Покупая квартиру, узнай, жив ли девелопер

Если у девелоперов возникают сложности с продажами объектов, то это может означать для владельца уже проданной квартиры то, что девелопер захочет свои обязанности по обслуживанию квартир и связанные с этим затраты незаконно переложить на плечи других квартирособственников.

Уже известны первые случаи, когда обанкротившийся девелопер оставил свои долги по коммунальным платежам собственникам уже проданных квартир. Последние должны ликвидировать задолженность, поскольку в противном случае весь дом может остаться без соответствующей услуги. Договор с поставщиком услуги, например, с водоканалом или поставщиком газа, как правило, заключает товарищество, а не каждый собственник квартиры отдельно. Это означает, что за оплату услуг перед поставщиком услуги отвечает товарищество, а не каждый квартировладелец. Распределением затрат внутри дома в таком случае занимается товарищество, которое должно заботиться о том, чтобы все владельцы квартир оплачивали свою долю. С возникновением задолженности возникает опасность того, что поставщик услуги может оставить без услуги всё товарищество, как партнёра по договору, а не только конкретных задолжавших владельцев квартир. Страх остаться без услуги вынуждает других владельцев квартир помогать товариществу ликвидировать долг, чтобы затем обратиться с требованием к товариществу.

Дело осложняется тем, что на сегодняшний день достаточно много кредитов, взятых во времена бума, находятся под угрозой - ипотека, которая выступает в качестве гаранта кредита, больше, чем рыночная стоимость самой квартиры. Если квартира будет передана в вынужденную продажу, то в первую очередь удовлетворяются требования по ипотеке. Если возможная цена продажи квартиры меньше суммы долгов, то ясно, что часть требований останется неудовлетворённой. В этом и есть опасность для КТ остаться с носом.

В новых домах срок строительной гарантии, согласно законодательству, составляет как минимум два года. Если дела у девелопера идут плохо и угроза банкротства стоит на пороге, то у покупателей квартир существует реальный риск, что гарантийное обслуживание в какой-то момент будет прекращено. А то, что некоторые гарантийные проблемы возникнут, более чем вероятно. Экономическая логика говорит, что если у покупателя есть риски – например, оплачивать задолженность соседей или отсутствие гарантийного обслуживания, то покупатель может согласиться их акцептовать, но за цену ниже среднерыночной. Большинство находящихся сегодня в трудном положении проектов по недвижимости были запущены во времена бума на рынке, когда цены были значительно выше сегодняшних средних цен на рынке. Поэтому продажа по цене дешевле среднерыночной создаёт спираль падения, где девелоперам попасть в прибыль или в ноль никак не возможно. Цена ниже среднерыночной увеличивает вероятность банкротства девелоперов и увеличивает риск для потребителей.

Что должен делать владелец квартир в такой ситуации? Покупатель квартиры должен убедиться в «жизнеспособности» девелопера. Чем больше квартир продано и чем меньше число выставленных на продажу, тем меньше предполагаемый риск для покупателя. Сигнал опасности для потребителя – налоговые долги девелопера - если они большие, то следует выяснить причину задолженностей и то, планирует ли девелопер их погасить. Положительным моментом можно назвать то, что у нас есть крупные отечественные и зарубежные девелоперы, в отношении которых мы можем быть достаточно уверены, что они будут действовать на нашем рынке и через пять лет. Такие предприятия должны и сегодня заботиться о том, чтобы покупателям не пришлось оплачивать чужие долги и чтобы гарантийное обслуживание было обеспечено.