Отказ от договора аренды принес Amserv требования о возмещении ущерба

27 октября 2017, 15:00

Amserv Grupp Amserv Grupp
Фото: Andras Kralla

Теперь уже бывший собственник находившегося в Ласнамяэ автоцентра Esma Vara требует через суд от Amserv Grupi возмещения ущерба в размере до 3,8 миллиона евро за преждевременный отказ от долгосрочного договора аренды.

С Amserv требуют недополученный арендный доход, который, по мнению истца, вместе с пеней составляет до 3,8 миллиона евро. Если суд это требование не удовлетворит, то в качестве альтернативы Esma Vara попросит порядка 2 миллионов за снижение ценности/продажной цены недвижимости.

Председатель совета Amserv Grupi AS и собственник половины акций предприятия Райво Аависто (Raivo Aavisto) называет иск фантомным требованием, перспектива которого, по его мнению, слаба.

Весь спор изобилует различными деталями и юридическими нюансами, не говоря уже о том, что стороны смотрят на многие вещи совершенно по-разному.

Но из спора и вытекающего из него решения суда может встать принципиальный вопрос: при каких обстоятельствах и насколько просто якорный арендатор может отказаться от долгосрочного договора аренды и должен ли арендодатель в связи с этим начать требовать больший залог.

Съехали спустя восемь лет

У решения суда большое влияние на рынок арендной бизнес-недвижимости
  • Договорной представитель Esma Vara, присяжный адвокат Тармо Петерсон(Tarmo Peterson) из адвокатского бюро  RASK сказал, что у будущего решения суда может быть значительное влияние на деятельность рынка арендной бизнес-недвижимости.
  • Комментарий Петерсона:
  • «Как адвокат я предпочитаю детально не комментировать содержание незаконченных судебных споров. Считаю, что решение по данному делу может иметь значительное влияние на рынок арендной бизнес-недвижимости. В общем плане вопрос состоит в том, насколько просто должно быть для арендатора прекращение договора аренды, заключенного, например, на 10 или 20 лет. Могут ли убыточность деятельности арендатора или неудача его бизнес-плана дать арендатору вескую причину прекратить долгосрочный договор аренды?
  • Ответы на эти вопросы, несомненно, влияют на рынок арендной недвижимости, так как в зависимости от решения может значительно уменьшиться защита арендодателя. Если у арендатора есть возможность прекратить срочный договор аренды из-за экономических неудач, то возникает вопрос, что вообще представляет собой этот срочный договор аренды.
  • Крайне важно, чтобы суды нашли разумное равновесие между договорными обязательствами и интересами желающего съехать арендатора. В целом можно предсказать, что если для арендодателей таким образом риски сильно возрастут, то есть они не смогут надеяться, что срочный договор будет действовать оговоренный срок, это повлечет за собой изменение цен на аренду и ужесточение санкций со стороны арендодателей за прекращение договора аренды раньше срока.
  • В таком случае в интересах арендодателя как можно точнее отрегулировать случаи преждевременного отказа от арендных отношений вместе с последствиями. Процесс заключения договоров аренды  в плане переговоров станет более затратным по времени и ресурсам. Вероятно, сузится и круг лиц, у которых есть доступ и возможность для аренды бизнес-помещений. В то же время суды в данном деле не приняли ни одного решения, и для паники нет причин».
  •  

Начало было красивым. Собственник Esma Vara Ральф Ынг (Ralf Ong) знаком с Аависто много лет, с тех пор как Ынг через  Esma Auto продавал автомобили Mazda. Как же тогда случилось, что теперь общение между ними идет через адвокатов и суд?

У Esma Vara была недвижимость в Ласнамяэ на улице Тяхесаю, где  в 2006 году Amserv арендовал автоцентр на 20 лет. Дочерняя фирма Amserv  Ascar Auto начала там продавать автомобили марок Opeli, Chevrolet, Hyundai и Peugeot, но осенью 2013 года  Amserv известил об отказе от договора и через год съехал.

По обоснованию  Amserv, для отказа от договора были две значимые причины. Во-первых, изменились правила Европейского Союза, по которым нельзя продавать различные марки автомобилей в одном помещении и невозможно было продолжать в рамках концепции автомобильного магазина. Во-вторых, результаты хозяйственной деятельности автоцентра оказались значительно хуже ожидаемых.

