Покупаем проблемную недвижимость

Очень популярна во многих странах практика, когда жилье, конфискованное за неуплату налогов или других долгов, либо по решению суда по другим мотивам, в конечном счете выставляется на судебный аукцион. В Италии, например, цена объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной. Определяется она довольно просто: потенциальные покупатели, получив всю необходимую информацию об объекте, представляют свои предложения в закрытом конверте. Объект уходит к тому из них, чья сумма оказалась максимальной.

Вот конкретный пример объекта, выставленного на продажу в Риме. Квартира в отличном состоянии имеет площадь 164 кв. м. Это 4 комнаты (из них две – спальни со своими ванными комнатами), кухня, кладовая, терраса (23 кв. м) и балкон. Ее стартовая цена 490 500 евро, но эксперты оценивают квартиру в 800-850 тыс. Шаг аукциона – 10 тыс., и теперь главное – не прогадать: слишком низкая ставка не приведет к победе, слишком высокая окажется нелепой переплатой.

Как это делается в США

Самый большой рынок distressed properties в настоящее время – это, безусловно, США, родина нынешнего мирового финансового кризиса. Множество агентств, в том числе онлайн, специализируются строго на этом сегменте.

На первый взгляд, нет ничего проще, чем найти подходящий дом: достаточно выбрать штат и зону - и предложения посыплются как из рога изобилия. Платные сервисы в Интернете помогут составить более полную картину: можно не только получить всю информацию о конкретном доме, но и «познакомиться» с городом, в котором он находится: на одном портале можно узнать все об инфраструктуре, местных налогах, уровне преступности и загрязнения окружающей среды и других важных вещах.

Интернет интернетом, но есть тонкости, которые человеку «не в теме» не понять. Так, distressed properties в Америке подразделяются на 4 категории: foreclosures, preforeclosure, bankruptcies (банкротство – когда кредиторы имеют право взыскать долги в виде недвижимости должника), tax liens (отчуждение имущества из-за неуплаты налогов) – в зависимости от того, в какой стадии отчуждения находится объект. Для покупателя это означает, что он будет покупать объект либо еще от владельца, либо уже от его кредитора.

Preforeclosure и foreclosure – этапы перехода права собственности от владельца к его кредитору; оба термина имеют массу тонких градаций в зависимости от того, насколько продвинулся процесс отчуждения. Суть, однако, в том, что на этих этапах дом еще может продавать владелец. Это самое лучшее время требовать скидки: в этот момент они могут дойти до 30-50%. Конечно, есть "но": так называемые closing costs (финальные счета) могут представлять собой настолько длинный список обязательных платежей (например, городские налоги, выплаты адвокату, брокерское вознаграждение и прочее), что овчинка уже не будет стоить выделки. В этом случае функция агента по недвижимости состоит не столько в том, чтобы найти подходящее вам жилье, сколько в тщательном изучении всей его документальной подноготной. Только так можно определить, какой дом действительно выгодно покупать, а какой окажется «котом в мешке» и принесет больше головной боли и разочарования.

Да, покупать дом у банкрота выгодно, но не слишком приятно: по закону, его семью должен выселять новый владелец, больше некому. Если же собственность уже перешла банку, то дом достанется покупателю пустым, причем все документы будут в полном порядке, а вопрос о любых былых долгах владельца будет уже закрыт.