dv.ee • 26 апреля 2013
Поделиться:

Что нужно учитывать при расторжении договора с не желающим выселяться арендатором

 

1. Убедитесь, что продавец здания рассказал вам о всех связанных с ним обязательствах, в т.ч. о проблемах с арендаторами. Если он этого не сделал, продавец впоследствии отвечает за проблемы, которые могут возникнуть с арендаторами.

2. При заключении договора с новым арендатором надо предвидеть опасность того, что он откажется выселяться. Поскольку у арендатора обычно возникают проблемы с тем, имел ли арендодатель право расторгнуть договор, следует по возможности детально расписать, в каком случае речь идёт о существенном нарушении договора и на каких условиях арендодатель может расторгнуть договор.

3. Если арендатор не выселяется, закон позволяет и дальше взимать арендную плату, требуя также неполученный доход в случае, если заключён новый договор с новым арендатором на лучших условиях, чем прежний. Неполученный доход можно взыскать с прежнего арендатора, но арендатор должен иметь возможность это предвидеть. Это означает, что арендодатель должен известить, желательно письменно, арендатора о том, что заключил новый договор и получит доход, который останется неполученным, если прежний арендатор не выселится.

4. Для минимизации риска в договоре можно потребовать в качестве залога банковскую гарантию в покрытие ущерба, который может возникнуть в связи с задержкой выселения, или поручительство лиц, связанных с  арендатором. Такое требование действительно только в случае, если оно оговорено в договоре.

5. Закон не позволяет записывать в договор штрафные санкции в ситуации, когда арендатор не выселяется.

6. Для ускорения процесса есть возможность подать в суд иск до истечения срока выселения арендатора. Это означает, что если есть опасность того, что арендатор не освободит помещения или он заявил, что не намерен этого делать, а срок договора истекает или представлено заявление о расторжении договора, то можно подать в суд превентивный иск. В таком случае суд может решить, что по истечении срока действия договора арендатор должен освободить помещения. Иск можно подать, например, и за полгода до истечения срока действия договора, так что в случае если арендатор хочет спорить и не желает выселяться, суд может за шесть месяцев уже успеть вынести по спору своё решение.

7. Арендодатель сам не вправе никого выселить силой. Владение арендатора защищено и самоуправство запрещено. Силу имеет право применить только государство через судебного исполнителя. Сам собственник не может никого выселять, наказание за такое деяние предусматривает заключение сроком до одного года. Смена замков оправданна лишь в том случае, если арендатор освободил помещения, но не передал ключи. Если арендатор занимает помещения, то зайти туда может только судебный исполнитель. 

Источник: присяжный адвокат Sorainen Урмас Воленс

Поделиться:
Самое читаемое