Новости
Только для подписчиков

В Пыхья-Таллинне планируют построить тысячи новых квартир

Несмотря на ожидания охлаждения экономики, строительство новых квартирных домов в Пыхья-Таллинне продолжается высокими темпами.

Весной прошлого года Fund Ehitus начал строительство нового квартала на Коплиских линиях, инвестировав в него около 65 миллионов евро.  Фото: Андрас Кралла

В Пыхья-Таллинне строят четыре новых крупных жилых квартала, а в ближайшие годы начнётся работа над ещё одним. Всего будет построено свыше 3000 квартир и множество коммерческих площадей. Откуда берётся уверенность девелоперов в успехе этих проектов?

Fund Ehitus занимается перестройкой Коплиских линий, Endover строит лофты в квартале Вольта, BLRT и Merko объединили силы для развития района порта Ноблесснер, а Hepsor kinnisvara вместе с Tolaram grupp построили Sitsi Õunaaed – жилой район с яблоневым садом на территории бывшей Балтийской мануфактуры.

Предприятие Seaside Development, которое принадлежит Хейти Хяэлю, Хейки Юхани Сойну и Мехису Румпу, в ближайшие годы построит 1300 квартир, детский сад на 120 мест и коммерческие площади на территории завода Крулля (рядом с кварталом Volta).

В добавок к вышеназванным крупным проектам был построен ряд зданий между деревянными домами Каламая и Пельгулинна, а также между панельными зданиями Пельгуранна и Копли.

Коплиские линии становятся тише

Весной прошлого года Fund Ehitus начал строительство нового квартала на Коплиских линиях. Там появятся три новых дома по 25 квартир и ещё 18 домов по семь квартир, из которых часть составляют реновированные здания, а часть - новые.

Коплиские линии становятся тише  

Коплиские линии

Площадь детальной планировки: 17 га

Количество квартир: 900 + коммерческие площади

Брутто-площадь: 70 152 м2

Цена кв. метра квартиры: начиная с 1600 евро м2

Размер квартир: от 48 м2 до 115,2 м2

Размер инвестиции: 〜 65 млн. евро

Время сдачи проекта: 2026 г.

Владелец: Fund Ehitus

«Первый дом с 25 квартирами будет готов уже в ближайшие месяцы, и первые жильцы смогут въехать в него уже этим летом. К концу года будут готовы большинство домов по улице Сепа и первый этап променада вместе с детской площадкой», - сказала руководитель по развитию проекта Оливия Маймре.

На полуострове Копли будет построен променад и торговый центр, а также офисные и коммерческие площади. «Параллельно с проектом, реализуемым Fund Ehitus, город в данный момент также занимается проектированием планировки парка Касе, где запланированы различные детские площадки и площадки для выгула собак», - сказала Маймре.

Она отметила, что интерес людей к Коплиским линиям велик. Даже настолько, что в солнечные выходные строители были вынуждены прогонять интересующихся, заблудившихся между старыми домами. Интерес отражается и на продаже. «Честно говоря, интерес клиентов превзошёл наши ожидания, из 75 квартир первых трёх домов на данный момент свободны лишь три», - заметила руководитель проекта. По её словам, конкурентное преимущество проекту Коплиских линий придаёт также и более низкий уровень цен.

Риска переизбытка не видно

По словам директора по продажам Endover Марко Мянниметса, спрос на недвижимость в Пыхья-Таллинне в ближайшие годы будет расти.

Фото: Андрас Кралла

Квартал Вольта

Площадь дет. планировки: 11,26 га

Брутто-площадь: 95 900 м2

Количество квартир: 265 + коммерческие площади

Цена квадратного метра квартиры: начиная с 2200 евро

Размер инвестиции: 〜 100 млн. евро

Время сдачи проекта: 2022 г.

Владелец: Endover

«Району придаёт ценность то, что новые кварталы развиваются с нуля. Это позволяет создать новую жилую среду в соответствии с современными требованиями и тенденциями в области архитектуры», - пояснил Мянниметс.

Квартал Вольта так же, как и район порта Ноблесснер, предлагает квартиры высокой ценовой категории - цена за квадратный метр начинается от 2200 евро. «Пыхья-Таллинн не отличается от других частей города, рынок работает, и уровень цен, скорее, стабилен», - сказал Мянниметс.

Фото: Андрас Кралла

Квартал порта Ноблесснер

Площадь детальной планировки: 15 га

Количество квартир: 500 квартир + 60 000 м2 коммерческих площадей

Брутто-площадь: 265 000 м2

Размер инвестиции: 〜 250 млн. евро

Время сдачи проекта: 2027 г.

