Арендный договор – фундамент сделки

Договор аренды квартиры должен стать надежным фундаментом сделки, который твердо закрепит отношения двух сторон. «Часто получается так, что владельцы квартиры встречают приличную семью и считают, что не стоит тянуть с подписанием договора, обговаривают все детали устно. Но через некоторое время от устных договоренностей не остается и следа», - говорит Алис Мёлль, финансовый руководитель ERI Kinnisvara. Именно поэтому стоит отнестись к составлению договора аренды квартиры очень внимательно как собственнику, так и арендатору.

Пункты в договоре, на которые нужно обратить пристальное внимание:

Чем более полную информацию предоставит о себе человек, тем меньше головной боли будет у собственника в будущем. Обычно на момент заключения договора люди готовы указать все необходимые данные, но чем больше проходит времени, тем готовности это сделать становится все меньше и меньше.

Помимо личных данных стоит поинтересоваться контактами будущего арендатора: узнать мобильный телефон, рабочий телефон, адрес, по которому человек зарегистрирован, и адрес, по которому можно отправить письмо. Не лишними будут контактные данные его семьи или тех людей, которые будут проживать в квартире.

«Обычно, в договоре эти данные не указываются, их записывают отдельно. Просто если возникнут споры, то одного личного кода будет мало для того, чтобы найти квартиросъемщика. Особенно если вы имеете дело с человеком из другого региона или страны», - говорит Марге Кикас, аттестированный старший маклер по жилым помещениям ERI Kinnisvara. Не лишним будет проверить кредитную историю человека через Krediidiinfo.

Если в квартиру селится супружеская пара, то важно отметить зарегистрирован брак или нет. «По закону только супруга может находиться в квартире постоянно. Если пара состоит в гражданском браке, то в договоре должны быть указаны два арендатора квартиры», - добавляет Марге Кикас. Она привела пример, когда был заключен договор с итальянцем на аренду квартиры, где он проживал в свободном браке с девушкой. Через некоторое время он просрочил оплату. Собственник связался с итальянцем, на что тот ответил, пусть аренду платит женщина, которая там живет. Получается, что арендатор дал квартиру в пользование третьему лицу без соглашения собственника. В такой ситуации получить деньги за аренду довольно сложно, поскольку госпожа не являлась стороной договора. «Конечно, собственнику не удалось найти этого итальянца, поскольку номер телефона не отвечал», - добавляет она.

Арендатору, снимая квартиру, всегда нужно проверить в Крепостной книге, кому она принадлежит. Например, никогда нельзя исключать ссору супругов. «В один прекрасный день собственница квартиры сообщила, что она не получила арендной платы за последний месяц, чем немало удивила людей, которые снимали квартиру. Дело в том, что деньги арендатор переводил на счет супруга, а квартира принадлежала супруге», - рассказывает Кикас. Когда договор корректно составлен, то такой ситуации возникнуть не должно.

Конечно, на первый взгляд, может показаться, что это очень длинный список, но этот момент один из самых важных. «Например, собственница квартиры проживает в Москве, но у нее осталась квартира в Таллинне с вещами, которую она хотела сдать в аренду. Я ей предложила описать все, что находится в шкафу. Она ответила, что не надо – это мелочь. А потом выяснилось, что в шкафу была шуба, которой уже нет», - отметила она.

«Я часто использую фотографии. Комиссия по арендным спорам согласна, что это очень хороший способ для описания состояния имущества. Фотографии очень удобно применять, например, в случае определения состояния паркета», - говорит маклер.

Единственный минус фотографий – они не передают запах в квартире. Если вы не переносите дыма сигарет, то его нужно обязательно отметить в договоре. К тому же это очень важно по отношению к дорогим меблированным квартирам.

Если арендатор имеет домашнее животное, то он должен информировать об этом собственника. Все-таки, как показывает практика, большинство собственников не хотят видеть в квартире животное. Когда в договоре написано о том, что можно иметь собаку, то обычно обговаривается и тот случай, какие повреждения нанесенные собакой или кошкой придется возместить. Для этого также важно очень точно описать состояние квартиры и мебели. Согласно Закону о долговом праве арендатор должен возместить ущерб нанесенный домашними животными на ту же сумму, на которую был нанесен ущерб.

