Capfield: Рынок позволяет дифференцировать уровень арендной платы

«До сих пор нам удавалось поднимать арендную плату, но думаю, что в ближайшие годы цены на аренду, скорее всего, расти не будут», – сказал Горнишеф. И добавил, что в связи со сменой арендаторов в Lasnamae Centrum’е они пока что смогли заключить договора на более выгодных для себя условиях.

Горнишеф с уверенностью утверждает, что в будущем арендная плата будет больше соответствовать конкретному торговому центру и его месторасположению, что всегда  сказывается на его популярности. «Можно предположить, что в последующие годы в связи с ожидаемым ростом конкуренции на рынке произойдёт корректировка и дифференциация уровня арендной платысообразно месту и ситуации».

 После реконструкции управляющая компания решила переименоватьNorde Centrumв Nautica. «В основном в связи с тем, что центр полностью обновляется – меняется как внутреннее содержание, суть, так и образ, а потому мы пришли к заключению, что важно сменить и название, – объяснил Горнишеф. – А цель наша – расти. В центре увеличится удельный вес магазинов модной одежды и пунктов питания, прибавятся возможности для проведения свободного времени. Кроме того, появятся услуги в сфере красоты и здоровья».

Начав планировать расширение, пришли к заключению, что нужно использовать своеобразие и возможности месторасположения центра. «Мы сразу поняли, что тема и архитектура центра должны быть увязаны с темой моря и порта. Понятно, что это надо было отразить и в названии. Среди других вариантов выбрали Nautica («Навигация»), это название имеет отношение и к морю, и к северным странам», – сказал Горнишеф.

Читайте интервью с членом совета фирмы Capfield, управляющей Norde и Lasnamae Centrum’ом, Рубеном Горнишефом:

 

Что нового и интересного будет в расширенном центре Nautica, чего раньше не было?

Прежде всего,это новая и любопытная архитектура и дизайнерские решения, с которыми пришлось повозиться. Уверен, что выходит эффектно, современно и будет  интересно для посетителей.

Не берусь с полной уверенностью утверждать, что мы внедрим там самые современные технологии, но планы такие есть. Сейчас находимся в фазе, когда наряду с поисками арендаторов, мы занимаемся иусовершенствованным содержанием. Коммуникации и рекламу центра стараемся организовать с использованием современных дигитальных решений. Ищем разные варианты, чтобы придать центру оригинальность. Анализируем различные решения и пытаемся выбрать из них самые интересные.

Пытаемся каждое строение по-возможности осовременить, чтобы побочные расходы наших арендаторов были как можно меньше. Ищем энергосберегающие решения, начиная с вентиляции, освещения и пр., что даст возможность следить за расходами и активно управлять процессами.

Ищем и дружелюбное к клиенту решение для парковки, которая вписывалась бы в центр Таллинна. В самом центре хотим предложить клиентам всё то, что не имеет отношения к покупкам. У посетителя центра должно иметься место, где посидеть, зарядить мобильник, воспользоваться бесплатным интернетом. Всё не связанное с покупками, должно быть для человека удобным, чтобы ему захотелось вернуться.

Насколько серьёзным конкурентом станет для вас торговый центр Porto Franco, собирающийся в ближайшие пару лет открыть свои двери рядом с Nautica?

Поскольку этому проекту уже не один год, то естественно, что мы в курсе таких планов. Прикинули, как это отразится на нас и пришли к выводу, что когда этот центр, наконец, будет готов, то это нам, скорее принесёт выгоду. Любая дополнительная активность в районе порта в целом привлечёт людей и в наш центр.

Поначалу мы опасались, что некоторые арендаторы из-за такого соседства решат в их пользу, но теперь мы так не думаем. Если этот центр будет таким, как запланирован, то разница между нами довольно большая, и места хватит всем.

В своих центрах вы используете технологию iBeacon. Насколько она оправдывает себя и как это восприняли клиенты? Какие планы у вас на этот счёт на будущее?

Эту технологию мы используем для анализа потребительского поведения в центре, а не  непосредственно для проведения кампаний. Наша цель – понять своего клиента, это довольно трудная задача для торговых центров. А этот метод, позволяет анализировать потребительское поведение на протяжении длительного времени.

Технология современная, при помощи смартфона она считывает передвижения человека в центре, что даёт представление о том, какие магазины предпочтительнее и сколько времени каждый проводит в центре. Для нас это информационный канал, который мы используем дополнительно к счётчикам клиентов на входе. Думаем, что будем и впредь пользоваться этой технологией. При этом, есть у неё и плюсы, и минусы: меняется количество смартфонов, и снять показатели один к одному не получается.

