Рынок недвижимости под властью арендаторов

Так сказал руководитель Kapitel (прежнее название E.L.L Kinnisvara) Таави Ояла в интервью радио Aripaev в программе «Час недвижимости», где он так же отметил, что большая часть из предлагаемого уже устарела. «Арендаторы требуют новых решений, им нравятся современные и открытые помещения. И из-за стремительного развития бизнеса длительные договоры аренды вышли из моды» - добавил он.

В Таллинне на рынок постоянно приходят новые предложения аренды офисных площадей. Однако в расчет надо брать то, что большая часть из них в моральном смысле уже устарела или устаревает. На рынке есть явный спрос на новые офисные помещения. Если сравнить количество офисных площадей с числом жителе города, то мы сильно уступаем Хельсинки или Стокгольму. В Таллинне могло бы быть гораздо больше офисных помещений. В Праге и Варшаве на человека гораздо больше площадей, чем в Таллинне.

Если предположить, что мы двигаемся в направлении развитых стран, то в долгосрочной перспективе спрос вырастит. Надо отметить, что функциональность офисных помещений сильно изменилась. Посмотрите на контору Aripaev и Деловых ведомостей. Предыдущая была больше в виде кабинетной структуры, сейчас открытая. Это я вижу и в предпочтениях арендаторов, которые со временем сильно поменялись. Все больше в крупных фирмах отсутствуют фиксированные рабочие места. Пару лет назад это еще было революционным.

Руководитель Ulemiste City Герт Йостов сказал, что длительные контракты с арендаторами скоро канут в Лету. Предприятия и бизнес так быстро меняются, что пересматриваются и договоры аренды.

Мы видим, что арендодатели стали более гибкими с договорами. Рынок сейчас зависит больше от арендатора. В прошлом или позапрошлом десятилетии контракты были не гибкими и заключались на очень длительный период. Сейчас это изменилось, так как арендаторы не могут прогнозировать далеко вперед надобность площади.

Много говорилось о том, надо ли и как много Таллинне необходимо таких площадей. Ожидается дополнительный рост предложений. Считаю, что рост предложений – это нормально,. Это держит рынок в постоянно развивающемся режиме. Рост розничной торговли маленький. Однако общий тренд таков, что доля традиционных торговых площадей в торговых центра уменьшилась. Увеличилась доля площадей с другой функциональностью. 15 лет назад было довольно необычным ходить есть в какой-нибудь торговый центр. Сегодня это происходит все чаще. В центрах открывают кинозалы, детские площадки, спортивные клубы. Торговые центры стали мультифункциональными.

Продажа в интернете не сократила продаж розничных торговцев. Продажи растут и в центрах все больше проводят свободное время.

В Таллинне конкуренция по-прежнему большая. Заполняемость хорошая, средняя цена растет. Это значит, что в ближайшие 2-3 года следует ожидать сразу несколько новых отелей. Если количество предложений неожиданно подскачет, то заполняемость уменьшится. У Таллинна по сравнению с Ригой и Вильнюсом есть преимущество – финские туристы приезжают к нам круглогодично.

 

Рига, по сравнению с Таллинно и Вильнюсом, хуже оправилась после кризиса. Рижский рынок только сейчас начинает активизироваться. Много проектов в фазе подготовки, а некоторые уже на фазе строительства. Если посмотреть соотношение квадратных метров коммерческой и торговых площадей на душу населений, то потенциал там еще большой. Но когда он реализуется, сказать сложно.

В Риге так же мало современных офисных помещений. Многие проекты могут быстро реализоваться, это особенность маленьких рынков – развитие циклично. Это же может и оказать новое давление на рынок.

Отельный рынок в Риге очень своеобразный. Основные показатели: средняя заполняемость и цена – очень низкие. Среди европейских столиц в более плачевном положении находится только София. Количество предложений в Риге очень большое, потому как большие сети отелей как правило решают открывать свои балтийские отели именно в Риге. Там так же играет большую роль сезонность – в высокий сезон спрос хороший, но в другое время очень низкий.

Говорят о большом приросте офисных помещений. Это создало опасения, но Вильнюс позитивно удивляет, так как помещения заняты арендаторами. Спрос большой.

Литва умело и хорошо привлекает центры обслуживания (shared services). Кажется, что тенденция продолжится. В городе много строительных кранов. Что касается торговых площадей, то Вильнюс был между Таллинном и Ригой. Баланс спроса и предложения хороший. Кажется, что рынок

В Таллинне наш главный проект и важный вызов – это квартал Juhkentali. Надеемся в этом году завершить архитектурный конкурс. Если учитывать размер всего квартала, то наземная часть составит около 70 000-80 000 квадратных метров. Это предполагает полтора года проектирования. В середине 2019 года проект будет готов. На само строительство уйдет 2-3 года. По самым оптимистичным прогнозам, квартал будет готов в 2021 году. Проект будет состоять из трех башен, которые будут соединены внизу двумя-тремя наземными этажами. Самая высока башня 30 этажей будет на 8-10 этажей выше отеля Olumpia. Вторая башня – 16 этажей, башня в центре квартала 8-9.

В плане новых рынков мы сконцентрированы на Праге. Мы есть в Эстонии, Латвии и Литве. Работать еще на 5 или 6 рынке мы просто не успеем. Весной приобрели одно действующее офисное здание. Наше желание и амбиции приобрести там еще помещения. Возможно в будущем займемся там и развитием новых проектов.

Autor: Риво Сарапик и Майт Краун