Четыре ошибки, совершаемые при заключении договора найма недвижимости

Договор найма – один из наиболее востребованных видов договоров в гражданском обороте. Правильно составленный и понятный договор найма служит прочным фундаментом отношений найма, поскольку часто договор найма связывает стороны на многие годы, и впоследствии изменять его значительно сложнее.

Четыре ошибки, совершаемые при заключении договора найма недвижимости
Четыре ошибки, совершаемые при заключении договора найма недвижимости  Фото: Pixabay

Также фиксируемые в нем плата за наем и побочные расходы являются существенной постоянной расходной статьей для нанимателя и важным источником дохода для наймодателя.

Далее обращаем внимание на четыре важных темы, более понятное отражение которых при заключении договора найма поможет избежать споров в будущем, связанных с толкованием договора найма.

1.Недостаточное описание арендной площади. Зачастую в договорах найма передаваемый в пользование нанимателя предмет найма описывается слишком общими словами, ограничиваясь адресом и размером общей площади. Например, не уточняется, какими помещениями имеет право пользоваться наниматель – может ли он, помимо основного помещения, пользоваться некоторыми подсобными помещениями, подвалом, коридором, чердаком и пр. Иногда не уточняется, имеет ли наниматель право пользоваться и участком, на котором находится недвижимость, например, для парковки. Если такое право есть, то эту зону можно было бы определить конкретно, например, на схеме.

Проблема может возникнуть, если после подписания договора найма выяснится, что указанный в договоре предмет найма не включает в себя права пользования всеми площадями, которыми хотел пользоваться наниматель, или не обеспечено, например, достаточное количество парковочных мест. Или, наоборот, наниматель пользуется недвижимостью в более широком объеме, чем ему необходимо по оговоренному назначению. Случается и так, что недвижимость или здание находится в пользовании нескольких нанимателей, и в результате недостаточной регуляции эксплуатации помещений общего пользования возникают недоразумения в плане того, кто и какой частью имеет право пользоваться.

Для предотвращения недоразумений рекомендуется описывать в договоре найма точный состав предмета найма, в т.ч. площади передаваемых в пользование нанимателя помещений, целевое назначение, расположение в здании, передаваемый в пользование земельный участок, количество и местонахождение парковочных мест. К договору полезно приложить и планы передаваемых в найм площадей и участков земли.

2.Отсутствие описания состояния недвижимости. Распространенной является ситуация, когда в договоре найма состояние передаваемой площади описано общими словами, например, «арендная площадь пригодна к эксплуатации» или «арендная площадь в хорошем состоянии». Таким образом, остается без уточнения, что стороны под этим подразумевают. В акте приемки-передачи арендной площади часто описан только факт передачи помещений в конкретный день и показания счетчиков.

Регулирующий отношения найма закон об обязательственном праве гласит, что если при передаче арендованной вещи нанимателю был составлен акт передачи, то предполагается, что вещь была передана в указанном в акте передачи состоянии. Если же в акте передачи состояние предмета найма не определено, то, к сожалению, от акта нет никакой пользы, если впоследствии необходимо оценить состояние арендной площади при ее передаче. Состояние арендной площади, в котором она была при передаче нанимателю в пользование, значительно изменяется в конце отношений найма, поскольку, согласно закону, наниматель должен после окончания договора вернуть арендованную вещь вместе с ее принадлежностями в состоянии, отвечающем использованию вещи в соответствии с договором.

При этом согласно закону допускается обычный износ арендованной вещи, ее ухудшение и изменения, соответствующие эксплуатации вещи в соответствии с договором. Если описание состояния арендной площади в документах договора отсутствует и отражающий состояние арендной площади фотоматериал не приложен, то крайне сложно в конце периода найма установить, каким было изначальное состояние, с которым следует сравнивать состояние возвращаемых помещений. Если сторонами договора найма являются юридические лица, то в конце многолетнего периода в процессе возврата помещений могут уже не участвовать те же представители, которые принимали помещения в найм. Поэтому может и не оказаться лица, помнящего состояние арендной площади, в котором та была передана нанимателю.

Чтобы избежать споров, которые могут возникнуть при возврате арендной площади, рекомендуется при помощи более точного описания и фотографий зафиксировать состояние арендной площади, включая недостатки передаваемой площади и находящихся там предметов. Без этого наймодателю впоследствии будет сложно доказать, что наниматель повредил имущество наймодателя, а нанимателю, в свою очередь, при возврате арендной площади сложно спорить, что недостаток имелся уже при передаче площади.

