Квартира в роли гостиницы

Тем более, сейчас налажена информационная сис­тема, позволяющая иметь вполне эффективную загрузку квартир (или иных жилых площадей). Достаточно заключить договор со специальной структурой, и ваше предложение появится на их сайте. Сдаваемая площадь будет видна во всей красе (на прилагаемых фотографиях), а частота заселения будет зависеть от двух обстоятельств: мес­та, где расположена квартира, и цены за сутки. Кстати сказать, на том же сайте легко определить средний уровень цен по районам города. Сейчас, когда я пишу эти строчки, на сайте видно, что в Таллинне свободно более 300 квартир, из них только чуть больше 20 в пределах Старого города.

Естественно, у хозяев квартир сразу возникает вопрос: как будут обстоять дела с налогообложением таких доходов? И можно ли будет воспользоваться 20%-ной льготой при декларировании дохода от сдачи квартир (дач) за 2017 год?

С этого вопроса и начнём, но сразу скажем: нет, нельзя будет в декларации за 2017 год снять 20% при расчёте налогооблагаемого дохода, полученного от сдачи жилых помещений в крат­косрочный наём. Откуда это следует? Из нормы закона о подоходном налоге, которой 20%-ная льгота была введена в практику налогообложения. Прочтём внимательно эту норму, благо статья 39 прим короткая. Там сказано: «От оплаты найма, полученной на основании договора найма жилого помещения, в понимании Закона об обязательственном праве и статьи 16 части 1 настоящего закона в декларации о доходах вычитается в покрытие связанных с наймом расходов 20%».

В упомянутой первой части 16-й статьи закона о подоходном налоге никаких ограничений действия льготы при краткосрочном найме нет. Неприятности несёт вторая ссылка, где говорится о Законе об обязательственном праве. Договорам найма в этом законе посвящена целая 15-я глава, в начале которой находится статья 272 «Применение положений при найме жилых и коммерческих помещений».

В 4-й части этой статьи сказано: «Положения, касающиеся найма жилых помещений, не применяются к договорам найма помещений… предназначенных для отдыха, на срок не более трёх месяцев». То есть, жилые помещения (квартиры ли, дачи ли), сдаваемые внаём как гостиничные площади на срок до трёх месяцев, под действие налоговой льготы не попадают. Даже если они сдаются физическими лицами, не оформившими эти хоз­операции в качестве предпринимательства (образованием ПФЛ или товарищества).

При краткосрочной сдаче жилья действовать в качестве физического лица-наймодателя неразумно. Сдача жилья на короткие сроки обязательно связана с расходами - начиная с уборки и кончая постоянными мелкими ремонтами.

Такие расходы, конечно, связаны с предпринимательством, но это обстоятельство не играет никакой роли, если владелец сдаваемых внаём площадей сам себя не определил в качестве предпринимателя.

Один из вопросов, поступивших к нам по рассматриваемой теме, был как раз об этом: «Если сдать дачу с 29 мая по 3 сентября, то есть на срок более трёх месяцев, можно ли будет воспользоваться льготой при декларировании дохода?» Наверное, формально требования закона будут исполнены.

Но если кто-либо занимался такими операциями, он знает, что расходы, неизбежно возникающие при подготовке дачи к сдаче (извините за рифму) и после окончания срока сдачи, которые можно учесть, если сдаёт дачу внаём ПФЛ, явно снизят налоговую нагрузку больше, чем позволит это сделать введённая с нынешнего года льгота, о которой идёт у нас речь. Тем более ПФЛ может после окончания дачного сезона оформить остановку деятельности.

Мы не коснулись особенностей обложения сделок краткосрочного найма налогом с оборота. А там свои и немалые сложности, но эти вопросы, как правило, возникают, если сдаётся внаём одним владельцем несколько квартир. Там вопроса «быть или не быть» юридическим лицам не появится по определению. Это уже будет специфичес­кий вид гостиничного бизнеса. О нём поговорим отдельно попозже.

Autor: Владимир Вайнгорт