Границы налоговой свободы

14 декабря 2016, 12:45

Фото: Andras Kralla

Речь пойдёт о налоге с оборота при сдаче недвижимого имущества в аренду.

Скажем, построи­ла налогообязанная по НСО фирма пятиэтажный жилой дом. Квартиры решили продавать, а размещённый в цокольном этаже спортзал с душевыми - сдать в аренду. Бухгалтер фирмы сомневается: нет ли при такой аренде обязательнос­ти налога с оборота (поскольку это - первая сделка с новой недвижимостью). Сомнения напрасны.

Собственник волен добавлять или не добавлять к арендной плате за нежилое помещение налог с оборота. У него, в этом смысле, другая забота: если в ходе строительства он зачитывал «входящий» налог с оборота, то при безналоговой сдаче нежилой площади в аренду ему придётся целых десять лет зачтённый налог возвращать. А если собственник решит к арендной плате добавить НСО, то, во-первых, до заключения договора аренды он должен сообщить об этом налоговой службе и, во-вторых, как минимум, два года сдавать помещение в аренду только с налогом.

Можно было, конечно, изначально налог не зачитывать пропорционально отношению площади спортзала к площади всего дома (спортивные общества, чаще всего, неналогообязаны по налогу с оборота). Но это то самое упрощение, которое «хуже воровства», поскольку с финансовой точки зрения застройщик, фактически, зачтя налог, получил беспроцентный кредит от государства в размере 20% от доли расходов на сооружение площади спортзала, который будет возвращать в течение 10 лет.

Других налоговых проблем с нежилым помещением нет. Но они могут возникнуть с квартирными недвижимостями.Предположим, в ходе строительства к собст­веннику обратилась фирма, которая хотела бы на 1-м этаже занять две квартиры под офис. Покупать их она не желает, а готова арендовать. В случае согласия, потенциальный арендатор просит сразу приспосаб­ливать квартиры под конторские помещения. Как в этом случае быть с НСО?

До прошлого года налоговые консультанты и работники налогового департамента в таких случаях советовали исходить не из формы, а из существа сделки (как того требует закон о налогообложении). Но примерно год назад Минфин по этому поводу формализовал позицию: если сдаётся внаём квартира, то - по определению - налога с оборота быть не может. Мотивировался такой подход тем, что на практике обнаруживалась масса случаев (число их измерялось тысячами), когда договор составлялся на аренду жилых площадей под контору, а на поверку помещение использовалось под жильё.

Даже если кое-какие переделки для конторского использования вроде бы делались.Конечно, можно доказать, что за квартирной дверью работает контора. Но проще и в налоговом смысле безопаснее переделать проект и узаконить вмес­то жилых офисные помещения. Тогда у собственника появится право выбора по добавлению или недобавлению налога с оборота к арендной плате, в том же порядке, о котором шла речь по отношению к спортзалу. С оставшимися квартирами всё просто: если они продаются - то обязательно с НСО (поскольку в новостройке это их первое использование); если сдаются внаём - то обязательно без налога. И если какие-то квартиры пойдут под сдачу, то, пропорционально доли их площадей от общей площади дома, зачтённый при строительстве НСО придётся возвращать в течение 10 лет.

В обоих случаях нет иных вариан­тов. Но давайте ещё раз усложним задачу. Предположим, завершив стройку, собственник поймёт, что самое выгодное - полнос­тью оборудовать квартиры и сдавать их в краткосрочный (посуточный) наём: как апартаменты. То есть, по экономической сути, превратить дом или часть его в мини-гостиницу.

В смысле налога с оборота это удачное решение. Услуга поселения у нас облагается всего лишь 9% НСО (причём, планировавшийся прежней коалицией рост ставки на гостиничные услуги, вроде бы, реализовываться не будет). А зачёт входящего налога возможен полностью.Заметим, на всякий случай, что если почему-либо после того, как квартиры сдавались в аренду, собственник решит их всё-таки продавать, то требования по части добавки НСО к цене продаже квартиры у него не будет (поскольку это уже не первое использование помещения).

В общем, при всех вариантах сделок с вновь построенной недвижимостью в финансовых расчётах необходимо учитывать налог с оборота. А поскольку такие сделки не самые высокодоходные, то влияние этого налога на финансовый результат существенно зависит от выбранной стратегии его применения.

 

    Владимир Вайнгорт, доктор экономических наук
Ключевые слова
Рассылка dv.ee
Хотите получать свежие экономические новости на свой e-mail? Подпишитесь на рассылку dv.ee!

* E-mail:

* Имя:

Спасибо, что присоединились к рассылке новостей dv.ee!

Мы отправили вам на е-mail письмо, подтверждающее вашу подписку.

Если письма нет, то проверьте, правильно ли ввели все данные. Вопросы по адресу liis.rush@aripaev.ee.

На эту же тему
Новости
17:00 16 ноября 2017
Инвестор о Tallinna Sadam: сам не подпишусь на акции и другим не советую "Государство дерёт 3 шкуры, а взамен даёт компанию с падающими показателями".
Построй свой дом

Почему именно сейчас лучшее время для создания парка солнечных панелей?

Как эффективно управлять бюджетом?

Как начинающие предприниматели могут сэкономить время и деньги на бухгалтерских расходах?

Блог клиента
Газета в формате PDF
Юридическая информация
Юбиляры
ТОПы Äripäev
Mероприятия
Полезные предложения