Одна из распространённых проблем при продаже старых домов заключается в том, что пристройки и перестройки зданий остались не задокументированными. Строительные работы часто проводятся своими силами или с помощью какого-нибудь знакомого строителя, но при изменениях необходимая документация остаётся не подготовленной. Зачастую в доме проживают, не имея разрешения на использование.

Но отсутствие документации может стать большим камнем преткновения, так как банки не желают при залоге подобного имущества выдавать кредит потенциальному покупателю и продажа дома может застопориться. 

Составление проектов считается утомительным и дорогостоящим делом, но на самом деле это важная инвестиция в будущее – если когда-нибудь по какой-то причине придётся продавать свой дом, то наличие проекта будет большим плюсом. Собственник же продаёт доверие, а покупатели покупают конкретную ценность. В случае не описанных реконструкций сразу возникает множество вопросов, сделаны ли они законно, какие материалы были использованы и т.д.

В то же время можно привести положительные примеры, когда у собственника дома были даже фотографии строительных работ и описание материалов.

Системы отопления, электро- и водоснабжения также должны иметь проекты. Все системы должны находиться в рабочем состоянии и их безопасность должна быть заверена соответствующими бумагами и лицензиями. Например, с 1 сентября этого года, в соответствии с Законом о пожарной безопасности, каждый владелец дома с печным отоплением должен иметь для предъявления акт профессионального и аттестованного трубочиста.

Пустующий дом особенно сложно показывать зимой, поскольку владельцы отключают коммуникации. Какому покупателю понравится тёмный и холодный дом?

Для устранения возможных недостатков и решения проблем собственник дома должен прежде всего быть готовым честно рассказать маклеру об изъянах объекта. Дефекты не следует скрывать, поскольку они так и так рано или поздно проявятся. Компетентный маклер сможет посоветовать, как дополнить документацию и в какой степени вложиться в улучшение недвижимости перед продажей. Если дом не реновировался, то лёгкий санитарный ремонт не поможет поднять или сохранить цену, продавец мог бы эти расходы опустить.

Если продаётся часть дома, то поднимаются вопросы совместной собственности – какая часть продаётся, каков порядок пользования помещениями, какие имеются планы и договоры.

Стоит знать, что если цена выставленного на продажу бывшего в эксплуатации дома – на 10-20 процентов выше рыночной, то объект продаётся 1,5-2 года и обычно достигает начальной цены. Arco Vara проводит объекты через оценочную комиссию, после чего получает реальную картину рыночной стоимости дома.

Как правило, покупатель хочет купить прямо сейчас и покупает себе ощущение дома – поэтому важно, чтобы объект был в порядке и хорошо выглядел. При этом продавец должен учесть, на какое время следует назначить визит покупателей, чтобы они не пришли осматривать дом посреди семейной идиллии, и найти отдельное время для показа объекта.

Autor: Сирли Рейнхаус Профессиональный маклер Тартуское представительство Arco Vara