Четыре ошибки, совершаемые при заключении договора найма недвижимости

Также фиксируемые в нем плата за наем и побочные расходы являются существенной постоянной расходной статьей для нанимателя и важным источником дохода для наймодателя.

Далее обращаем внимание на четыре важных темы, более понятное отражение которых при заключении договора найма поможет избежать споров в будущем, связанных с толкованием договора найма.

1.Недостаточное описание арендной площади. Зачастую в договорах найма передаваемый в пользование нанимателя предмет найма описывается слишком общими словами, ограничиваясь адресом и размером общей площади. Например, не уточняется, какими помещениями имеет право пользоваться наниматель – может ли он, помимо основного помещения, пользоваться некоторыми подсобными помещениями, подвалом, коридором, чердаком и пр. Иногда не уточняется, имеет ли наниматель право пользоваться и участком, на котором находится недвижимость, например, для парковки. Если такое право есть, то эту зону можно было бы определить конкретно, например, на схеме.

Интерес нанимателя в этом вопросе противоположный – оплачивать наймодателю только те расходы, которые связаны конкретно с эксплуатацией его площади и ясно зафиксированы в договоре, а также исключить дополнительные счета за услуги, которые напрямую не связаны с эксплуатацией арендной площади. На практике возникают споры о том, подпадает ли возникший расход под побочные расходы, или правильно ли произведен расчет расходов.

Проблем помогает избежать четко сформулированный в договоре перечень побочных расходов, а также определение оснований для формирования и изменения побочных расходов. Обязательно перед заключением договора рекомендуется попросить показать счета за расходы, чтобы получить представление о размере и составе этих расходов.

Законодатель предполагает, что наниматель должен устранять только необходимые для обычной сохранности недостатки арендованной вещи, которые устраняются путем небольшой уборки или обслуживания, но можно заключить и другие договоренности.

Хотя, согласно закону, ремонт арендной площади не является обязанностью нанимателя, в большинстве случаев в договорах найма коммерческих помещений стороны договариваются о том, что арендную площадь ремонтирует наниматель. Особенно это касается помещений общественного пользования с интенсивной эксплуатацией, например, производственных или торговых площадей. Но в договорах найма зачастую не указывается распределение между нанимателем и наймодателем ремонтных обязанностей. Например, используются понятия «текущий ремонт», «санитарный ремонт», «капитальный ремонт», но не уточняется объем работ, используемые материалы и строительные решения. Позднее между сторонами договора найма возникают споры при толковании договора, например, о том, относится смена напольного покрытия к текущему или к капитальному ремонту, и кто должен нести эти расходы.

Для предотвращения потенциальных проблем рекомендуется, помимо типа ремонта, уточнить и его содержание, какая сторона какие работы выполняет и на какие помещения или части здания распространяется обязательство ремонта технических систем. Хорошим вспомогательным средством может стать и приложенная к договору найма таблица, которая устанавливает точное распределение связанных с работами обязанностей наймодателя и нанимателя, а также сопутствующих этому расходов.

В заключение можно сказать, что причиной указанных выше имеющих недостатки договоров найма часто является то обстоятельство, что стороны спешат заключить договор или стесняются обсуждать его условия более подробно, не задавая дополнительных вопросов. В результате не хватает смелости получить для себя более выгодные условия. Иногда причиной проблем является недостаточный опыт работы с договорами найма или же наоборот – использование типовых договоров найма. В последнем случае стороны забывают или не считают нужным индивидуализировать стандартный договор с учетом конкретных сторон и обстоятельств.

Не копай себе яму! Приходи и послушай, как нужно заключать договор аренды недвижимости

27 ноября "Деловые ведомости" совместно с адвокатским бюро NJORD организуют семинар, для частных лиц, сдающие или заинтересованные в сдаче недвижимости в аренду, а также для инвесторов в недвижимость.

Регистрируйтесь здесь: https://pood.aripaev.ee/kinnisvara-uur