Arco Vara: Как купить квартиру в строящемся доме?
Прежде чем приобрести квартиру в только что поступившем в продажу квартирном доме, который будет готов, например, в 2016 году, стоит пообщаться с несколькими банками, сравнить условия жилищного кредита и места нахождения новых квартирных домов, советует Arco Vara.
Кредит выплачивается после постройки дома и получения разрешения на эксплуатацию. Залогом такого жилищного кредита является приобретаемая квартира, которой еще нет. Новым и покупаемым прямо от застройщика квартирам оценочный акт не требуется, его заменяет полученный от застройщика детальный перечень предложения по продаже, что представляет собой квартира и что включает.
Среди продуктов банка, дополнительно к обычному жилищному кредиту, имеется и кредит на обмен жилья, в отношении которого по умолчанию действует соглашение, что старое жилье нужно продать и выплатить банку часть денег в течение полугода. По желанию заемщика время продажи старого жилья может быть уменьшено до 2-3 месяцев, если уже имеется покупатель.
Несколько советов при выборе банка
При выборе банка стоит сравнить разные предложения. Если необходимо сменить банк, выясните, сколько стоят другие банковские услуги и имеется ли достаточное число банкоматов. Наряду с размером ежемесячного платежа по кредиту, необходимо следить за тем, имеет ли право банк повышать процент и тогда, когда заемщик не нарушает условий договора.
Опытный маклер сведет покупателя новой квартиры с кредитными администраторами разных банков. Часто люди сами обращаются с запросом предложения только в домашнем банке, потому что всю жизнь были клиентом одного банка. У маклера стоит узнать, какой банк финансирует застройщика квартирного дома. Обычно, именно этот банк предлагает покупателем квартир несколько более выгодный, в отличие от других банков, жилищный кредит.
Если банк дает деньги для вступительного взноса, то покупатель берет на себя обязательство по покупке новой квартиры по цене предложения, даже тогда, если после окончания строительства дома цены на квартиры в этом доме упали. Так, есть риск потери при покупке только что появившейся в продаже и строящейся квартиры, если цены упадут, но в условиях растущего рынка, покупатель может от этого выиграть.
Опасность перенасыщения регионов
По различным данным, объем рынка новых квартир в Таллинне и Харьюмаа достигает сейчас чуть более 2000. Это не слишком много, но вопрос, скорее в том, сколько из этих квартир будет находиться в продаже и через два года, а также сколько квартирных домов, находящихся сейчас в стадии детальной планировки, будет к этому времени построено, и их начнут продавать.
Крупнейшим риском застройщика и покупателя является местонахождения квартирного дома. Если ты строишь на улице Кентманни, то и в дальнейшем можешь покупать и продавать квартиру по цене 5000 евро за квадратный метр. Если покупаешь в Астангу, где много свободной земли, то квартиры с ценой квадратного метра за 1000 евро могут в какой-то момент простаивать. Самыми опасными являются регионы с избыточным развитием и довольно низким уровнем цены, где люди не покупают квартиры в массовом порядке.
Когда упадет цена на новые квартиры?
Если у застройщика недвижимости нет в планах запуск новых проектов, и он не нуждается в быстрых деньгах, то падения цены в новом доме, который находится в хорошем и интересном для покупателя месте, не должно происходить, потому что прибыль застройщика образуется от продажи последних квартир жилого дома.
Все застройщики имеют план А и план В, и они основательно проигрываются. Изменение цены вносится тогда, когда по какой-то причине срочно нужны деньги. Пока такой момент не наступил, застройщик хранит свой товар, и не будет опускать планку.
Может случиться, что у застройщика не возникнет момента, когда ему срочно понадобятся деньги. Квартирные дома строятся за счет кредита, который банк выплачивает по частям, каждую часть после готовности известного этапа. Таким же образом, если застройщик продает квартиры, он выплачивает банку кредит. Прибыль застройщика образуется от продажи последних квартир в доме. С понижением цены, застройщик отказывается от своей прибыли. Если на рынке недвижимости застой, то застройщик не планирует сразу запускать следующие проекты и вкладывать туда деньги, скорее он будет держать непроданные квартиры, чем продавать их дешевле.
Опыт Arco Vara показывает, что если новая застройка идет в продажу, прежде всего, смотрят на цену. Продажа начинается, как правило, за год до окончания срока строительства дома, а иногда и раньше. В ходе строительного процесса интерес потенциальных покупателей конкретизуется. Они смотрят, сравнивают, так, некоторые, во время строительства успевают взвесить между разными новыми застройками. Часто решение о покупке и бронировании откладывается. Так некоторые покупатели остаются без своего первоначального выбора только потому, что кто-то другой оказался более решительным.
Если продажа не продвигается в желаемом темпе, то снижение цены является самым простым, но кризис на рынке недвижимости, который последовал после 2007 года, показал, что вначале бесплатно предлагается обстановка, кухонная мебель, телевизоры, диваны, ковры, гардины, столовая посуда, поездка в теплые страны или дешевый народный автомобиль.
Источник: Arco Vara