 30% от общего количества предлагаемых площадей. Если экономика Эстонии будет продолжать расти даже минимальными темпами, то за 2-3 года все бизнес-площади найдут своих арендаторов. Также и торговые центры переживут не лучшие времена из-за снижения цен на аренду, а также – большого количества вакантных площадей.

Рынок производственных площадей вряд ли ожидают крупные передряги, так как в этом секторе не наблюдается переизбытка предложений. В ближайшей перспективе (2-3 года) на рынке бизнес-площадей стоит ожидать обратного удара, за которым последует фаза подъёма, которую, впрочем, также ожидает падение из-за преизбытка предложений.

Большие изменения ожидают и рынок услуг в секторе недвижимости. В последующие 10 лет посредничество и оказание консультационных услуг в области бизнес-недвижимости станет привилегией крупных международных консультационных фирм. Местным же деятелям останется на этом рынке не большая площадка для игры.

В сфере посредничества и оказания услуг на рынке жилой недвижимости по-прежнему будут преобладать местные фирмы. Однако и здесь стоит ожидать значительную консолидацию: сильные профессионалы перейдут на работу в крупные фирмы и много маленьких фирм исчезнет. Точно такое же развитие событий приходилось уже наблюдать на рынке Восточной Европы, куда выходили глобальные консультационные фирмы. Страны Балтии остались на заднем плане во многом благодаря своему маленькому рынку, по сравнению с рынками Польши, Румынии или, например, Украины. Рынок жилых площадей останется в руках местных предпринимателей.

Верю, что в течение последующих 10 лет останется недосягаемым уровень цен на жилье, который был в конце 2006 года.

Вспомним, что цены на недвижимость в Хельсинки сегодня ещё не достигли уровня цен начала 1990-х годов. Рассчитанные на 40 лет дома в районах Ласнамяэ, Мустамяэ и Ыйсмяэ всё так же прочно будут стоять на своих местах. Большинство квартирных товариществ возьмут кредиты и отремонтируют дома как с технической стороны, так и с визуальной.

Осмелюсь предположить, что через 10 лет цены в спальных районах советской постройки всего лишь в пределах статистической ошибки будут отличаться от цен на многие построенные в XXI веке во время бума недвижимости квартиры. Частично благодаря тому, что расширение города будет ограничено низкими инвестициями местных самоуправлений в новые, масштабные инфраструктуры. Если сегодня площадь жилья среднего эстонца на треть меньше такого же показателя по Европе, то, благодаря негативной рождаемости и продолжающемуся строительству, которое снова наберет обороты не ранее 2010 года, через 10 лет мы догоним Европу.

Так как развитие недвижимости, во многом, зависит от возможности получения кредита, то ключевым фактором станет развитие банковского сектора в Эстонии. Я верю, что следующее десятилетие будет более скучным. Конечно же, произойдёт перераспределение долей и на этом рынке, где нынешние два лидера уступят место другим, более крупным на своём скандинавском рынке банкам. Уверен, что после перехода на евро мы увидим выход на балтийский рынок не более трёх новых универсальных банков. Интереснее всего обещают быть слияния и покупки.
Поднявшись над спецификой рынка недвижимости мы увидим такую же безрадостную картину. Сейчас уже многие жители Эстонии понимают необходимость реформы экономики. В ситуации, когда точное направление ещё не определено, результаты реформ мы сможем увидеть ещё не скоро. Конечно, это вызовет недовольство народа правительством и всё большую силу станут набирать евроскептики. Особенно в ситуации, когда старым членам ЕС надоест играть в демократию и они потребуют (и получат требуемое) большего представительского мандата. Поиск одной и единственной «эстонской Нокии» будет переименован в поиск «10 хускварн». Надеюсь, что экономические проблемы Эстонии будут обсуждаться открыто и без ложного подтекста, а также будет начат поиск выхода из положения. Это неизбежно вызовет отток молодых специалистов, прежде всего, в другие страны ЕС.

Преимуществом Эстонии была, есть и будет её динамичность, которую мы сейчас потихоньку теряем, опускаясь в популистские политические споры, результатами которых является сохранение недействующего status quo. Многие небольшие страны выбирают в качестве конкурентного преимущества перед большими государствами путь «налогового рая». И если Таллинн хочет остаться финансовым центром, то без сокращения налоговых ставок это невозможно.

Возвращаясь к недвижимости, стоит отметить, что при выборе этого пути стоит возвести в центре Таллинна ещё несколько высотных зданий, которые заполнили бы различные инвестиционные фонды и финансовые консультанты. Как и стоимость аренды торговых площадей, через 10 лет аренда в высотках «финансового центра» вырастет.

В свое время президент Леннарт Мери сказал, что положение неутешительно, но это удобрение для нашего будущего. Верю, что данная цитата идеально подходит для описания нынешнего положения на рынке недвижимости. Похмелье через несколько лет пройдёт, но я надеюсь, что оглядываясь в 2018 году назад, мы согласимся, что несмотря на последствия, этот опыт был для нас необходим. Я уверен, что падение рынка недвижимости будет жестким. Тем самым — прикрепите ремни, у кого они есть!

    Вильяр Аракас
Рассылка dv.ee
Хотите получать свежие экономические новости на свой e-mail? Подпишитесь на рассылку dv.ee!

* E-mail:

* Имя:

Спасибо, что присоединились к рассылке новостей dv.ee!

Мы отправили вам на е-mail письмо, подтверждающее вашу подписку.

Если письма нет, то проверьте, правильно ли ввели все данные. Вопросы по адресу liis.rush@aripaev.ee.

Новости
17:32 17 мая 2017
Украина и ЕC оформили безвизовый режим Глава Европарламента Антонио Таяни и Кармело Абела, министр внутренних дел Мальты, председательствующей в Евросоюзе, подписали закон, предоставляющий безвизовый режим гражданам Украины.
Как разбогатеть?

Займы частным лицам и фирмам – опасности и возможности

Построй свой дом

Почему для отопления дома лучше подходит тепловой насос воздух-вода?

Блог клиента
Газета в формате PDF
Юридическая информация
Юбиляры
Mероприятия
Полезные предложения