7 ноября 2018

Дьявол в деталях

Казалось бы, кто чего не знает в отношении самой простой хозяйст­венной операции: сдачи нежилых помещений в аренду. Но приходит вопрос: надо ли получать разрешение от налогового департамента на сдачу в аренду части торговой площади без налога с оборота, если фирма-владелец площадей налогообязана по этому налогу?

Дьявол в деталях  Фото: Pixabay

На самом деле, по закону ровно всё наоборот. Почти. Потому что сдачу в аренду любых помещений по закону не требуется облагать налогом с оборота. Но если собственник нежилых помещений желает это делать с налогом (имея право на применение налога) - может добавлять налог с оборота. Когда арендатор тоже налогообязан по НСО, ему от того ни холодно, ни жарко. Но закон требует, чтобы налоговой службе о такой схеме (добавлении НСО) предварительно сообщили.

При этом налоговики не могут разрешить или не разрешить налог. Извещение носит чисто информационный характер. Что с этой информацией делают налоговики, нам не ведомо. Но неприятность всё же возможна. Она связана с изменением в законе, которое было сделано несколько лет назад. Суть его: если известили налоговую службу о добавлении налога, то в течение двух лет после того нельзя «передумать». То есть, два года хочешь-не хочешь, а добавляй НСО. Условие неудобное. Особенно, если сдаются секции в больших торговых залах. Сдали налогообязанному. Чин чином, предупредили НТД, а спустя полгода арендатор неожиданно съехал.

Тут же появился другой претендент. Но неналогообязанный по НСО. С одной стороны, сделка не требует налогообложения, а с другой, из-за сообщения в НТД, придётся ещё полтора года непременно сдавать площадь в аренду с налогом. Крайне неудобно. В чём смысл нормы - не понятно. Но… закон есть закон. После двухлетнего периода действия извещения надо его подтверждать или, наоборот, отзывать? Закон по такому случаю молчит. Но - чтобы избежать неприятностей - лучше сообщить, что, например, дальше помещение сдаётся без налога, или подтвердить, что прежний порядок сохраняется.

Столкнулся с неудобствами этого требования один знакомый. Спрашиваю: «Зачем сдавал с налогом?» Отвечает, чтобы не терять уплаченный НСО с коммунальных платежей: тепла, электричества и т. п. И невдомёк ему, оказывается, что была возможность разделить платёж. Отдельно получать без налога с оборота деньги за аренду торговой площади (впрочем, как любой другой нежилой), а отдельно продавать арендатору коммунальные платежи (в процентах, равных доле арендуемой площади от всей площади помещения, либо целиком - если сдаётся всё помещение, то за потребление коммунальных услуг для всей площади). И за эти услуги (за которые собственник несёт расходы с НСО) в счёт арендатору тоже можно включить налог с оборота. Что в этом случае важно: никакой информации в налоговую службу подавать не требуется. Этот вариант взаимоотношений в сфере аренды нежилых помещений по какой-то причине не часто используется, поскольку малоизвестен.

А почему вообще возникает желание у собственника нежилых помещений добавлять к арендной плате налог с оборота? По очень прос­той причине: если в связи с содержанием этих помещений у него есть расходы с включённым НСО, то он их, естественно, желает зачесть. Знаю многих владельцев крупных торговых площадей, у которых десяток арендаторов, многие из которых приходят и уходят в темпе, измеряемом если не месяцами, то уж не реже, чем через год-другой.

И в каждом случае, чтобы появился следующий съёмщик (срок нахождения которого «нам не дано предугадать»), необходимо что-то подкрасить, подкрутить, обновить. А это деньги обязательно с НСО. И сдавать без налога помещения в аренду - себе дороже. Но есть другие случаи. Когда и площадей «кот наплакал» и расходы собственника копеечные. Зачем такие предприниматели пользуются правом добавления НСО к арендной плате понять трудно. Законодатель учёл все случаи и дал варианты налогового решения. А уж насколько разумно делается выбор схемы налогового оформления сделки - это не по его (законодателя) части. Тут в полном смысле слова «хозяин (площадей) - барин».

Владимир Вайнгорт, доктор экономических наук, научный руководитель клуба „Кардис“

Не копай себе яму! Приходи и послушай, как нужно заключать договор аренды недвижимости

27 ноября "Деловые ведомости" совместно с адвокатским бюро NJORD организуют семинар, для частных лиц, сдающие или заинтересованные в сдаче недвижимости в аренду, а также для инвесторов в недвижимость.

Регистрируйтесь здесь: https://pood.aripaev.ee/kinnisvara-uur

Самое читаемое