В договоре очень важно указать, как будет оплачиваться квартира, наличными или путем перечисления на счет в банке. Необходимо обозначить число месяца, к которому необходимо сделать перевод. В большинстве случаев владельцы назначают какую-то конкретную дату.

В договоре очень важно корректно прописать, какие расходы, кроме платы за аренду, будет нести квартиросъемщик. Обычно к арендной плате добавляются счета за воду и электричество, реже - расходы на отопление. «Удобнее отметить какие расходы из счета за квартиру нужно будет оплачивать квартиросъемщику, а какие - нет. Если просто будет указана только конкретная сумма, то при возникновении спорной ситуации деньги будет достаточно сложно получить», - добавляет Марге Кикас.

«Я встречала договор, где было отмечено «и другие услуги». Это очень скользкая дорожка, поскольку арендатор не знает, сколько и за что ему придется платить. Коммунальные услуги – тоже расплывчатый термин», - говорит она. Важно обговорить, будут ли переводиться деньги за коммунальные расходы собственнику квартиры или платеж будет осуществляться напрямую фирме, которая выставила счет.

Понятно, что через какой-то промежуток времени у квартиросъемщика появляется желание что-то переделать в квартире. В этом случае арендатор должен описать, какие работы и в каком объеме он хочет произвести в квартире и предоставить этот список владельцу квартиры в письменном виде. У владельца квартиры есть право подумать над этим списком в течение 14 дней и решить, нужно ли произвести эти работы, какие расходы он компенсирует, а какие нет. Часто камнем преткновения бывают дырки в стенах для картин. Этот пункт требует дополнительного согласования с владельцем.

При заключении договора собственник в праве потребовать внести гарантийные деньги максимум за три месяца вперед, но распространенная практика – за один месяц. Если стороны расстаются полюбовно, то деньги возвращаются.

«Часто случается так, что когда прекращается договор, деньги идут в счет погашения арендной платы за последний месяц. Но лучше положить средства на отдельный счет и вернуть только после того, как придут последние счета», - добавляет Алис Мёлль, финансовый руководитель ERI Kinnisvara.

Чем корректнее составлен договор, чем больше пунктов там указано, тем больше вероятности, при возникновении спорных ситуаций, добиться правды. Если обратиться в бюро правовой помощи, то эта услуга будет стоить от 10 до 20% от спорной суммы. Если спорная сумма не достигает 50 000 крон, то таллиннцы могут обратиться в Комиссию по арендным спорам, которая создана при Коммунальном департаменте Таллиннской горуправы. Тем более, что помощь можно получить там бесплатно. «Очень важно, чтобы заявление было составлено корректно. Например, если пойти на встречу клиенту и сделать договор на русском или английском языке, то такой документ не будет иметь юридической силы. Договоры рассматриваются только на эстонском», - говорит она. Решение Комиссии имеет силу судебного решения. При возникновении спорных моментов нужно действовать быстро и эффективно, так как на рассмотрение уходит не один месяц и к моменту завершения рассмотрения спора, сумма уже может приближаться к 50 000, особенно если речь идет о дорогой квартире.

Собственник всегда должен знать и понимать, что доходы от арендной платы от частного лица он должен внести в свою налоговую декларацию. Если фирма берет в аренду квартиру, то она удерживает подоходный налог, то есть цена аренды будет корректироваться. И собственник получит на руки меньшую сумму, чем указывалось в объявлении.

Больше всего владельцев раздражает то, когда они получают квартиру обратно в неубранном виде. Поэтому многие включают в договор пункт о том, что квартира при расторжении договора должна быть убрана. «К сожалению, я все больше убеждаюсь в том, что умение убирать у всех людей разное», - добавляет Кикас. Классические места, до которых руки у квартиросъемщика не доходят, но на которые собственник обращает внимание в первую очередь: духовка, вытяжка, туалет, плитка в ванне, окна. Конечно, за собственником квартиры остается право подать жалобу в комиссию по спорам, если квартира не будет приведена в надлежащий вид.