Кристель Хярма • 17 декабря 2018 • 8 мин
Поделиться:

Таллин все ближе к появлению небоскреба

Предприниматель Сонни Асвани отказывается от участка земли в районе горки Ситси, где должен появиться первый в Эстонии небоскреб.  Фото: Вейко Тыкманн

Таллин все ближе к появлению первого небоскреба: Endover приобретает у предприятия Сонни Асвани участок земли в районе горки Ситси, где разрешено строительство небоскреба.

Все же в этом году масштаб плана строительства небоскреба немного урезали, поскольку, по оценке Министерства обороны, 210-метровая башня ограничила бы обзор радара воздушного наблюдения. Так что будущему владельцу участка земли, вероятно, придется ограничиться зданием высотой 160 метров. Но титул первого небоскреба Таллина оно тем не менее получит: в Таллине небоскребом считается здание высотой более 124 метров. Это является большим шагом вперед также и по сравнению с высотками, построенными в центре города, так как, например, башни-близнецы Tornimäe Swissotel почти на 50 метров ниже.

«У нас есть договор о приобретении земли», - сказал руководитель Endover Роберт Лауд, не желая углубляться в детали проекта до того момента, когда участок окончательно перейдет в собственность Endover.

Разработка проекта первого небоскреба еще займет время, но в ближайшем будущем в городе появится достаточно много новых высотных зданий, хотя весной исполнится уже десять лет с момента утверждения плана размещения высоток в Таллине. Наряду с гостиницами и офисными зданиями в большем количестве, чем ранее, будут появляться и жилые высотные дома.

Силуэт Таллинна меняется

Чтобы увидеть информацию, нажмите на серые здания или зеленые точки на карте.

Один вопрос: почему в свое время башня горки Ситси получила, в виде исключения, разрешение на строительство небоскреба, если вообще их можно строить только в районе квартала Маакри?

Отвечает главный архитектор Таллина Эндрик Мянд:

Кроме квартала Маакри тематическая планировка предусматривала также и группу высотных зданий в районе Вяйке-Ыйсмяэ и одиночные высотки на перекрестках важнейших магистральных улиц, всего 11 мест. К моменту составления тематической планировки в работе находились детальные планировки для планирования нектороых высотных зданий – это было одной из причин, почему составление общегородской целостной тематической планировки встало на повестку дня. Эти находившиеся на рассмотрении детальные планировки в ходе составления тематической планировки анализировались и, по возможности, принимались во внимание. Не все предложения было сочтено возможным принять во внимание, при этом добавилось еще несколько мест, соответствующих критериям.

Высотное здание Ситси было планировочным решением. Разработчик ходатайствовал о начале детальной планировки, целью которой было строительство плотного делового и жилищного квартала. Это бы оставило мало пространства для рекреационных зон и почти полностью заслонило бы здание мануфактуры, являющееся памятником архитектуры. Поскольку в этом районе не было объективных (связанных с зонами полетов или охраной памятников) ограничений для высоты зданий, то было решено, что, с точки зрения городского строительства, лучшим решением является дополнение горизонтального 200-метрового здания завода похожим вертикальным зданием, чтобы большая часть грунта осталась бы незастроенной, и там можно было бы создать парки и городские площадки.

Endover разрабатывает и другие предназначенные в основном для жилья высотные дома, которые будут готовы в ближайшей перспективе. В первой половине 2020-х годов ими будут построены в Хааберсти 4 башни Rocca Towers, а в районе Кристийне рядом с Таллинским фармацевтическим заводом будет построен Torn.

«Высотное здание – это привлекательная форма городского строительства, и если детальная планировка позволяет спланировать такое уникальное здание, то мы, в качестве разработчика, рады принять подобный вызов. Продажа Seebi Torn показывает, что и покупатель ценит высотные здания», - рассказал Лауд и отметил, что в случае высотки Torn предварительными договорами покрыто 28 процентов. «По нашему мнению, это очень хороший результат"», - отметил он.

По словам Лауда, такой объем предварительной продажи является достаточным для получения банковского кредита для строительства высотного здания, банк может требовать уровня 15–20 процентов предварительной продажи квартир. Лауд сказал, что он не заметил, чтобы банки были более осторожными в случае высоток, но поскольку у них еще мало опыта в этой области, то сложно делать выводы.

