Правда, если сравнивать с 2007 годом, то сегодня стоимость аренды и цены квадратных метров в Таллинне подросли. При этом существенно выросли и зарплаты – например, брутто-зарплата в Таллинне в 2007 была 831 евро, а в 2017 году – 1337 евро. Прирост на 60%! Выросли и цены на аренду, но в значительном меньшем темпе, чем зарплаты, отчего сегодня на среднюю зарплату можно позволить себе арендовать значительно лучшее жильё, чем тогда.

В центре города предложений больше, особенно по части больших квартир. А вот на весь район Мустамяэ, где постоянно проживают свыше 68 000 человек, и куда я, как арендный инвестор обратил бы свой взор, по данным city24.ee, предлагается всего 61 одно- и двухкомнатная квартира.

На поле самых ликвидных маленьких квартир (12-20 кв.м, свежий интерьер и обстановка, низкие коммунальные выплаты и ванная комната в квартире) сплошная засуха. Если бы читателю понадобилось снять для своего ребёнка, поступившего в вуз, или для нового коллеги-иностранца такую симпатичную маленькую квартирку в Мустамяэ, то кроме бывших общежитий на Акадеэмия теэ, выбора практически и нет. Что свидетельствует о том, что рынку современных арендных домов есть куда развернуться.

Просвещённость арендаторов значительно выросла. Больше не смотрят только на цену аренды и квадратные метры, значение стала иметь функциональность квартиры, ее современность и небольшие сопутствующие затраты. Новые, специально арендованные под сдачу квартир площади, смогут и в будущем «спалить» квартиры в старых «горных» районах именно благодаря меньшим затратам на содержание и современному оснащению и виду. Это даёт возможность владельцам запрашивать более высокую цену за квадратный метр и иметьнеплохую отдачу.

Какой могла бы быть хорошая квартира в портфеле инвестора, которая пережила бы и самое сложное время? Наибольший спрос существует на квартиры площадью до 20 квадратных метров, с невысокими сопутствующими затратами, с функциональностью двух комнат (в идеале с двумя раздельными комнатами или спальня достаточно отделена от жилой части), с современной обстановкой в стиле IKEA, расположенные на расстоянии до двух километров от студенческого городка университета. В такой квартире может проживать одиночка-специалист, студент, молодая пара – а почему бы и не пенсионер, которому уже не нужна трёхкомнатная квартира.

В идеале весь дом мог бы быть построен с прицелом на арендный бизнес. Тогда инвесторы смогли бы приобретать разом целый этаж или, по крайней мере, несколько рядом расположенных площадей. Это значительно помогло бы управлению. Прибавим сюдадистанционные счётчики, электронные замки, и арендный бизнес становится еще проще.

В старые панельные дома, где двухкомнатная квартира, как правило, больше 40 квадратов, зимой холодно, обстановка по большей части еще в стиле советских времён, а зимой коммунальные услуги вместе с выплатами по кредитам товарищества достигают 200 евро, не так-то легко найти хорошего арендатора.Но конкуренция подталкивает, и владельцам таких квартир приходится или снижать цену за аренду, или инвестировать в реновацию квартиры. А ждать, когда весь арендный рынок Таллинна загорится, и квартиры будут сдаваться только за коммунальные платежи, право же, не стоит.

Autor: Калле Арон директор по развитию Scandium Kinnisvara OU