Ынг считает эти обоснования надуманными и относит их к бизнес-рискам арендатора, которые не могут служить причиной отказа от договора. «Вначале их аргументом было то, что импортеры не разрешают больше продавать вместе автомобили разных марок. Это утверждение я отмел, когда получил от двух импортеров подтверждение, что для них это не проблема. Потом в качестве причины назвали экономические сложности. Но внутри концерна доходы-расходы можно поднять, как в этом случае и следовало сделать», – считает Ынг.

Компромисса не достигли

Ынг очень разочарован поведением владельцев Amserv. Например, после отказа от договора аренды путем отделения от Amserv была учреждена фирма  R.R. Kinnisvarahoolduse OU, единственным имуществом которой стал договор аренды с Esma Vara.

По словам Ынга, его не оповестили о разделении и переходе договора к новому предприятию, это случайно выяснил его адвокат.

Хотя теперь в ответ на иск о возмещении ущерба Amserv заявил, что не несет ответственности за обязательства, возникшие после разделения, закон такой возможности не дает.

Аависто называет Ынга очень принципиальным человеком, для которого есть только одно правильное мнение и это его собственное. «Невозможно вести переговоры, если одна сторона ведет себя, как в игре «Пан или пропал». Поэтому переговоры о компромиссе и не дали результатов», – считает Аависто.

На рассказы о компромиссном предложении Amserv Ынг показывает письмо от Аависто от сентября 2014 года, в котором тот предлагает Ынгу в качестве единоразовой компенсации немного более 31 тысячи евро с целю прийти к соглашению и избежать дальнейших споров. «Когда мы хотели в суде дать оценку отказу от договора, Аависто попросил встречи. Мы встретились перед Рождеством в кафе Olumpia, и Аависто предложил мне ту же сумму, мол, договоримся, и этого тебе должно хватить. Это вообще тушите свет!» – смеется Ынг.

По словам Аависто, на момент написания письма  Amserv находился еще на Тяхесаю, и речь шла о компенсации в том случае, если после его ухода помещение начнет использовать следующий арендатор. Позже Ынгу предложили сумму в десять раз больше, в очередной раз подтверждает Аависто.

Кто сделал предложение?

Тоомас Вахер: Это не тот казус, который создал какой-то прецедент
  • Представитель Amserv Grupp, присяжный адвокат Raidla Ellex Тоомас Вахер не согласен с оценкой коллеги, который представлял противоположную сторону.
  • "Это не тот казус, который создал какой-то прецедент и внёс сумятицу в арендный рынок, как это пытается слишком уж настойчиво представить нам противоположная сторона. Закон предусматривает право досрочного прекращения длительного договора аренды, если на это есть значимая причина. Amserv этот пункт и использовал", - сказал Вахер.
  • Он также отметил, что споры, касающиеся этой статьи закона, уже в истории были, и их рассматривал Государственный суд. В качестве примера Вахел привёл спор пчти двадцатилетней давности между TU Gals и Таллинном по поводу права на эксплуатацию. Тогда суд признал законным прекращение договора аренды во внеочередном порядке на основе значимой причины.
  • "Арендный рынок уже давно учитывает риски того, что если договор аренды оказывается сильно обременительным, то силой его удержать не удастся. Если меняется рыночная ситуация, то изменения нужно вносить и в долгосрочный договор. Esma Vara была слишком негибкой в отношении своих арендаторов, что и привело в итоге к судебным спорам", - сказал Вахер.
  • Что касается размера компенсации, то, по словам адвоата, Государственный суд создал в прошлом году прецедент, когда ограничил выплату компенсаций за недополученный доход в будущем, если собственник здания его продал. Конечно, каждый случай расширяет судебную практику, однако надеяться на то, что решение Госсуда можно будет в скором времени повернуть вспять, пока не приходится, считает он.
  • По словам Вахера, в данном конкретном случае владелец здания (Motonet Estonia OU – Aripaev) хотел купить здание, не отягощённое договором аренды, для того, чтобы использовать его самому. "В этой конкрентой сделке уход арендатора совершенно не обязательно снижал цену здания, поскольку если бы договор был действующим, новому владельцу пришлось бы потратить дополнительные деньги на то, чтобы избавиться от съёмщика. Поэтому вопрос того, был ли нанесён ущерб арендодателю, является спорным", отметил адвокат.

Задним числом стороны по-разному помнят, как Amserv и Esma Vara пришли к договору.

