Глава EstateGuru: инвесторы не потеряли ни одного евро

 

Михкель Стамм, исполнительный директор EstateGuru

EstateGuru в случае выданных платформой кредитов не осуществляет надзор за строительными объектами и контроль за целевым использованием денег. Но мы, конечно, периодически общаемся с займополучателями, чтобы быть в курсе состояния залогового имущества и планов по погашению кредита.

Наша услуга по своей сути является кредитом под залог недвижимости, то есть в момент выдачи кредита мы исходим только из текущего состояния и рыночной стоимости объекта, за который даем в среднем 58 процентов кредита. Мы не исходим из будущей стоимости или будущих инвестиций, не финансируем девелопера на основании актов, счетов строителя или других документов. В том случае, если девелопер желает получить дополнительный кредит на тот же объект, ему необходимо заказать новую экспертную оценку, которая подтвердит рост рыночной стоимости в достаточном объеме. Мы также просим подтверждение строительного надзора на выполненные за это время работы.

При таком подходе цель использования денег не влияет на риск проекта, так как кредит выдается на основании текущей рыночной стоимости. Даже в том случае, если деньги используются не по плану, это не влияет на степень риска проекта и возможность возврата денег инвесторам.

Как уже упоминалось, первым критерием для нашей кредитной услуги является залоговое имущество, его реальная рыночная стоимость и ликвидность. До выдачи кредита мы также анализируем самого кредитополучатея, бизнес-план, его осуществимость и возможность реализации имущества.

EstateGuru проводит основательный и многоуровневый анализ рисков – наша команда очень компетентна в сфере недвижимости, в том числе и в оценке недвижимости. В дополнении к экспертной оценке и контролю самого EstateGuru мы, при необходимости, привлекаем к анализу залоговой недвижимости третьи стороны и экспертов (маклеров, оценщиков, экспертов в области строительства). В конечном итоге это обеспечило нам такую ситуацию, что за трехлетнюю историю деятельности наши инвесторы ничего не потеряли.

В случае проекта Тооме мы с самого начала информировали всех инвесторов, что речь идет о строящемся частном доме. Все акты оценки и другая информация, касающаяся залога, были записаны в ходатайстве о кредите и доступны инвесторам. Там также было ясное описание и фотографии текущего состояния залога.

Личное поручительство девелопера проекта Тооме Урмаса Лабанде (Urmas Labande) было, с точки зрения инвесторов, дополнительным аспектом для снижение рисков, то есть дополнительным залогом, но основным критерием принятия решения о кредите все же является залог недвижимости и ее ликвидность.

Все важные обстоятельства, касающиеся залогового имущества по данному кредиту, в кредитный период анализировались в текущем порядке. В этом году экспертную оценку недвижимости на бульваре Тооме составили несколько бюро недвижимости, и на основании этого было произведено рефинансирование кредита EstateGuru займом у одного финансового учреждения, что подтверждает рыночную стоимость залогового имущества и его пригодность как залога.

Так как деловые отношения между проектом Тооме и платформой EstateGuru с ее инвесторами на данный момент окончены, то у нас нет права разглашать имя рефинансировавшего лица. Речь идет о действующем в Эстонии финансовом учреждении, которое не связано с EstateGuru. Так как все выдаваемые EstateGuru кредиты обеспечены залоговой недвижимостью, это означает, что условием финансирования всех кредитов является нотариальная сделка. В случае нотариальной сделки всегда присутствует общение всех сторон между собой, в том числе и финансирующих лиц.

Относительно проекта на бульваре Тооме мы уже долгое время общались с финансирующей стороной, и вся информация также была передана кредиторам. Из-за некоторых обстоятельств сделка рефинансирования откладывалась несколько раз, и еще на прошлой неделе не было окончательно ясно, когда именно она состоится и состоится ли вообще. По этой причине EstateGuru должна была начать открытый процесс продажи залогового имущества согласно своим процедурным правилам.

Эта информация, как и любая другая новая информация, поступающая в течение кредитного периода, доходит до инвесторов через систему информирования инвесторов платформы EstateGuru.

Был также поднят вопрос, почему EstateGuru получает плату за услуги в момент передачи собранных на финансирование денег девелоперу, а не когда инвестиция успешно закончена. Ответ простой – такова бизнес-модель EstateGuru. Успешная деятельность EstateGuru также в интересах инвесторов. И я заверяю, что с нашей мотивацией хорошо делать работу все в порядке, гораздо больше ущерба нам принес бы репутационный риск от «прокисших» и нерешенных кредитов, чем неполучение 3%-го посреднического вознаграждения.

В общем и целом наш подход обеспечил такое положение, при котором за три года нашей деятельности инвестировавшие через нашу платформу инвесторы не потеряли ни одного евро.

«Основная прелесть краудфандинга – в рассеивании мелких сумм между проектами, и из-за этого, по моему мнению, неразумно углубляться в каждый конкретный проект. Я не требую слишком много информации, и, скорее всего, как минимум мне бы не захотелось ее обрабатывать, если использовать мою стратегию, что в каждую сделку инвестируется от 50 до 500 евро», – сказал Роосааре.

По словам Роосааре, больше историй, схожих с проектом на бульваре Тооме, возникает тогда, когда в экономике наступают сложные времена. «Из произошедшего стоит вынести урок о том, что такие инвестиции неликвидны и не стоит инвестировать туда деньги, которые могут пригодиться где-то еще, – сказал он. – И точно не стоит восторгаться, что краудфандинг зарабатывает 20–25 процентов доходности, как это недавно было сказано в одной статье Arileht».