Есть ли у строения гарантия?

На основании действовавшего до 01.07.2015 г. Закона о строительстве предприниматель в сфере строительства должен был обеспечить, чтобы возведенное им строение или его часть сохраняло необходимые свойства и качество в течение не менее двух лет, при условии, что строение используется в соответствии с назначением и проходит обслуживание. Гарантия на строение действовала как для заказчика строительных работ или покупателя недвижимости, являющегося потребителем, так и для заказчика или покупателя, действующего в рамках своей экономической и профессиональной деятельности. На сегодняшний день такой гарантии для заказчика, действующего в рамках экономической и профессиональной деятельность, больше не существует.

С момента вступления в силу Строительного кодекса гарантия на строение может возникнуть только на основании соглашения. Для возникновения гарантии и гарантийных условий должно иметься соглашение между строителем и получателем гарантии.

Типичной является ситуация, когда девелопер недвижимости учредил для реализации проекта коммерческое товарищество, и в новостройке можно купить квартиру у девелопера. Поскольку девелопер и строитель являются ведущими экономическую и профессиональную деятельность лицами, то они должны всегда договариваться в строительном договоре о гарантии на строение. При отсутствии такого соглашения после приемки строительных работ гарантия на строение отсутствует. Поскольку в случае заключаемого между предпринимателями строительного договора Строительный кодекс гарантии на строение не предусматривает, особенно важное значение приобрела ясная и однозначно понимаемая формулировка условий гарантийного соглашения.

Независимо от того, есть ли у девелопера соглашение со строительной компанией о гарантии на строение, потребителя (обычного человека) защищает регуляция закона об обязательственном праве. Согласно закону предполагается, что если потребителю продается недвижимость или если строитель строит строение для потребителя, то дефекты, которые проявились в течение двух лет, имелись на момент покупки или при передаче строения. Важно отметить, что закон не делает разницы, продается потребителю новая или бывшая в эксплуатации недвижимость.

Хотя заключенные в ущерб потребителю соглашения являются в Эстонии ничтожными, может быть непросто реализовать свои права при отсутствии соглашения о гарантии. Необходимо учитывать, что указанная регуляция закона об обязательственном праве ограничивается облегчением доказательной нагрузки – потребитель при проявлении недостатков не должен в течение двух лет доказывать, что они имелись на момент покупки или при передаче строения (отсутствие дефектов должен доказать продавец). Таким образом, рекомендуется, чтобы являющийся потребителем заказчик или покупатель уточнял в договоре условия реализации гарантии, в том числе сроки устранения недостатков, а также предусматривал санкции в отношении строительной компании или продавца в случае невыполнения гарантийных обязательств.

Поскольку здания строятся на более долгий срок, чем два года, то на практике соглашения о гарантии заключаются и на более продолжительный срок. Прежняя универсальная двухлетняя гарантия базировалась на понимании того, что если здание прожило все времена года, то должны были проявиться и недостатки. Гарантийное же соглашение позволяет снизить риски в той ситуации, когда недостатки определенных строительных работ могут проявиться позднее. Определить разумную продолжительность гарантийного срока сложно, но уже сейчас есть отдельные предложения недвижимости, которые рекламируются с трехлетней или пятилетней гарантией на строение. Как говорится, спрос рождает предложение.

Поэтому при заказе строительных работ, инвестициях в недвижимость или при покупке недвижимости важно обращать внимание на наличие гарантии на строение и на ее условия. При строительстве строения с более продолжительным гарантийным сроком, вероятно, необходимо учитывать, что цена квадратного метра будет выше, но если самому платить за ликвидацию строительных ошибок, то расходы могут оказаться намного больше.

Вейко Тоомере, Раймо Клесмент, адвокадское бюро Njord