Ынг подробно описывает, как к нему обратился Аависто с предложением построить согласно пожеланиям Amserv автомагазин на улице Тяхесаю, то есть речь шла о костюме, пошитом на заказ. По его словам, с архитекторами и строителями также общались в основном работники Amserv. Ынгу придавал уверенности тот факт, что владельцами Amserv были предприниматели с хорошей репутацией. Но самым важным было то, что  Amserv возьмет центр в аренду на 20 лет.

«По-моему с самого начала мы точно говорили об аренде на 20 лет. Это дало бы  достаточной уверенности нам как  Amserv Grupi AS и тебе как второй стороне договора», – писал Аависто Ынгу в мае 2006 года, когда они обсуждали условия договора аренды.

На основании договора Esma Vara получило в банке кредит на строительство.

Однако Аависто помнит, что инициатива строительства автоцентра точно не исходила от Amserv. Иначе Ынгу не пришлось бы ходить на переговоры с разными продавцами автомобилей, например, с Info-Auto, в поисках арендатора, добавляет он.

Для подтверждения этого Аависто достает из переписки ту ее часть, в которой обсуждается цена аренды. «Можешь быть полностью уверен, что эти 140.- не максимум из того, что мне предлагали. Некоторые предложения были темными, так как не разглашались марки автомобилей», – писал Ынг Аависто в апреле 2006 года.

Ничего личного

Аависто также рассказывает, как они, со своей стороны, сделали максимум, чтобы хозяин здания не пострадал от отказа от договора. «Здесь нет ничего личного. Мы сообщили о желании отказаться от договора за прецедентно долгий срок, пришли на помощь в поиске новых арендаторов. Потом предложили компенсацию на то время, пока не будет найден арендатор. Предложили также в качестве компромисса арендные платежи в период между уходом Amserv и продажей здания, но ни один из вариантов Ральфу Ынгу не подошел», – перечисляет Аависто.

По заверению Ынга, Amserv не предлагал ему компенсацию до нахождения нового арендатора.

Аависто, окончивший юридический факультет Тартуского университета cum laude, относительно требований  Esma Vara уверен в себе. «Речь идет о фантомном требовании, и, по нашей оценке, перспективы этого требования слабые», – говорит он.

Он ссылается на прошлогоднее решение Государственного суда, согласно которому арендодатель не может требовать недополученную аренду, если он продал недвижимость. Конкретнее  Esma Vara продало в июне 2015 года недвижимость принадлежащей финнам фирме Motonet Estonia OU.

И даже если бы у Esma Vara было что требовать относительно недополученной аренды, то, по словам Аависто, нет смысла говорить о миллионах евро, так как максимальная дисконтированная сумма требования была бы 213 000 евро.

О том же решении Государственного суда у Ынга есть противоположный аргумент: у него есть право требовать компенсации из-за снижения продажной стоимости недвижимости, которая, по его заверению, составляет порядка 2 миллионов евро.

Amserv представил суду как акт оценки недвижимости, согласно которому здание продали по рыночной стоимости, так и анализ  Redgate Capital, согласно которому у Esma Vara  не было экономического давления продать здание.

Спор в Харьюском уездном суде продолжается.

У решения суда большое влияние на рынок арендной бизнес-недвижимости

Договорной представитель Esma Vara, присяжный адвокат Тармо Петерсон(Tarmo Peterson) из адвокатского бюро  RASK сказал, что у будущего решения суда может быть значительное влияние на деятельность рынка арендной бизнес-недвижимости.

Ключевые слова
Рассылка dv.ee
Хотите получать свежие экономические новости на свой e-mail? Подпишитесь на рассылку dv.ee!

* E-mail:

* Имя:

Спасибо, что присоединились к рассылке новостей dv.ee!

Мы отправили вам на е-mail письмо, подтверждающее вашу подписку.

Если письма нет, то проверьте, правильно ли ввели все данные. Вопросы по адресу liis.rush@aripaev.ee.

Новости
Apple покупает Shazam
07:22 12 декабря 2017
Apple покупает Shazam Компания Apple заключила сделку по покупке сервиса по распознаванию музыки Shazam. Сумма сделки известна и составила 401 миллион долларов. Эта покупка сделает Apple Music еще более...
Построй свой дом

Почему именно сейчас лучшее время для создания парка солнечных панелей?

Как эффективно управлять бюджетом?

Как начинающие предприниматели могут сэкономить время и деньги на бухгалтерских расходах?

Блог клиента
Газета в формате PDF
Юридическая информация
Юбиляры
ТОПы Äripäev
Mероприятия
Полезные предложения