22 октября 2018 • 5 мин
Поделиться:

Глава EfTEN: так вся жизнь пройдёт, пока ты ждёшь следующего кризиса

И всё же часть своих проектов EfTEN отложил.

Исполнительный директор EfTEN Capital Вильяр Аракас дал интервью радио Äripäev.

Летом в этой самой студии вы говорили, что собираетесь провести новую эмиссию. В сентябре же объявили, что откладываете её на 2019 год. В чём причина?

Недавно мы сообщали, что собираемся строить новый садоводческий центр в Hortes. Однако летом проанализировали проекты и выяснили, что по большинству из них цена строительства слишком высока, а доходность от аренды недостаточно большая для нас. Поэтому мы, к сожалению, приняли решение отложить эти проекты. У нас было несколько идей, интересных нам эмоционально. Мы прошлись по ним, глубоко проанализировали, однако Excel не разрешил нам запускать эти проекты.

В третьем фонде мы говорили, что собираемся приобретать проекты, чистая доходность по которым (без банковского кредита) составит, как минимум, 8% в год. В нынешней ситуации достичь этого трудно, поэтому мы откладываем эмиссию акций. Нам действительно привлекать сейчас деньги легче, чем когда-либо, однако тот капитал, что лежит сейчас на счетах и не инвестируется, съедает доходность акционеров. Это нечестно по отношению к ним.

Один из парадоксов рынка коммерческой недвижимости стран Балтии заключается в том, что конкуренция по большим объектам менее жёсткая, чем по маленьким. Небольшой объект может купить один человек скооперировавшись с друзьми. Объекты же, которые стоят 30 миллионов и больше, таким образом особо не купишь, поэтому конкуренция там менее жёсткая. На это позиционирует себя четвёртый фонд.

В нашем предыдущем интерью вы говорили, что в сидеть в окопе и ждать кризиса вы не намерены. С тех пор что-то изменилось в вашей оценке рисков?

Нет. Мы по-прежнему придерживаемся такой позиции, что доходность, к примеру, на литовском рынке стала очень-очень маленькой, ниже 6%. Мы - точно не тот фонд, который ставит целью приобрести самые красивые здания на рынке, заплатив за них больше, чем конкуренты. В той рыночной коньюнктуре, где мы сейчас находимся, риски однозначно выше, чем 4-5 лет назад. Мы чётко это осознаём. Однако такого, чтобы мы перестали смотреть объекты в ожидании кризиса, нет. Мы по-прежнему инвестируем. Просто делаем это более осторожно, чем 3-4 года назад.

Что вы считаете самым большим риском в долгосрочной перспективе?

То, что происходит в банковском секторе стран Балтии. Скандал вокруг Danske, уход Danske, слияние Nordea и DNB в Luminor - всё это снизило конкуренцию. Мы чётко видим, что условия по кредитам ужесточились. Это означает, что маржа выросла на 40-50 базисных пунктов или на 0,4-0,5 процентных пункта. А поскольку рынок недвижимости зависит от кредитов, это означает, что конкуренция снизилась во всех странах Балтии. Думаю, что через какое-то время конкуренция снова ужесточится, когда Luminor снова мощно зайдёт на рынок в качестве т.н. самостоятельного игрока.

На конференции "Бизнес-план 2019" предприниматели неожиданно сказали что самый большой риск - это политики. Какие политические риски вы видите для своего бизнеса?

Я не вижу, чтобы это могло напрямую повлиять на недвижимость, однако с данной оценкой я, в целом, согласен. Есть такая опасность, что в марте пройдут выборы, заключат коалиционный договор, а бизнес будет с замиранием сердца следить: за какой сектор теперь возьмутся. В позапрошлый раз это были отели и рестораны, которым хотели поднять налог с оборота. Новая коалиция отложила эти планы. Коллеги-предприниматели беспокоятся о том, на какой сектор теперь падёт лапа правительства. За кого возьмутся, кому поднимут налоги?

Какие самые большие возможности вы видите на ближайшие 5-10 лет?

Рынок коммерческой недвижимости стран Балтии однозначно растёт. Ликвидность нашего рынка в 4-5 раз меньше, чем в Финляндии. Плюс у нас относительно мало зданий, в которые можно инвестировать: современные модные коммерческие здания, торговые здания, офисы, склады, отели. Это растущий рынок, однако отрицательная, а в случае Эстонии нулевая демография (это по всей стране, Таллинна она не касается) однозначно является фактором риска. Риски нужно осознавать, однако в сегодняшнем мире, когда облигации не приносят никакого дохода, а на рынке акций беспокойство по поводу того, насколько устойчивы нынешние цены, это хорошая альтернатива.

Ханшмидт говорил, что сейчас хорошее время для выхода из своих инвестиций, т.к. скоро можно будет тот же самый товар получить по более низкой цене. В бизнесе недвижимости есть подобное?

И да и нет. Зависит от того, о каких объектах мы говорим. С одной стороны, мы действителньо вышли из нескольких проектов, и в этой части я данное мнение разделяю. С другой стороны, если посмотреть на объекты, которые стоят 30 миллионов евро и больше, то здесь количество участников рынка не выросло. Поэтому по ним я в данное утверждение скорее не верю.

Какие советы дадите людям, желающим купить или продать жильё?

Т.н. заморозка на скандинавском рынке (в первую очередь, о ней говорят в контексте Швеции) - это новость, которую мы давно ждали. Если посмотреть на то, куда там ушли цены на недвижимость, то неважно, как мы это будем мерять - с точки зрения долговой нагрузки, с точки зрения кредитоспособности - они находятся самом высоком уровне в истории. С этой точки зрения, стабилизация - очень хорошая вещь.

Если кто-то хочет купить себе жильё, то следующего кризиса ждать не нужно. В Стокгольме его ждут уже 20 лет. Так вся жизнь пройдёт, пока ты ждёшь следующего кризиса. Но выбор есть. Торопиться с решением однозначно не стоит.

Дайте себе время, просмотрите все предложения. Возьмите себе время, чтобы подумать, передумать и ещё раз передумать. Никуда торопиться не надо. Я понимаю, откуда идёт эта мысль: прошлый кризис был 10 лет назад, цикл в недвижимости обычно 10 лет. Все ждут, откуда следующий придёт. Однако если посмотреть на макроэкономические показатели то я не вижу признаков того, чтобы кризис был на горизонте. Но и в то, что цены на недвижимость, могут сильно вырасти, я тоже не верю.

Фото: Андрес Хаабу
Поделиться:
Самое читаемое в ДВ

На этой странице используются cookies. Для продолжения просмотра страницы дайте согласие на использование cookies. Подробнее