Почему стоит выбрать в качестве пенсионной ступени арендную квартиру?
Для обеспечения уверенности в пенсионном возрасте есть много возможностей, но оценщик и маклер Lahe Kinnisvara Кадри Похлак пишет, почему она предпочитает арендные квартиры.
Одной из пенсионных ступеней кроме всего прочего я выбрала недвижимость по той причине, что верю в недвижимость. Я верю, что в долгосрочной перспективе цена на недвижимость скорее вырастет или, как минимум, останется на том же уровне.
В случае арендной недвижимости можно также считаться с ростом или уменьшением капитала, который возникает при изменении стоимости недвижимости, а также с ежемесячным денежным потоком, образующимся со сдачей недвижимости в аренду. Рост капитала – это долгосрочный фактор, и на него не стоит делать ставку в краткосрочной перспективе. Ежемесячный денежный поток, с другой стороны, может быть дополнением к доходу и дополнительным средством для инвестиций.
Если квартира, предназначенная для инвестиции, приобретена с помощью кредита, то все немного сложнее. Ежемесячный денежный поток, конечно, возникает, но в основном он идет на покрытие кредита и интресса. Хорошо, если получаемая аренда покрывает также и другие расходы, такие, как страховка, ремонт при смене арендаторов, периоды простоя и др. Используя для инвестирования кредит, человек каждый месяц покупает по маленькому кусочку недвижимости до тех пор, пока не выплатит кредит и не станет богаче на одну целую недвижимость.
Риски есть всегда
При инвестировании в недвижимость нужно также считаться с некоторым риском, но риски существуют и со всеми другими инвестициями. Со временем недвижимость амортизируется, так что надо быть готовым к ремонту, обслуживанию и устранению текущих неисправностей. Время от времени надо искать новых арендаторов и решать связанные с ними проблемы. К счастью, мне попадались хорошие и порядочные арендаторы, а ремонт я сама с удовольствием делаю, как умею. Так приятно смотреть на новые обои в комнате или на новый тон стен на кухне! Более сложные работы по канализационным трубам, электрической проводке, кафельной плитке я оставляю специалистам. Если квартира приобретена в кредит, то надо считаться с дополнительными рисками. Например, с тем, как оплачивать кредит, если денежный поток на некоторое время прервется.
Узнай рынок
Самые высокие цены на недвижимость, разумеется, в Таллинне и Харьюмаа. В то же время спрос и предложение есть и в других, менее крупных населенных пунктах, где цены ниже. До инвестирования стоит изучить местный рынок, нет смысла спешить скупать недвижимость сгоряча.
Конечно, стоит следить и за разными фазами рынка недвижимости, подъемами и спадами, чтобы найти хорошие предложения. То же и с поиском арендатора, в конце лета и в начале осени арендатора найти проще.
При расчете доходности оставайся консервативным
Доходность арендной квартиры, приобретенной в качестве инвестиции, можно рассчитывать несколькими способами. Проще всего взять цену покупки со всеми связанными расходами и по ней найти доходность. В случае так называемой простой доходности может сложиться впечатление, что если купишь квартиру, то будут и деньги, но на самом деле существует много нюансов, которые надо принимать в расчет при составлении бизнес-плана. Учитывать нужно, например, возможные периоды вакантности, расходы на ремонт и амортизацию и т.п. Поэтому привести общую схему расчета доходности очень сложно.
Доходы надо прогнозировать скорее с осторожностью. Доходность моих арендных квартир колеблется в пределах 6–8,7 процента в год, но это зависит от квартиры, ее состояния, местоположения и других факторов.
Будучи матерью троих детей и имея, как и многие молодые семьи, ипотечные кредиты, в дополнение к пенсионной ступени у меня сейчас есть очень приятное чувство защищенности в виде дополнительной недвижимости. В случае, если настанут трудные времена, то в первую очередь можно будет продать недвижимость, приобретенную как инвестиции, а не свой семейный дом.
Определенно инвестирование в недвижимость подходит не всем, так как это требует время от времени активной деятельности и решения проблем. Каждый должен найти подходящее для себя решение, соответствующее его приемлемому уровню риска, знаниям и пожеланиям.