Директор Avaare Kinnisvara: успех проектов коммерческой недвижимости зависит от места и времени

Для коммерческой недвижимости важнее всего место расположения: успешным станет проект в эксклюзивном месте в центре города или в какой-нибудь ключевой точке. В то же время, в эксклюзивном месте сложнее составить детальную планировку, поскольку придется учитывать также мнение общественности и соседей.

"Не менее важен выбор партнеров. На протяжении многих лет мы сотрудничаем с компанией Vallikraavi Kinnisvara. Это позволяет разделять риски и браться за крупные проекты. Сейчас мы как раз начинаем в Тарту строительство третьего высотного здания. Если исходить из генерального плана города, оно, скорее всего, станет последний высотным зданием в центре Тарту", – рассказал Казе.

Два столпа девелоперских проектов: хорошее месторасположение и правильное время. Если привлекательность того или иного места установить проще, то при оценке аспекта времени следует учитывать потребности рынка и движение цен. Благодаря нашей аффилированной компании AS Ehitustrust, мы, как девелопер, имеем определенное преимущество, поскольку строительные фирмы знают немного больше о ценах, а также о снижении и увеличении объемов строительства.

Мы считаем, что лучше потратить годы на проектирование и утверждение детальной планировки, но сделать все без ошибок. Хороший проект упростит процесс строительства, сделав его более быстрым и продуманным.

К делу следует подходить продуманно и принимать правильные решения, чтобы проект стал прибыльным и привнес нечто положительное в городское пространство.

Во-вторых, осуществляемый в привлекательном месте девелоперский проект, привлечет внимание, как соседей, так и других жителей города, которые обязательно внесут свои предложения. Не всегда противоречия во время процесса рассмотрения детальной планировки и предложения соседей означают плохое, поскольку иногда в спорах рождаются именно такие оптимальные решения, которые поначалу даже не пришли в голову. Девелопер должен выбрать время для такого обсуждения. Как правило, мы стараемся учитывать разумные и реалистичные предложения, которые были сделаны не со злым умыслом или просто из вредности. Крайне важно, чтобы в ходе процесса чиновники не поддались давлению отдельных групп и не пошли по пути наименьшего сопротивления, а исходили из интереса города как единого целого.

Составление детальной планировки находящегося в особом месте участка может быть довольно сложным процессом и занять немало времени, особенно, если объект является находящимся под охраной памятником старины или расположен в районе с ценной культурно-исторической средой.

Опираясь на свой многолетний опыт в сфере развития недвижимости, могу сказать, что на самом деле нет разницы, расположен на участке какой-либо объект или нет. Важно, чтобы в планируемом здании была необходимость. С годами потребности рынка меняются, и на участке, где несколько десятков лет назад было запланировано строительство многоквартирных домов или спа, сегодня может быть целесообразнее построить офисное здание.

Мы считаем, что лучше вначале вложить немного больше и сделать более качественные площади, которые создают лучшую среду жизни или рабочую среду, и за которые можно спросить более высокую цену. В качестве примера я могу привести высотное офисное здание, возводимое в Тарту, по адресу Паю, 2. Его еще можно построить по старым строительным нормам, но мы решили построить первое в Тарту здание с близким к нулевому энергетическим балансом, где были бы выполнены требования всемирно признанного сертификата Leed Gold. Это создаст в здании внутренний климат, улучшающий производительность труда.

Для девелопера это означает учитывание различных существенных аспектов, таких как парковка для велосипедов и оборудование душевых для людей, ездящих на работу на велосипеде, использование экологичных материалов, оказание минимального влияния на окружающую среду, отвечающая повышенным требованиям вентиляционная система, возможности оборудования бани и занятия спортом. Помимо этого на нижнем этаже офисного здания запланированы кафе и террасы для жителей города и открытая для всех автомобильная парковка.

Тут есть две возможности – сотрудничать с каким-то уже проверенным генподрядчиком или провести конкурс и на основании результатов выбрать наиболее понравившуюся фирму. При проведении конкурса следует предельно точно знать свои цели и проследить готовность компании к выполнению этих критериев. Если выбирать строителя только по цене и оставить в описании объекта хоть какие-то неточности, то можно с легкостью просчитаться. Во многом проблема заключается в том, что, начиная строительство, окончательный список арендаторов еще не составлен, и выбранные проектировщиками решения могут оказаться не самыми эффективными.

Поскольку в наш концерн входит оказывающая генподряды фирма AS Ehitustrust, нам немного проще, но в то же время, мы не можем забыть, что при выборе субподрядчиков важен ценовой критерий и их предшествующий опыт.

Если кратко, на что следует обратить внимание в новом девелоперском проекте? Сегодня у нас много говорят об экономии энергии и зданиях с близким к нулевому энергетическим балансом. Конечно, это очень важная тема, но в то же время, я считаю, что слишком мало внимания уделяют внутреннему климату и рабочей среде.

Хотя эти два вопроса напрямую не противоречат друг другу, все же может случиться, что инвестируя в энергосбережение и стараясь в ходе проектирования достичь возможно низкого энергопотребления, мы построим здание, где не будет хороших условий труда.

В новых проектах мы обращаем особое внимание надлежащей вентиляции и пассивному охлаждению. Отдельно мы рассматриваем вопросы, касающиеся акустики в офисах. Я также уверен, что важно учитывать оставляемый нами экологический след в целом.