По словам Лауда, нельзя однозначно утверждать, что, например, Torn и Rocca Towers являются более прибыльными, так как это высотные здания, поскольку строительство высотных зданий является более дорогим. Так как в Таллине нет большого количества высотных жилых домов, то не имеется и четкой ценовой практики. Лауд добавил, что они наблюдали за проектом конкурентов Kalevi Panorama (13-этажные дома, разработчик Tycoon OÜ – ред.), который разрабатывается рядом со стадионом, и видели, что тем удалось продать квартиры по очень хорошей цене за квадратный метр. «Это означает, что с точки зрения бизнеса это сравнимо с другими девелоперскими проектами, но это не является возможностью, приносящей сверхвысокую прибыль», - признал Лауд.

Участок земли, предназначенный для высотного здания, скорее простоит 10 лет пустым, чем будет использован под строительство более низкого здания

Аналитик недвижимости Тыну Тоомпарк также признал, что разработка высотки не дает легкой прибыли. «Не все настолько просто, что создавая большой оборот мы гарантированно получаем и высокую прибыль. Высотные здания имеют свои технические нормы, делающие строительство высотного здания дорогим, да и участок земли не продается за пол цены, он продается за цену, учитывающую, что здесь можно построить высотку», - объяснил он.

В высотных зданиях, которые появятся в районе Ярве, уже продаются квартиры.

То, что участки, имеющие разрешения на строительство высотных зданий, долго пустуют, Тоомпарк объясняет практическим деловым решением: поскольку стоимость участка земли зависит от того, что там можно строить, никто не станет строить трехэтажное здание там, где есть возможность построить 30 этажей. По его словам, грунт с разрешением на строительство высотного здания скорее будет пустовать, если у девелопера либо нет денег, либо смелости начать проект в данной рыночной ситуации. По оценке Тоомпарка, в конечном итоге высотные дома все же появятся на участках, предназначенных для них. «Конечно появятся. Разработчики всегда делают несколько больше, если это разрешено, и никогда не меньше».

По поводу Endover Тоомпарк заметил, что это предприятие сделало очень большой скачок в развитии, и они более не желают заниматься реновацией двухэтажных деревянных домов. «Почему бы не заниматься возведением таких значимых объектов, если для этого имеются финансовые и технические мощности, а также рыночная возможность. Ради бога, это можно только приветствовать!».

По словам Тоомпарка, в какой-то момент на рынке бизнес-площадей создалась ситуация, когда казалось, что их появляется слишком много. «Я считаю, что на рынке нет пустот, которые все время приходится заполнять, и что на рынке все не так просто, но почему бы в разумной мере не создать дополнительное предложение».

В высотных зданиях Ярве квартиры уже выставленные на продажу  Фото: Андрас Кралла

С помощью высотки EBS поддерживает реновацию учебного здания

Канцлер Estonian Business School и член правления предприятия EBS Campus Март Хабакук объяснил, что EBS хочет построить радом с учебным зданием высотное здание до 30 этажей, чтобы с помощью него оплатить перестройку устаревшего учебного корпуса.

«Поскольку для нашей инфраструктуры платы за учебу не хватает, а будучи частным университетом мы имеем мало прочих источников финансирования, то высотная часть – это то, что должно принести доход. Но в какой именно форме, это еще уточняется», - сказал Хабакук, поскольку детальной планировки здания ожидают уже свыше десяти лет.

Бюрократия, связанная с детальной планировкой высотного здания, по оценке Хабакука, необязательно является минусом, поскольку она помогает все хорошо продумать: высотные здания – это все же своего рода достопримечательности, которые видны в городе отовсюду. «Слишком быстро – это плохо, но десять лет – это очень долго с любой точки зрения».

По оценке Хабакука, в действительности нет разницы, будет ли высотка построена чуть раньше или позже, если учесть, что срок службы здания может достигать 100 лет. «В некоторых случаях опыт и навыки, пришедшие за этот период, могут быть полезны».

Согласно имеющемуся плану, в высотном здании будут площади для долгосрочного проживания, офисная часть пока находится в стадии рассмотрения. Согласно одной концепции, будет создан симбиоз бюро и бизнес-школы, но, по словам Хабакука, это еще только обсуждается.

