Инструкция по продаже заграничной квартиры

Продавать недвижимость самостоятельно трудно даже в том случае, если вы живете в том же городе. А когда объект находится за тысячи километров и в другой стране, задача становится практически невыполнимой: сложно организовать даже обычный показ, не говоря уже о юридических вопросах, организации сделки и т.п. Следовательно, нужен агент. Где и как найти риэлтора? Как убедиться в достаточном профессионализме и элементарной честности?

Несколько лет назад на одной профессиональной «тусовке» автор этих строк услышал любопытное суждение: только задумывая и проектируя новое здание, хороший инвестор смотрит далеко вперед – в том числе и думает о том, как потом это здание сносить и что делать с обломками. Это, конечно, высший пилотаж предвидения, доступный только крупным компаниям с аналитиками, маркетологами и т.п. Но и частному лицу, приобретающему уютный домик где-нибудь на морском побережье, стоит задать себе вопросы: как скоро я намерен этот объект продать? И кому я его продам?

Большинство покупателей так, конечно, не поступали. Корить себя за это поздно – нужно решать сейчас. «Первое, с чего следует начать – понять, кто в основном покупает недвижимость в данной стране, - говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Например, это жители Норвегии. Значит, нужно искать риэлторов, работающих именно с клиентами из этого государства. Обращаться следует и в местные (для страны, где находится ваша недвижимость) агентства, ориентированные на норвежский рынок, и в собственно норвежские. И, конечно, можно и нужно предложить объект и российскому рынку – самостоятельно или через агентство».

Вопрос о том, какое количество специалистов пытаться привлечь, и не стоит вовсе. «В большинстве стран на вторичном рынке практически не существует эксклюзивов, поэтому, чем больше привлекается агентов и агентств, тем выше шанс продать, - отмечает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Правда, при нынешнем состоянии рынка продать довольно сложно».

Что до профессионализма и честности, то эти материи проверить тяжело – вряд ли кто-то признается сам в недостатке того или другого. «Можно, конечно, разузнать о международном признании данного агентства, полученных им премиях и призах, - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Но я бы предложил другой путь, более простой: узнать, кто на данном рынке лидер». И это верно – когда о ком-то хорошо отзываются коллеги-конкуренты – это дорогого стоит.

Найти специалиста, интересного вам – еще полдела. Нужно, чтобы и риэлтор заинтересовался вашим вариантом. При нынешнем состоянии рынка это вовсе не гарантированно – некоторые фирмы просто отказываются работать с недвижимостью, которая прежде была куплена не у них. К их числу относится и «БЕСТ-Недвижимость», и Юлия Титова объясняет, почему. «Объектов на продажу море, - говорит эксперт. – Мы берем или объекты, купленные у нас, или что-то сногсшибательное. Единичные объекты на вторичном рынке тяжелее рекламировать, кроме того, могут всплыть различные юридические нюансы. И, конечно, личный фактор: «физик», продающий одну квартиру, может капризничать, менять правила игры на ходу. Это никому не интересно».

Но так поступают не все агентства. «Это явление не носит массового характера», - считает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. А Михаил Михов, генеральный директор агентства зарубежной недвижимости «В раю», просто предлагает: в случае отказа какой-то фирмы продавать ваш объект можете обратиться к нам!

Ключевой во взаимоотношениях клиента и риэлтора вопрос – комиссия. В некоторых странах ее размер установлен законодательно, но в большинстве – это в чистом виде рынок, и размер вознаграждения риэлтора зависит, по существу, от количества желающих реализовать. «Главный показатель – насколько тяжело в данной стране продается недвижимость: чем сложнее – тем больше попросит агентство, - считает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Самыми «тяжелыми» оказываются страны, более всего пострадавшие от кризиса». Говоря о конкретных размерах комиссии, эксперт назвал «вилку» от 0,5% до 15%.

Другие наши консультанты называли более скромные цифры. По оценке Михаила Михова («В раю»), комиссия составляет, как правило, 2-10% от стоимости недвижимости. Еще чаще назывались комиссионные в 3-6%. Правда, с оговорками.

«Продавцу необходимо четко понимать, что сейчас практически во всех странах «рынок покупателя», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Это значит, что даже в тех странах, где до кризиса агентства брали комиссию с покупающей стороны, теперь берут и с продавцов тоже. И размер комиссии вырос». «Помимо стандартной формы, когда размер вознаграждения определяется в процентах, возможна и иная договоренность, - отмечает Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). – Фиксируется цена, которую продавец хочет получить на руки, а все, что агенты удается «накрутить» выше – его гонорар».

Кризис и финансовые проблемы привели к жесточайшей конкуренции среди продавцов: продать недвижимость хотят сегодня многие. Известно вернейшее средство повысить привлекательность своего объекта – снизить цену, но средство это по понятным причинам не очень нравится продавцам… Нельзя ли придумать что-то еще?

Наши консультанты высказали только одно предложение: российский собственник иностранной недвижимости может предложить продаваемый объект кому-то из соотечественников – родственникам, друзьям, родственникам друзей, друзьям родственников… «Все бывает. И чудеса случаются», - суховато отреагировала на такую возможность Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). А вот Станислав Зингель (Gordon Rock) чуть более оптимистичен. «Если объект расположен в жилом комплексе, где основная масса собственников – россияне, то он становится более востребованным именно среди наших сограждан, - отмечает он. – В этом случае сотрудничество с российским агентством недвижимости и поиски покупателя на нашем рынке дают существенные преимущества».

В чем было куда больше единодушия – так это в рекомендации не торопиться с продажей. «Если нет острой необходимости, я бы советовала переждать, - выразила практически общее мнение Юлия Титова. – Сейчас огромный объем недвижимости выставлен на продажу иностранцами, которые вынуждены платить по ипотечным кредитам. А есть еще банки, ставшие собственниками недвижимости, отсуженной у бывших покупателей – они готовы «падать» в цене еще ниже». «Продавать при нынешнем состоянии рынка невыгодно, цены упали в некоторых местах в два раза, - вторит Михаил Михов («В раю»). – А вот покупать сейчас – это как раз выгодное вложение денег».

О перспективах

В статьях о недвижимости уже давно общим местом стали слова об инерционности данного рынка. Акции или валюта могут за несколько минут потерять половину своей стоимости, а realestate сначала медленно уходит в снижение, потом так же медленно восстанавливается.

«Недвижимость многих государств уже растет в цене. Франция, Скандинавские страны, Австрия, Швейцария, Кипр – все они уже дорожают, - убежден Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – И даже там, где последствия кризиса оказались очень тяжелыми (например, Испания), кризис тоже, по существу, закончился. Другое дело, что из-за инерционности недвижимости процесс восстановления займет больше времени, чем в других отраслях экономики».

Однако – в чем убеждены все наши консультанты – даже возобновление роста цен и спроса не избавит продавца от необходимости искать риэлтора, договариваться с ним о размерах комиссии и т.п. В свое время много говорили о том, что новые интернет-технологии сделают ненужным присутствие агента-человека: смотреть квартиру можно будет во время виртуального тура, а оплачивать покупку – банковским переводом. Но потом выяснилось, что все не так просто. «Интернет стал огромным плюсом и помощью в процессе выбора объекта и принятии решения о покупке, - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Но услуги риэлтерской компании при продаже вторичного объекта все равно будут нужны. И для показа объекта, и для подготовки документов, процедуры расчетов и согласования всего процесса».

Источник: metrinfo.ru

Autor: dv.ee Istsenko Olga