В Lasnamae Centrum мы выяснили, что там очень большой удельный вес постоянных клиентов. Если сравнивать с другими, то постоянная клиентура наших центров в разы больше. Это говорит о том, что мы имеем дело с локальным торговым центром. Наши клиенты ценят близость к дому и удобство. Так что для ласнамяэсцев мы должны быть ещё лучше и удобнее.

Будучи собственником торговой площади, мы имеем возможность менять состав арендаторов. Управление центром не сводится к одному только заключению договоров об аренде. Многое зависит от сотрудничества с арендатором, начиная от выбора характера магазина до всякого рода тонкостей совместной работы.

Нашим приоритетом года является внимание не только к внешнему, физическому виду центров, но и к внутреннему содержанию. Пока мы больше занимаемся визуальной стороной вопроса: вместе с арендаторами думаем, как улучшить вид магазина, как сделать более удобным вход в него и многое другое. Нам бы хотелось, чтобы центр постоянно жил и обновлялся. Мы очень плотно думаем об этом и хотим, чтобы наши арендаторы думали вместе с нами.

Если назвать причины, по которым пришлось сменить того или иного арендатора, то, пожалуй, одна из них та, что концепция магазина устарела и уже не привлекает покупателей, что в свою очередь, означает, что магазин не имеет достаточного оборота, он стал нерентабельным.

В Lasnamae Centrum мы сознательно экспериментируем с самыми разными группами товаров. Там есть возможность делать это. Большинство магазинов, которые мы туда внедрили, работают успешно, но через пару лет некоторые пришлось закрыть именно потому, что данная товарная группа не подошла этому центру.

Как в центрах под управлением Capfield рассчитывают арендную плату – она фиксированная или зависит отоборота расположенного в центре магазина? Как вы определяете справедливую для арендатора цену?

Мы регулярно отслеживаем обороты арендаторов. В торговле главный показатель – это продажа, важен размер оборота на квадратный метр за месяц или за год. Этот показатель даёт возможность определить рентабельность магазина. У разных товарных групп есть устоявшиеся показатели оборота, которые считаются успехом.

Назначая плату за аренду, мы исходим из средней на рынке. Признаюсь, что иногда бывают решения не в пользу получения наибольшей арендной платы, а в пользу предлагаемых арендатором иных ценностей, которые положительно повлияют на общий уровень торгового центра или будут полезны для привлечения покупателей. Думаю, такой подход в ближайшее время станет более распространённым, и центры при выборе арендатора будут исходить именно из содержания, сути предложений, а сумма аренды уйдёт на второй план.

В основном, уровень арендной платы у нас фиксированный, но примерно в трети случаев есть договорённости о дополнительных платах в зависимости от оборота – если он превысит некий оговорённый уровень. Этот приём наиболее активно применяется для магазинов одежды и обувных, где оборот отследить довольно просто.

Насколько в 2016 году выросла арендная плата для магазинов в центрах, управляемых Capfield, и поднимете ли вы её в нынешнем году?

В 2016 году средний рост арендной платы в портфеле Capfield был равен 3%, но часть индексации была почти нулевой, поскольку в последние годы рост индекса потребительской активности (ИПА) в Эстонии был равен 0 или был негативным (а с ним в большей мере и связано повышение в договорах арендной платы). Уровень платы в центрах Capfield прежде всего рос благодаря результатам активного управления, мы сменили многих арендаторов, что позволило, помимо улучшенного предложения новыми и более привлекательными магазинами, повысить и договорную арендную плату. Кроме того, многие наши договоры об аренде предусматривают фиксированное повышение арендной платы.

В итоге нынче мы всё же ещё смогли повысить арендную плату, но думаю, что в последующие годы она уже расти не будет. В связи со сменой арендаторов в Lasnamae Centrum нам удалось заключить договоры, выгодные для нас. Заметно, что в уплотняющейся конкуренции объём предложений растёт, и это с точки зрения арендаторов, может быть для них выгодно, особенно в центрах, расположенных на окраинах. В крупных и сформировавшихся центрах арендная плата больших изменений не претерпит. Что ясно, так это то, что в будущем уровень арендной платы будет больше соответствовать конкретному торговому центру, его месторасположению, что напрямую связано с популярностью центра. Можно прогнозировать, что в ближайшие годы в связи с ожидаемым усилением конкуренции на рынке произойдёт корректировка и дифференциация арендных цен в соответствии с местом и ситуацией.

