"Эстонскому рынку аренды нужен толчок"

Рынок недвижимости уже давно растёт. Зарплаты увеличиваются, а банковские условия становятся всё более выгодными. В то же время нет безответственного заимствования или огромного роста цен, поэтому бояться перегрева рынка ни к чему. В столь хороших условиях арендного рынка в арендную недвижимость инвестируют смело. Это, в частности, показывает количество сделок купли-продажи квартир, которое в 2017 году выросло на 8,2%.

В отличие от периода бума 10-12 лет назад банки держат ситуацию под контролем, осуществляя достаточный контроль и бэкграунд-чек. Между девелоперами нет суперконкуренции, и нет сверхпредложения.

Арендный рынок квартир по эстонским меркам, конечно, на подъёме, однако мы в этом вопросе отстали от Скандинавии и остальной Европы.

По данным Eurostat, 31-33% населения Европы живут в съёмных квартирах. В Эстонии эта доля составляет 19%. Если в других странах съём квартиры всю жизнь уже на протяжении поколений считается нормальным делом, то в Эстонии съёмное жильё считается временным и ненадёжным решением. Исторически владение собственной недвижимостью даёт жителю Эстонии чувство уверенности. Из-за этого большинство жилищ Эстонии принадлежат их жильцам и не сдаются в аренду.

Смена поколений и желание молодых людей как можно раньше стать самостоятельными эту парадигму меняют. Молодёжь уже не хочет так быстро привязывать себя к одному месту и связывать себя жилищным кредитом как можно скорее.

К тому же, у многих просто нет возможности приобрести недвижимость, поскольку банки, хотя и предлагают хорошие условия, но всё-таки требуют хорошей кредитоспособности и большого самофинансирования, которое молодые люди не в силах предоставить. Поэтому съём жилья становится всё более популярным.

Хотя съёмных квартир как будто бы достаточно, большая часть из них находятся в старых домах, имеют плохую планировку и большие коммунальные расходы при отсутствии парковочного места и кладовки. По мере оживления рынка растёт спрос на более качественные квартиры, а их на рынке по-прежнему не хватает. Решением могли бы стать современные энергосберегающие арендные дома. Их пока тоже почти что нет.

Под арендными домами я понимаю многоквартирные дома, которые построены при поддержке инвесторов с целью их сдачи в аренду. Если сейчас порог доступности нового жилья связан с доступностью кредита, то строительство таких домов позволит порог доступности снизить. С другой стороны, это создаст в Эстонии новый класс потребители - долгосрочный арендатор.

В Скандинавии и иных странах Европы долгосрочный съём жилья очень распространён. 48% рынка недвижимости Германии, 38% рынка Дании, 35% рынка Швеции и 28% рынка Финляндии - это арендный рынок.

Для того, чтобы Эстония смогла догнать остальную Европу, нам нужны подходящие арендные площади и инвесторы. В других странах институциональными арендодателями являются пенсионные фонды, использующие государственные деньги налогоплательщиков. Там это долгосрочная и надёжная инвестиция. Эстония также могла бы на государственном уровне расширить возможности пенсионных фондов для инвестиций в недвижимость.

Закон об инвестиционных фондах уже был изменён в этом направлении, так что благоприятная почва создана. Однако мало кто из инвесторов показал свой интерес.

Для того, чтобы эстонский арендный рынок догнал европейский, нужно устранить препятствия на рынке. Например, нужно пересмотреть законодательство, которое слишком сильно защищает квартиросъёмщика. Также привлекательность арендных девелоперских проектов снижается из-за отсутствия возможности вернуть налог с оборота. Это делает инвестицию в жилую недвижимость на 20% дороже.

Программа строительства государственных арендных домов - это чрезмерное вмешательство в рынок. Эти действия могут быть оправданы, когда на рынке есть проблемы, однако в таких городах как Таллинн и Тарту однозначно нет никакой необходимости в государственных арендных домах.

В Эстонии об арендных домах говорится, в основном, в контексте социальной экономики. У нас есть последняя возможность осознать, что целевая группа и спрос значительно шире. На сегодняшний день в Эстонии, в основном, такие арендодатели, которые готовы в любой момент, не считаясь с интересами съёмщика, продать квартиру или сами в неё вселиться. Квартира же, специально созданная для сдачи внаём, может создать у арендатора такое же чувство уверенности, как и у хозяина дома, и позволит сделать жильё доступным более широкому кругу жителей Эстонии без больших инвестиций.

Для этого, однако, нужно начинать создавать проекты арендных домов. Первые единичные шаги уже сделаны. Однако пройдут годы, прежде чем пропорции на рынке недвижимости сильно изменятся.

Autor: Тимо Рийсмаа