3.Недостаточная регуляция побочных расходов. Побочными расходами является плата за услуги и действия наймодателя или третьего лица, которые связаны с пользованием вещью. Побочные расходы платятся в дополнение к плате за найм, например, за расходование электричества, воды, отопления, за уборку и охранные услуги.

Согласно закону об обязательственном праве, действует условие, по которому наниматель должен нести связанные с арендованной вещью расходы только в том случае, если есть соответствующая договоренность. На практике проблемой может оказаться то, что условия уплаты побочных расходов устанавливаются в договоре найма слишком широко или слишком узко. Наймодатели стараются, как правило, держать перечень побочных расходов в договоре найма открытым и не ограничиваться только указанными в договоре расходами. Например, есть попытки добавить в договор, что помимо ясно перечисленных в договоре расходов наниматель должен нести и прочие расходы, возникающие при обслуживании арендной площади, управлении площадью и ее сохранении.

Интерес нанимателя в этом вопросе противоположный – оплачивать наймодателю только те расходы, которые связаны конкретно с эксплуатацией его площади и ясно зафиксированы в договоре, а также исключить дополнительные счета за услуги, которые напрямую не связаны с эксплуатацией арендной площади. На практике возникают споры о том, подпадает ли возникший расход под побочные расходы, или правильно ли произведен расчет расходов.

Проблем помогает избежать четко сформулированный в договоре перечень побочных расходов, а также определение оснований для формирования и изменения побочных расходов. Обязательно перед заключением договора рекомендуется попросить показать счета за расходы, чтобы получить представление о размере и составе этих расходов.

4.Неясная регуляция ремонтных работ.

Законодатель предполагает, что наниматель должен устранять только необходимые для обычной сохранности недостатки арендованной вещи, которые устраняются путем небольшой уборки или обслуживания, но можно заключить и другие договоренности.

Хотя, согласно закону, ремонт арендной площади не является обязанностью нанимателя, в большинстве случаев в договорах найма коммерческих помещений стороны договариваются о том, что арендную площадь ремонтирует наниматель. Особенно это касается помещений общественного пользования с интенсивной эксплуатацией, например, производственных или торговых площадей. Но в договорах найма зачастую не указывается распределение между нанимателем и наймодателем ремонтных обязанностей. Например, используются понятия «текущий ремонт», «санитарный ремонт», «капитальный ремонт», но не уточняется объем работ, используемые материалы и строительные решения. Позднее между сторонами договора найма возникают споры при толковании договора, например, о том, относится смена напольного покрытия к текущему или к капитальному ремонту, и кто должен нести эти расходы.

Для предотвращения потенциальных проблем рекомендуется, помимо типа ремонта, уточнить и его содержание, какая сторона какие работы выполняет и на какие помещения или части здания распространяется обязательство ремонта технических систем. Хорошим вспомогательным средством может стать и приложенная к договору найма таблица, которая устанавливает точное распределение связанных с работами обязанностей наймодателя и нанимателя, а также сопутствующих этому расходов.

В заключение можно сказать, что причиной указанных выше имеющих недостатки договоров найма часто является то обстоятельство, что стороны спешат заключить договор или стесняются обсуждать его условия более подробно, не задавая дополнительных вопросов. В результате не хватает смелости получить для себя более выгодные условия. Иногда причиной проблем является недостаточный опыт работы с договорами найма или же наоборот – использование типовых договоров найма. В последнем случае стороны забывают или не считают нужным индивидуализировать стандартный договор с учетом конкретных сторон и обстоятельств.

Семинар: Kак нужно заключать договор аренды недвижимости?

Не копай себе яму! Приходи и послушай, как нужно заключать договор аренды недвижимости

27 ноября "Деловые ведомости" совместно с адвокатским бюро NJORD организуют семинар, для частных лиц, сдающие или заинтересованные в сдаче недвижимости в аренду, а также для инвесторов в недвижимость.

Регистрируйтесь здесь: https://pood.aripaev.ee/kinnisvara-uur

Статьи по теме

На этой странице используются cookies. Для продолжения просмотра страницы дайте согласие на использование cookies. Подробнее