В этом вопросе мы проявляем гибкость, и зачастую время открытия центра зависит от продуктовых магазинов. В Norde Centrum’е мы неоднократно корректировали время работы. Например, проследили за интенсивностью движения судов в порту и в зависимости от этого начали открывать центр на час раньше. Такое решение было принято совместно с арендаторами.

Уверен, что часы работы центра один управляющий диктовать не может, это решать арендаторам. Суть должна исходить от арендатора, а его решение – зависеть от потребителя. Если в вечерний промежуток времени (с 19-20-21.00) покупатели в центр не ходят, не думаю, что кто-то захочет держать свой магазин открытым.

В данный момент я и впрямь могу утверждать, что за дверью выстроилась очередь. Но понятие очереди нуждается в уточнении. Естественно, что есть арендаторы, готовые  прийти в центр, а есть и такие, которых хочет заполучить центр, а они к этому не готовы. Эта ситуациярассроченная и в разрезе центров – разная.

Для нас очередь сейчас – явление позитивное, так как в ней стоят те, кого мы сами хотим видеть в роли арендаторов. От этого зависят и принимаемые нами решения. В половине, вернее даже, в подавляющем большинстве случаев, мы сами идём к арендатору. К тому, кто не стоит в очереди, но которого хотят центры.

Но рассматриваем мы все предложения – и себя, и сотрудничества, и всё взвешиваем.

Набором магазинов в Nautica мы очень довольны. Почти два года мы работали во имя того, чтобы увеличить в новом центре удельный вес магазинов готовой одежды, и стремились к тому, чтобы найти арендаторов, не представленных в центре города. Критерием для отбора было желание сделать выбор вещей интересным для людей, которые ищут то, чего нет, к примеру, в Стокманне или в Виру-кескусе. Мы обнаружили дефицит дешёвой и среднего ценового класса одежды для молодёжи, а также скудный выбор остромодных вещей. Тут хотелось бы сказать, что в новом центре Nautica мы откроем множество магазинов, новых для всего рынка.

И в Lasnamae Centrum’е нашей целью было увеличить долю модных магазинов. Там с некоторыми арендаторами мы годами регулярно вели переговоры, прежде чем пришли к соглашению. Но есть и такие, кто пока не готов работать в нашем центре, предпочитает дождаться, когда его расширение завершится, разом увеличится число новых открывающихся магазинов модной одежды, что приведёт к ещё большему изменению концепции центра. Причиной может быть и то, что в настоящий момент свободных площадей у нас просто нет. Это долговременные процессы.

Торговый центр Nautica  частично будет двухэтажным, и Lasnamae Centrum после реконструкции и расширения станет двухэтажным.

У вас есть планы открыть какой-нибудь новый торговый центр? Знаю, что на границе с Таллинном у вас есть свободная земля. Что вы планируете с ней делать?

В начале выезда с Тарту маантеэ на границе с поселком Пеэтри у нас есть подходящая под коммерческую застройку земельная площадь. Но она не прямо предназначена для торгового центра. Этим проектом мы плотно занимаемся. Собираемся основать там строительный магазин вместе с крупногабаритными торговыми площадями, приспособленными под товары для дома и внутреннего дизайна помещений. 

Сегодня не стану называть никаких сроков готовности, ибо на строительном рынке настали интересные времена. Наблюдаем за рынком и ведём переговоры с потенциальными арендаторами, в том числе, и с предприятиями из-за пределов Эстонии.

В будущем торговые центры перестанут быть просто торговыми центрами, а превратятся в широком смысле в региональные центры, где не только будут торговать, но появится возможность получить всё, необходимое для жизни. Начиная с услуг, без которых не обойтись в повседневности – это банковские, медицинские, организация досуга. Центр, это такое место, где можно будет находиться в любое время. С хорошим сообщением общественного транспорта и удобным подъездом для клиентов на автомобилях. Это будет современным публичным помещением.

Больше чем уверен, что произойдёт это уже в ближайшее время, и человек сможет приобрести всё ему необходимое в одном из торговых центров. Кроме того, в них могли бы размещаться и нотариусы, и стоматологи, и, почему бы и нет, информационные пункты местных самоуправлений и прочих госучреждений.

 

Autor: Маарит Еерме, kaubandus.ee