Загорится ли арендный рынок?
Нет никаких оснований ожидать, что квартиры на Таллиннском рынке аренды будут сдаваться только за оплату коммунальных услуг, пишет Калле Арон, директор по развитию Scandium Kinnisvara OU.
Правда, если сравнивать с 2007 годом, то сегодня стоимость аренды и цены квадратных метров в Таллинне подросли. При этом существенно выросли и зарплаты – например, брутто-зарплата в Таллинне в 2007 была 831 евро, а в 2017 году – 1337 евро. Прирост на 60%! Выросли и цены на аренду, но в значительном меньшем темпе, чем зарплаты, отчего сегодня на среднюю зарплату можно позволить себе арендовать значительно лучшее жильё, чем тогда.
В центре города предложений больше, особенно по части больших квартир. А вот на весь район Мустамяэ, где постоянно проживают свыше 68 000 человек, и куда я, как арендный инвестор обратил бы свой взор, по данным city24.ee, предлагается всего 61 одно- и двухкомнатная квартира.
На поле самых ликвидных маленьких квартир (12-20 кв.м, свежий интерьер и обстановка, низкие коммунальные выплаты и ванная комната в квартире) сплошная засуха. Если бы читателю понадобилось снять для своего ребёнка, поступившего в вуз, или для нового коллеги-иностранца такую симпатичную маленькую квартирку в Мустамяэ, то кроме бывших общежитий на Акадеэмия теэ, выбора практически и нет. Что свидетельствует о том, что рынку современных арендных домов есть куда развернуться.
Просвещённость арендаторов значительно выросла. Больше не смотрят только на цену аренды и квадратные метры, значение стала иметь функциональность квартиры, ее современность и небольшие сопутствующие затраты. Новые, специально арендованные под сдачу квартир площади, смогут и в будущем «спалить» квартиры в старых «горных» районах именно благодаря меньшим затратам на содержание и современному оснащению и виду. Это даёт возможность владельцам запрашивать более высокую цену за квадратный метр и иметьнеплохую отдачу.
Какой могла бы быть хорошая квартира в портфеле инвестора, которая пережила бы и самое сложное время? Наибольший спрос существует на квартиры площадью до 20 квадратных метров, с невысокими сопутствующими затратами, с функциональностью двух комнат (в идеале с двумя раздельными комнатами или спальня достаточно отделена от жилой части), с современной обстановкой в стиле IKEA, расположенные на расстоянии до двух километров от студенческого городка университета. В такой квартире может проживать одиночка-специалист, студент, молодая пара – а почему бы и не пенсионер, которому уже не нужна трёхкомнатная квартира.
В идеале весь дом мог бы быть построен с прицелом на арендный бизнес. Тогда инвесторы смогли бы приобретать разом целый этаж или, по крайней мере, несколько рядом расположенных площадей. Это значительно помогло бы управлению. Прибавим сюдадистанционные счётчики, электронные замки, и арендный бизнес становится еще проще.
В старые панельные дома, где двухкомнатная квартира, как правило, больше 40 квадратов, зимой холодно, обстановка по большей части еще в стиле советских времён, а зимой коммунальные услуги вместе с выплатами по кредитам товарищества достигают 200 евро, не так-то легко найти хорошего арендатора.Но конкуренция подталкивает, и владельцам таких квартир приходится или снижать цену за аренду, или инвестировать в реновацию квартиры. А ждать, когда весь арендный рынок Таллинна загорится, и квартиры будут сдаваться только за коммунальные платежи, право же, не стоит.
Autor: Калле Арон директор по развитию Scandium Kinnisvara OU