Владельцы: Kodusadam OÜ, BLRT и Merko Ehitus

В пример он привёл пентхаусы. «В их случае важны уникальные свойства продукта, и возникает сравнение с похожими объектами по всему Таллинну, а не только внутри района Пыхья-Таллинн», - пояснил он, добавив, что жилые площади более высокого ценового класса пользуются высоким спросом. По мнению Мянниметса, опасности избыточного предложения он не видит.

Практически всё продано

Одним из первых реализованных проектов в Пыхья-Таллинне стал квартал Sitsi Õunaaed.

«Там четыре дома, два их которых - это квартирные дома, предназначенные для продажи, а два других предназначены для аренды», - пояснил глава Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман, отвечавший за продажу квартир этого проекта. По словам Соомана, к настоящему моменту практически все квартиры проданы.

Фото: Лийз Трейманн

Sitsi Õunaaed

Площадь детальной планировки: 11,33 га

Количество квартир: 269

Размер квартир: от 29,9 м2 до 119,2 м2

Время сдачи проекта: 2019 г.

Владелец: Hepsor kinnisvara и Tolaram Grupp

Тренд вытесняет небольших девелоперов недвижимости

Для сохранения конкурентоспособности нужно комплексно развивать всю жилищную зону.

По оценке Пеэпа Соомана, конкурентная ситуация на рынке жилья напряжённая во всей столице. «Новых проектов много, и сейчас много покупают», - сказал он. С другой стороны, цены на строительство и стоимость земельных участков под проекты также имеют тенденцию к быстрому росту, и прибыль девелоперов в этой ситуации зачастую не так велика.

По словам Соомана, девелоперам для сохранения конкурентоспособности нужно комплексно развивать всю жилищную зону, поэтому наибольшую прибыль на рынке имеют именно более мощные девелоперы, у которых есть возможность строить целые кварталы вместе с коммерческими площадями и возможностями для досуга. Все это вытесняет небольшие компании, которые строят один-два жилых дома.

По словам главы Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана, девелоперам для сохранения конкурентоспособности нужно комплексно развивать всю жилищную зону, поэтому наибольшую прибыль на рынке имеют именно более мощные девелоперы, у которых есть возможность строить целые кварталы вместе с коммерческими площадями и возможностями для досуга.  Фото: Андрес Хаабу

Больший объём проекта означает и более долгий срок его развития. Поэтому разработка кварталов распределена на несколько этапов, и каждая фаза проекта начинается в зависимости от рыночной ситуации. Так девелоперы стараются снизить риски. Сооман заметил, что нельзя знать наверняка, что произойдёт с экономикой и покупательной способностью потребителей через полтора года.

Потолок цен останется в районе 3000 евро

По словам Соомана, ценовой войны в Пыхья-Таллине не наблюдается и вряд ли в ближайшее время в этом районе может возникнуть ситуация, при которой предложение превзойдёт рыночный спрос.

Но это не означает, что избыточное предложение в Таллине не может возникнуть в принципе. Под особенным ударом, по его оценке, находятся жилые площади, создаваемые в районе порта. «Если цена квадратного метра превышает 3300 евро, то стоимость всей квартиры будет составлять уже более 200 000 евро, и более разумных альтернатив среди новых проектов возникает на рынке недвижимости всё больше», - считает Сооман.

Если оставить в стороне особенно дорогие жилые площади то, по словам Соо­мана, рост цен на недвижимость на самом деле был разумным. Например, на рынке старых панельных домов, по словам Соомана, самый резкий рост цен был в период 2013 –2015 годов. После этого ежегодный рост составлял около трёх процентов. «В случае новых проектов действительно рост был более быстрым, но там в игру вступает растущая цена на строительство и строительный рынок, вышедший из-под контроля», - сказал он.

Метров меньше, стоимость - выше

Сооман также обратил внимание, что рост цен на новую недвижимость не стоит оценивать по цене за квадратный метр. «Больше не строят 80-метровые трёхкомнатные или 60-метровые двухкомнатные квартиры, а согласно тренду, пришедшему из Северных стран, сейчас строят определённое количество комнат, а не квадратные метры», - сказал Сооман.

Поэтому семья из четырёх человек, которая раньше выбрала бы двухкомнатную квартиру площадью от 80 до 100 квадратных метров, скорее, заинтересуется более маленькими по площади четырёхкомнатными квартирами.

Самое читаемое