По его оценке, развитие высотного здание не является риском для школы, поскольку это не будет касаться имеющегося учебного корпуса. «Имеющееся учебное здание продолжит существовать в этом объеме, и неудачей можно будет считать результат, при котором существующая ситуация не улучшится. Иного негативного результата для этой школы быть не может».

По словам Хабакука, его 15-летний опыт в Metro Capital (Хабакук является партнером девелопера Metro Capital – ред.) кое-чему его научил, он имел возможность наблюдать и бум, и кризис, поэтому он считает, что создавая высотное здание они действуют достаточно консервативно. «Риски невелики», - оценил он.

Хабакук сомневается, является ли данный момент хорошим временем для начала строительства высотного здания, так как цены на строительство высоки. По его оценке, хороший момент для строительства мог бы наступить через три-четыре года, когда рынок отреагирует на большой рост спроса, то результат как в плане цены, так и качества мог бы быть лучше.

Но не является ли успокоение на строительном рынке знаком приближающегося краха? По словам Хабакука, это – хороший вопрос. Он отметил, что время строительства важно, но так это расширение школы, а услуги проживания несколько менее реагируют на риски, то с эти риском они смогли бы справиться. «Я бы сказал, что возможность принять на себя риск сейчас достаточно хороша, хотя этот проект – очень дорогой и большой. Если возникнут сомнения, то мы обязательно попробуем привлечь еще инвесторов, готовых принять этот риск». Так, EBS Campus постарается найти, помимо банковского кредита, и другие финансирующие проект стороны.

Вожделенные грунты высотных зданий с туманной историей

Во время судебного процесса над бывшим мэром Таллина Эдгаром Сависааром выяснилось, что он требовал поддержки Центристской партии и от предприятия Сонни Асвани Phoenix Land, которому принадлежит грунт будущего небоскреба на улице Мануфактуры. Поддержки Центристской партии Сависаар требовал за то, чтобы он ускорил детальную планировку для расширения Rimi, находящегося по адресу ул.Паавли 10.

В ходе процесса выяснилось, что строительство небоскреба в Копли продвигал сам Сависаар. Летом 2014 года Тедер вместе с Асвани были в гостях у Сависаара в деревне Хундисилма, и там Сависаар узнавал, планируется ли начать строительство небоскреба в Копли. Асвани сказал, что сейчас это не имеет смысла, сначала для этого нужно выстроить район. Когда Асвани, в случае проекта Копли, сослался на то, что детальная планировка занимает время, то Сависаар ответил, что нет ничего невозможного.

Грунт Сееби 1 небезупречен

Из материалов судебного производства по уголовному делу Иво Парбуса и Эльмара Сепа выяснилось, что добавлением детальной планировки Таллинского Фармацевтического завода в тематическую планировку высотных зданий занимались несколько влиятельных членов Центристской партии, среди них и председатель партии и мэр города Эдгар Сависаар.

Таллинский Фармацевтический завод перевел в 2007 году пол миллиона крон на счет целевого учреждения Jüri Vilmsi Sihtkapital, руководимого влиятельными политиками Центристской партии. Целевым учреждением руководил Эльмар Сепп. Уже спустя несколько месяцев после перевода, Таллинский департамент городского планирования отказался от своей прежней точки зрения, которая не разрешала строить фармацевтическому заводу на своих земельных участках высотные здания. Еще в июне 2005 года административное собрание управы части города Кристийне имело следующую точку зрения: Кристийне – это садовый район, и планирование на его территории высотных зданий – немыслимо!

Таллинский Фармацевтический завод и его члена правления Райво Унта признали виновными в даче взятки. Jüri Vilmsi Sihtkapital и его члена правления Эльмара Сеппа признали виновными в подстрекательстве и способствованию дачи взятки.

Бывший грунт EKA вызывал споры

Споры вызывал и бывший грунт художественной академии в центре Таллина, на котором сама академия после сноса здания так и не построила нового здания, а переехала в Каламая. Хотя из-за противостояния соседнего дома EKA так и не построила там своей высотки, на этом же участки девелоперы построят высотное офисное здание. С марта этого года грунт принадлежит предприятию Estconde Invest.

Поделиться:
Самое читаемое в ДВ

На этой странице используются cookies. Для продолжения просмотра страницы дайте согласие на использование cookies. Подробнее