• Поделиться:

    Налог с вариантами

    Налог с вариантамиФото: Pixabay

    Так сложилась жизнь, что владельцами квартир в Эстонии всё чаще оказываются т.н. нерезиденты, то есть постоянные жители других стран. Причины понятны.

    Во-первых, это потомки тех, кто имел право на получение жилья в порядке реституции (возврата незаконно отчуждённых домов и квартир), совершенно не планирующие перебираться в «историческую родину».
    Во-вторых, молодые люди, покидающие Эстонию из-за бесперспективности самореализации в стране, где их родители приватизировали жильё. И те, и другие часто не считают целесообразным продавать квартирную собственность, предпочитая постоянный денежный приход в форме платы за аренду (тем более, цены на этом рынке пока ещё растут).
    По нашим законам нерезидент от полученных арендных платежей обязан платить подоходный налог в размере 20%. Техника дела несложная. Однако права на четырёхпроцентный вычет по годовой декларации у нерезидента нет. Единственная льгота, которая одинакова у резидентов и нерезидентов: оплата арендатором за коммунальные услуги в обоих случаях не входит в базу налогообложения (эта норма появилась в законе о подоходном налоге сравнительно недавно).
    Но кроме оплаты за коммуналку и услуги квартирного товарищества владелец жилья несёт ещё целый ряд расходов (особенно, если происходит смена арендатора). Можно ли нерезиденту избежать налогообложения арендного дохода? Или, по крайней мере, не заморачиваться с налоговыми платежами?
    Можно. Если, например, он создаст здесь товарищество с одним товарищем (самим собой) и внесёт в форме неденежного взноса квартиру в товарищеский капитал или передаст её в безвозмездное использование этому товариществу. В таком случае получаемый фирмой доход не попадёт под налогообложение, и если средства от арендных платежей не изымать в форме зарплаты либо дивидендов, а накапливать на счёте (например, для приобретения ещё одной недвижимости либо для будущего капитального ремонта, а возможно даже для развития другого бизнеса в Эстонии), то налоги не появятся.
    Правда, усложнится документооборот. Можно фирму не создавать, а обойтись регистрацией в Эстонии предпринимательства физического лица (это имеет смысл, если есть постоянные текущие расходы, связанные с жилищной собст­венностью). И, наконец, есть третий вариант: сдать квартиру (дом) в аренду эстонс­кому предприятию, которое уже от своего имени будет оперировать этой жилой площадью на рынке.
    Конечно, размер налога будет для владельца тоже 20% от стоимости первоначальной сделки (то есть сдачи в аренду фирме-оператору), но у собственника не будет никаких забот. Удержит налог и внесёт его в бюджет фирма-оператор. Такой вариант особенно имеет смысл, если жильё используется для сдачи в кратковременную (посуточную) аренду. В таком случае доходность от имущества резко вырастает, но и хлопот прибавляется. Из другого города, тем более - из другой страны управлять таким бизнес-процессом, практически, невозможно.
    Чтобы исключить риски в такого рода ступенчатых сделках, необходимо в договоре первоначальной аренды недвусмысленно зафиксировать два обстоятельства: способ постоянного информирования собственника о фактической оплате коммунальных и «товарищеских» счетов, и очень детальная договорённость о праве на инвестиции в ремонт или изменение чего-либо в арендованных помещениях. Таким способом снимаются две опасности, которые удерживают собственников от работы с фирмами-операторами.
    Действительно, есть примеры, когда годами не оплачиваются счета квартирных товариществ, а потом с помощью товарищества начинают «отжимать» квартиру. Так же, как спустя какое-то время арендатор заявляет об уходе и предъявляет документы о вложении средств в устранение или предуп­реждение аварий и т. п. К сожалению, даже при обращении в суд собственник-нерезидент не всегда выигрывает, хотя всем (наверное, и суду) понятно: он становится жертвой ушлых местных проходимцев и крышующих их юристов.
    Ясно, что у владельца жилья, находящегося в шаговой доступности от него, значительно меньше проблем и обмануть его труднее. А нерезиденту-собственнику необходимо прибегнуть к помощи специалистов на стадии составления договора. Не лишним будет совет специалистов и при выборе варианта налогообложения. Если, конечно, нерезидент не полный лох.
    Поделиться:
  • Самое читаемое
До введения полного эмбарго эстонские фирмы запаслись российской фанерой Однако в целом на импорт древесины война почти не повлияла
В последние месяцы среди эстонских деревообработчиков все чаще были слышны разговоры о том, что до введения полного эмбарго некоторые местные предприятия успели забить свои склады дешевой российской древесиной. Статистика Налогово-таможенного департамента не подтверждает это напрямую. Известно, однако, что объемы ввоза в Эстонию российской фанеры выросли в июне в четыре раза.
В последние месяцы среди эстонских деревообработчиков все чаще были слышны разговоры о том, что до введения полного эмбарго некоторые местные предприятия успели забить свои склады дешевой российской древесиной. Статистика Налогово-таможенного департамента не подтверждает это напрямую. Известно, однако, что объемы ввоза в Эстонию российской фанеры выросли в июне в четыре раза.
ОПЕК сократила прогноз роста спроса на нефть, МЭА – повысило
В четверг ОПЕК понизила прогноз спроса на нефть на 2022 год, что стало третьим снижением с апреля. В то же время Международное энергетическое агентство (МЭА) в четверг повысило прогноз спроса, пишет
В четверг ОПЕК понизила прогноз спроса на нефть на 2022 год, что стало третьим снижением с апреля. В то же время Международное энергетическое агентство (МЭА) в четверг повысило прогноз спроса, пишет
«Эстонским выпускникам легко себя "продать"», – за что подростки хвалят и почему ругают школы Таллинна
Эстонскую систему среднего образования принято считать одной из самых прогрессивных в Европе. Но что думают о ней сами школьники и гимназисты? Корреспонденты ДВ собрали мнения подростков о системе образования и их идеи по ее улучшению.
Эстонскую систему среднего образования принято считать одной из самых прогрессивных в Европе. Но что думают о ней сами школьники и гимназисты? Корреспонденты ДВ собрали мнения подростков о системе образования и их идеи по ее улучшению.
Ану Арновер: готов ли наш рынок недвижимости к «зеленой волне»?
Еще несколько лет назад термины «строительство» и «охрана окружающей среды» не считались связанными между собой, но ситуация меняется. Для разрешений на строительство, выданных после 2020 года, уже действует требование энергетического класса, а правовые акты Таксономии Европейского Союза, или устойчивых инвестиций, первый пакет которых вступил в силу в этом году, внесли многочисленные изменения в нашу экономику. Таксономия устанавливает четкие критерии оценки для определения того, какая отрасль экономики вносит важный вклад в достижение целей зеленого соглашения. Чего ожидать и к чему готовиться сектору недвижимости уже сегодня? На этот вопрос отвечает Ану Арновер, начальник отдела недвижимости сферы корпоративного банкинга SEB.
Еще несколько лет назад термины «строительство» и «охрана окружающей среды» не считались связанными между собой, но ситуация меняется. Для разрешений на строительство, выданных после 2020 года, уже действует требование энергетического класса, а правовые акты Таксономии Европейского Союза, или устойчивых инвестиций, первый пакет которых вступил в силу в этом году, внесли многочисленные изменения в нашу экономику. Таксономия устанавливает четкие критерии оценки для определения того, какая отрасль экономики вносит важный вклад в достижение целей зеленого соглашения. Чего ожидать и к чему готовиться сектору недвижимости уже сегодня? На этот вопрос отвечает Ану Арновер, начальник отдела недвижимости сферы корпоративного банкинга SEB.