Время для выгодных инвестиций не самое лучшее

По словам партнёра консультационной компании Colliers International Маргуса Тинно, в прошлом году рынок инвестиций в коммерческую недвижимость был более скромным, чем в 2015 году. Если смотреть сделки от 400 000 евро, общий объём рынка в 2016 году составил 420 млн. евро. Это на 30% меньше по сравнению с 599 млн. евро в позапрошлом году.

Значительное отличие обусловлено тем, что более полумиллиарда евро, инвестированные в 2015 году в коммерческую недвижимость, стали рекордными для Эстонии.

Если в 2016 году самой дорогой сделкой стала покупка East Capital гостиницы Hilton за 48 млн. евро, то годом ранее самая дорогая сделка стоила 130 млн. евро – американская инвестиционная компания LCN Capital Partners заплатила эту сумму за портфель муниципальных доходных квартир на Раадику.

Всё же следует подчеркнуть, что как в 2015, так и в 2016 году сделки размером до 5 млн. евро составляли более 80% всех сделок.«Это ясно показывает, что эстонский рынок коммерческой недвижимости является, скорее, игровым полем для малых инвесторов».Директор купившего торговый центр Magistral и центр логистики DSV управляющего фондом EfTEN Вильяр Аракас признал, что сейчас не время для хороших инвестиций. «Много суеты, на продажу выставлено объектов больше, чем когда-либо ранее, а цены выросли до небес. Инвестировать деньги нетрудно. Очень трудно инвестировать очень хорошо».

Ищут долгосрочные денежные потоки

За крупнейшей сделкой за прошлый год стоит директор Triple Net Capital Хейти Рийзберг, который нашёл покупателя для гостиницы Hilton, построенной Olympic Entertainment Group за 30 млн. евро. Стоимость сделки - 48 млн. евро. «В сделке с гостиницей Hilton роль играли, прежде всего, качество арендаторов, срок договоров и известность бренда. Важно было также желание банков финансировать сделки на выгодных условиях», - пояснил Рийзберг, как ему удалось настолько выгодно продать гостиницу.

В прошлом году компания East Capital, купившая гостиницу Hilton, заключила также крупные сделки, приобретя бизнес-парк Vesse Aripark и торговый центр Mustamae. Исполнительный директор East Capital Real Estate Мадис Райдма отметил, что их интересует любая коммерческая недвижимость, расположенная в хорошем месте и имеющая хороших арендаторов.«В подобной недвижимости мы видим подходящую для наших инвесторов доходность. Это не девелоперские проекты, везде есть арендаторы и конкретные денежные потоки», - описал Райдма.Он добавил, что East Capital рассмат­ривает объекты дороже 10 млн. евро, предпочтительно в пределах 20-50 млн. евро. Если в начавшемся году в продажу поступят ещё какие-нибудь крупные объекты типа Hilton, то они могут заинтересовать фонд. Райдма отметил, что на решение о покупке повлияют также процентные ставки, напрямую отражающиеся на их бизнесе.

На рынке очень

много денегХотя наибольшая конкуренция возникла в сфере офисных площадей, по словам партнёра Kawe Яануса Коземаа, покупка здания с многолетними арендаторами себя окупит. «С одной стороны, на рынке очень много денег», - отметил он, поскольку недвижимость приносит собственнику стабильный доход, а покупка денежного потока на данный момент набирает популярность именно как инвестиция. «Это всё потому, что много денег, а не потому, что у нас крутые здания».Коземаа посоветовал покупать офисные здания. «Нужно быть готовым к не столь высокой доходности и к давлению на цены, поскольку на рынке превалирует предложение».

Оживления не ожидается

По оценке Маргуса Тинно, в этом году стоит ожидать активность, аналогичную прошлогодней, поскольку свободного капитала на рынке достаточно. «В то же время, реальный результат зависит от доступности товара и, прежде всего, от доли крупных сделок. Важна и роль банков в качестве терморегулятора», - пояснил Тинно.

По словам Хейти Рийзберга, заключившего крупнейшую прошлогоднюю сделку, пока что трудно говорить о возможных крупных сделках в этом году, поскольку как покупатели, так и продавцы держат информацию о заключении сделки в тайне. «Хотя в ближайшее время должны появиться новости о какой-нибудь сделке на 15-20 млн. евро», - всё же сообщил он.Насколько известно Рийзбергу, пока что ликвидации крупных портфелей не планируется, зато у институциональных инвесторов осталось нереализованных мандатов на приобретение недвижимости в столицах Прибалтики на сумму 200-300 млн. евро.Говоря о планах на текущий год, Вильяр Аракас отметил, что для них в прио­ритете не увеличение прибалтийс­кого портфеля, а работа с существующими инвестициями. «В условиях рас­тущих цен на недвижимость всё труднее найти инвестиционные объекты с подходящим соотношением риска и доходности. Наш второй и третий фонды продолжат инвестировать в поиск подходящих для этого объектов, но мы предполагаем снижение темпа инве­с­тирования в будущем», - признал Аракас.

Autor: Кристель Хярма [email protected]