«Рост инвестиций на 400%» и «от старта в Эстонии до оборота в миллиард»: как вложиться в недвижимость и не потерять деньги

«6 из 10 клиентов, обратившихся за консультацией, вложили деньги в «перспективный» участок. Им обещали, что рядом скоро построят инфраструктуру, после чего земля подорожает. В итоге выясняется, что участок находится в природоохранной зоне или имеет другой статус, исключающий строительство. Продавец в таких случаях часто исчезает», – рассказала ДВ налоговый и юридический консультант Агне Асу Петровская. По долгу службы ей часто приходится сталкиваться с европейскими мошенническими схемами в сфере земельных инвестиций. В Эстонии, по ее словам, в последнее время их становится больше.

Как правило, само предложение таких продавцов подает сигналы, заставляющие насторожиться, указывает Петровская. Она напоминает, что за обещаниями высокой доходности всегда стоят высокие риски, а иногда и мошеннические схемы. Указывает она и на конкретные проекты, которые у нее как эксперта вызывают сомнение. «Увеличение инвестиций в пять раз за три года», «доходность 400%» – предлагает, например, стартап Land 11, торгующий земельными участками.

Как сообщается на сайте компании, Land 11 сканирует любую страну, анализирует тысячи земельных участков с использованием ИИ и отбирает самые перспективные. «Я имею опыт в недвижимости, в продажах, в трейдинге, – поясняет ДВ основатель стартапа Дмитрий Вайн. – В этом проекте моя задача – построить такой конвейер, который сканирует любую страну на предмет высокодоходных участков. Дальше мы их упаковываем, анализируем, готовим документы и продаем».

Эксперты, опрошенные ДВ, считают заявленные Land 11 400% доходности неправдоподобно щедрым обещанием. «Для эстонского рынка такая доходность сегодня – это нереально, – комментирует проект Land 11 гендиректор девелоперской компании Eco Advice Kinnisvara Антон Никитин. – Конечно, очень важно смотреть на людей, которые делают проект, какой у них опыт. У меня это был бы один из первых вопросов – что они уже сделали и почему я должен отдать им свои деньги».

О том, что не стоит гнаться за сверхвысокими процентами, напоминает и полиция. «Наш опыт показывает: с уверенностью утверждать, что предложение мошенническое, можно только если вам предлагают инвестировать на каком-то заграничном сайте и обещают при этом большую прибыль. В случае с эстонскими инвестиционными проектами заранее распознать – мошенничество это или нет – достаточно сложно. Это можно выяснить только через несколько лет, но цена за это знание может оказаться слишком высокой. Если вам предлагают 400% прибыли, то это практически гарантия того, что в итоге вы ничего не получите, – комментирует руководитель следственной группы по борьбе с мошенничествами и преступлениями против имущества Пыхьяской префектуры Нина Пеэтрис. – В случае с инвестиционными стартапами риски увеличиваются еще и потому, что для них не требуется лицензии. Как следствие, деятельность стартапов никто не мониторит».

В то же время никаких жалоб на этот проект нет. В Департамент защиты прав потребителей не поступало никаких сообщений о самом сайте или стоящей за ним компании World Land 11 OÜ, ответил ДВ юрист департамента Мартин Симмерманн. Оценок надежности, законности или прибыльности бизнеса департамент не дает.

Недобросовестные сделки, по словам Петровской, можно разделить на четыре типа. Первый – всем известная «схема Понци» или финансовая пирамида, которая существует до тех пор, пока в нее вовлекаются все новые и новые участники. Применительно к земельным участкам это выглядит так: «Создаются псевдокомпании или группы инвесторов, предлагающие участки на “выгодных условиях”. Обещается быстрый рост стоимости земли из-за будущей застройки, которая на деле либо не планируется, либо невозможна по юридическим причинам», – рассказывает Петровская. В ЕС такие схемы подпадают под действие Директивы 2005/29/EC о недобросовестной коммерческой практике и уголовных законов о мошенничестве, например, §209 Karistusseadustik в Эстонии.

Второй тип – продажа проблемных участков с юридическими ограничениями: незарегистрированные, с обременениями или в зонах, где строительство невозможно. Это может быть не спланированная схема, а просто результат недостаточной квалификации маклера.

«У нас есть свой портфель инвестиций в земельные участки, и прежде чем покупать какую-то землю, мы проводим ее тщательный анализ. А от маклеров постоянно идет ложная информация – часто они абсолютно никакого анализа не делают. И тогда приходится самим, а все анализы очень дорогостоящие – цены начинаются с тысячи евро», – говорит руководитель проекта SPC Kinnisvara Константин Березняк.

По его опыту, многие маклеры просто некомпетентны и занимаются абсолютно не своим делом. «Тут очень важно все контролировать, иначе вместо земли под застройку вы купите участок, на котором можно только картошку сажать», – комментирует Березняк. Несмотря на то, что это может случиться и по незнанию продавца, это нарушает Регламент ЕС № 2017/1129, требующий прозрачности в инвестиционных предложениях, комментирует Петровская.

Третий тип – земля с зарытыми обещаниями. «Инвесторам предлагают участки, которые якобы вырастут в цене после изменения законодательства. Однако юридический статус таких земель не предполагает застройки, а продавцы исчезают после получения денег. В Эстонии такие сделки могут нарушать Закон о защите потребителей и Закон о недрах (Maapõueseadus)», – объясняет Петровская.

И четвертый, последний, тип – можно по незнанию купить участок особо охраняемой природной территории. По сути, это та же схема, что и предыдущая – инвесторам обещают, что статус их участка скоро изменится и в будущем на нем будет разрешено строительство. Но на деле никаких оснований для таких надежд нет. Директива ЕС 92/43/EEC (Habitat Directive) и Закон о защите природы Эстонии запрещают использование охраняемых земель под застройку, напоминает Петровская. Пересматривают границы охраняемых территорий довольно редко.

Инвесторы не распознают обман из-за желания получить быструю прибыль – вложить небольшие деньги в участок, который завтра взлетит в цене. Эксперты советуют в любом случае не торопиться, а тщательно проверить информацию. Хотя бы по открытым базам.

«Есть открытая информация, где в случае одних участков видно, что эта земля нежилая и никогда в жизни жилой не будет, – говорит Березняк. – А статус других как раз может быть изменен в перспективе на жилой (elamumaa), если сделать детальную планировку и зарегистрировать. Помимо назначения при оценке участка важно смотреть на расположение – не тупик ли это? Нет ли шлагбаумов, заборов, мешающих проехать к нему?»

Антон Никитин при инвестициях в участки тоже советует смотреть на детальную планировку, разрешительную документацию на строительство коммуникаций и их стоимость, оценку участка в сегодняшнем состоянии и прогноз цены в будущем.

Не меньше, чем сам участок, важны данные о фирме, которая его предлагает. По словам маклеров, есть несколько моментов, которые должны вызвать у потенциального инвестора сомнение.