Оценка недвижимости: как формируется рыночная стоимость?

Как правило, клиент заказывает оценку, а затем оценщик приходит на объект, чтобы реально его осмотреть. Оценщик недвижимости фиксирует состояние квартиры/дома, делает фотографии и изучает планы объекта. Если речь идет о типовой квартире, знакомиться с планами совсем не обязательно, скорее, это правило действует для более сложных объектов – техническая документация помогает изучить их более детально.

Оценщик может попросить предъявить договор купли-продажи, поскольку в нем может быть указана информация о парковочных местах, местах для хранения и пр. вспомогательных помещениях, которые даны в пользование владельцу недвижимости. Затем оценщик задаст вопросы, связанные со строительством и ремонтом, состоянием технических систем, использованными материалами и пр.

Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта. В случае типовой квартиры оценщик может ограничиться 10 минутами, а в больших домах оценка может занять и более часа.

В действительности гораздо больше времени занимает работа оценщика после осмотра, которую он проделывает за компьютером, когда анализирует предложения о продаже недвижимости в конкретном регионе и данные по оформленным сделкам. Из общего количества сделок выбираются по меньшей мере три, которые по условиям схожи с оцениваемым объектом: местоположение, размер, состояние недвижимости.

Затем следует составить экспертную оценку, которая вместе с приложениями представляет документ объемом 25–35 страниц, в котором, в числе прочего, отображается информация, полученная в крепостной книге, строительном регистре, а также в земельном департаменте, описываются характеристики и местоположение оцениваемого объекта, проводится анализ ситуации на рынке, приводятся ссылки на предложения о продаже и примеры сделок, а также разъясняется, какие расчеты стояли за оценкой.

Кроме месторасположения, на стоимость недвижимости оказывает влияние и то, в каком состоянии она находится. Важно общее впечатление, а также дизайн и материалы, использованные для отделки. Учитывая то, что большинство людей предпочитают купить квартиру подороже, но с ремонтом, чем взять дешевую квартиру, требующую вложения в ремонт, инвестиция в ремонт может оказаться меньше, чем стоимость отремонтированного жилья.

На формирование рыночной стоимости влияет не только состояние квартиры, но и всего дома – люди все чаще обращают внимание на энергоэффективность здания.

Если речь идет о многоквартирном доме, то надо знать, что цены на квартиры на цокольном этаже значительно ниже, чем на квартиры, расположенные выше. Обычно дешевле стоят и квартиры, которые находятся на первом этаже или, например, на последнем этаже пятиэтажного дома без лифта. Конечно, имеют значение наличие и состояние лифта и других технологических систем: к примеру, установленная в квартире сигнализация, функции умного дома, как правило, оцениваются весьма положительно.

На стоимость квартиры можно повлиять относительно простыми средствами. Покраска стены увеличит рыночную стоимость больше, чем обойдется покупка банки краски. В целом все же не рекомендуется слишком много инвестировать в ремонт, ведь он не обязательно понравится новому хозяину, и в этом случае окажется пустой тратой денег.

В качестве примера можно привести замену окон. В общем случае, это – замечательная инициатива, но все же не для всех типов зданий. В районах, которые прежде всего ценятся за свою живописность, новые пластиковые окна, напротив, могут оказать негативное влияние.

На привлекательность квартиры, влияет и то, насколько она ухоженная и чистая. При покупке большую роль играет эмоциональный фактор, так что от квартиры, в которой царит беспорядок, может остаться впечатление, что она находится не в очень хорошем состоянии.

Отдельно стоящую в квартире или в доме мебель не разрешается учитывать при оценке, однако наличие мебели, которая предназначена для конкретного места, может оказать положительное влияние. Наличие интегрированной мебели и техники в хорошем состоянии может значительно увеличить стоимость недвижимости, но все же не настолько, чтобы, готовясь к приходу оценщика, специально заказывать новую обстановку.

При оценке не важно, установлен ли в ванной комнате душевой уголок или ванна, скорее, это дело вкуса покупателя. Но наличие сауны, безусловно, увеличивает цену квартиры: в новых квартирах к этому удобству уже привыкли, но в старых домах – это, скорее, исключение, чем правило.

Парковочное место и места для хранения – это плюс

Закрепленное парковочное место всегда является большим плюсом и может весьма сильно повлиять на цену квартиры, особенно если она находится в районе, где ситуация с парковками напряженная. Дополнительные бонусы дают и места для хранения вещей, будь это подвальный бокс в гараже, чердак или шкафы в коридоре.

Для квартиры имеет значение то, как она расположена относительно сторон света. Конечно, покупатели предпочитают светлые квартиры и то, что из окна открывается вид на парк, во внутренний дворик или на зеленые насаждения, а не на улицу или другие дома.

Как правило, ожидания людей относительно рыночной стоимости своего объекта недвижимости значительно выше, чем указано в экспертной оценке. Прежде всего это обусловлено тем обстоятельством, что мнение владельца о стоимости дома или квартиры формируется на базе предложений о продаже на порталах недвижимости, к которым добавляется эмоциональная ценность – оценщик же не принимает ее в расчет.

Источник: www.seb.ee