Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.
Когда цены на недвижимость начнут снова расти?
Цены на квартиры в Эстонии в апреле
снизились по отношению к ценам периода бума на 15%. Однако цены на квартиры в
Таллинне снизились только на 7%. Во время царящего сейчас всеобщего «балагана»,
всё чаще возникает вопрос – когда же наступит тот правильный момент, когда можно
будет недорого приобрести жильё?
Когда начнётся очередное повышение цен? Цены на недвижимость стабилизируют спрос и предложения. Для того, чтобы цены на недвижимость стали снова повышаться, с одной стороны, увядающий спрос должен найти поддержку. С другой – должно уменьшится количество предложений.
Увеличение доходов
Росту спроса способствует рост доходов. Чем богаче становятся люди, тем больше у них возможности купить недвижимость. В последнее время рост средней зарплаты составил 15-20%. Можно предположить, что с замедлением роста экономики, замедлят свой рост и зарплаты. Особенно, если учитывать ситуацию, когда производство не поспевает за ростом зарплат.
Падение цен
Падение цен на квартиры двояко влияет на спрос. С одной стороны, когда цены становятся ниже, то у покупателя становится больше возможностей приобрести жильё. С другой стороны, при постоянно падающих ценах у покупателей возникает страх при покупке недвижимости, они боятся принять неверное решение, а также боятся, что приобретённое жильё не стоит таких денег.
В любом случае, факт то, что количество сделок и предложений на рынке падает, однако это падение не такое уж и быстрое.
Соотношение цены и дохода
Много говорилось о том, что нормальная цена 1 кв. метра жилья должна равняться месячной зарплате. Углубляясь в соотношение цены и зарплаты, можно увидеть, что покупательская способность на среднюю зарплату постоянно уменьшается. Например, в I и II квартале 2004 за свою среднюю зарплату житель Таллинна мог позволить себе купить 0,78 кв. метров жилья. В III квартале 2006 года за среднюю зарплату можно было приобрести лишь 0,47 кв. метров. Получается, что в связи с быстрым ростом цен на недвижимость, покупательская способность в этом секторе снизилась на 25%. Чуть позже в связи с ростом зарплат, чуть повысилась.
Избыток предложений
На рынке Таллинна и Харьюмаа заметный переизбыток предложений. Предложений около 4500, но каждый месяц заключается около 100 сделок. Таким образом запаса недвижимости. Которую можно предлагать, ватит ещё на долгие годы.
Когда же цены начнут расти?
Положительно на спросе сказываются рост доходов и снижение цен, но эти факторы сводят на нет слишком большое количество продаваемой недвижимости. Нельзя недооценивать настрой на рынке, ведь именно благодаря ему цены на недвижимость и количество совершаемых сделок возросли до небес. Цены на жильё будут расти только после того, как предложения сравняются со спросом и маятник настроя качнётся в позитивную строну. Мы предполагаем, что это начнётся только тогда, когда стоимость одного квадратного метра будет равняться средней заработной плате. Для этого есть два пути.
Первый: зарплаты в Таллинне вырастут на 70%. С учётом роста зарплат примерно на 10% в год, этот процесс займёт 5-6 лет.
Второй: снижение цен на недвижимость на 42%. Если исходить из того, что ежегодно цены снижаются на 15%, то без учёта роста зарплат на оживление рынка уйдёт 2-3 года.
Поскольку зарплаты повышаются и цены снижаются одновременно, то рост цен на недвижимость начнётся не мене, чем через два года. Стоит отметить, что если пессимистичный настрой участников рынка продолжится, то начало нового подъёма может отложиться на более долгий срок.