Как не оказаться обманутым при покупке недвижимости?

Если покупатель обнаруживает несоответствие недвижимого имущества условиям договора, то он должен, во-первых, суметь доказать, что выявленный скрытый дефект существовал в момент заключения договора. На практике это обычно не вызывает проблем, однако покупатель всегда должен быть готов доказать, что дефект возник не по его вине. Для этого необходимо быстро собрать доказательства, чтобы укрепить свою позицию. Характер доказательств зависит от обнаруженного дефекта. Например, при выявлении плесени проводится микологическая экспертиза, которая поможет определить время возникновения плесневых грибов.

Во-вторых, покупатель должен уведомить продавца о дефекте в разумный срок. Разумный срок – это неопределенное юридическое понятие, которое каждый раз должно определяться заново в свете обстоятельств конкретного дела. Продолжительность разумного срока зависит от характера обнаруженного дефекта: чем сложнее обнаружение недостатка и определение времени его возникновения, тем больше разумный срок для уведомления. Однако следует всегда помнить: Государственный суд неоднократно подчеркивал, что, как правило, разумный срок составляет ровно два месяца. Поэтому нельзя затягивать с уведомлением, иначе покупатель потеряет право на предъявление требований к продавцу.

После того как нарушение продавцом договора купли-продажи установлено, покупатель собрал все необходимые доказательства и в разумный срок уведомил продавца о несоответствии, можно начинать активно защищать свои права. Для этого закон предусматривает ряд так называемых средств правовой защиты или правовых механизмов.

Средство защиты покупатель может выбрать сам и может использовать любое средство защиты независимо от других, за исключением требования о возмещении разумных расходов.

Требование о ремонте или замене означает, что покупатель имеет право потребовать от продавца либо предоставить новую равноценную вещь, либо отремонтировать ее таким образом, чтобы она соответствовала условиям договора купли-продажи. В случае продажи недвижимого имущества использование требования о замене в принципе исключено, поскольку не существует двух равноценных объектов недвижимости. Поэтому покупатель сохраняет за собой право потребовать от продавца проведения ремонта. Любые ремонтные работы будут проводиться только за счет продавца, поскольку он нарушил условия договора купли-продажи.

Если покупатель требует ремонта товара, а продавец не делает этого в разумный срок, покупатель может отремонтировать товар сам или поручить ремонт иному лицу и потребовать от продавца возмещения понесенных разумных расходов. Таким образом, требование о возмещении разумных расходов неразрывно связано с требованием о ремонте или замене. Прежде всего покупатель должен потребовать ремонта имущества, и только если продавец не делает этого или прямо отказывается сделать это в разумный срок, покупатель может либо сам отремонтировать имущество, либо нанять для этого специалистов. В этом случае от продавца можно потребовать только возмещения понесенных расходов.

Здесь часто допускают ошибку, и люди обращаются в суд, требуя компенсации возможных будущих расходов, например, на основании ценового предложения. Требование о возмещении таких теоретических расходов противоречит букве закона, поэтому суд, как правило, отказывает в удовлетворении подобного иска, а покупатель только теряет свои деньги и время.

Отступление от договора купли-продажи позволяет покупателю расторгнуть договор в одностороннем порядке, в результате чего покупатель и продавец должны вернуть друг другу все, что было передано на основании договора. Это означает, что продавец должен вернуть покупателю деньги, полученные за продажу недвижимости (даже если они уже потрачены), а покупатель – вернуть продавцу купленную недвижимость в ее первоначальном состоянии. Такое средство правовой защиты можно использовать, если продавец нарушил договор достаточно серьезно (нарушение обязательства лишает покупателя значительной части того, что он разумно ожидал от договора; нарушение договора продавцом является умышленным или совершенным из-за грубой неосторожности и так далее), поэтому расторжение договора – более разумный шаг, чем ремонт имущества (например, если стоимость ремонта имущества равна его цене продажи).

В качестве альтернативы покупатель может в одностороннем порядке снизить цену покупки. В этом случае продавец обязан компенсировать разницу между согласованной ценой продажи и сниженной ценой. Однако следует отметить, что снижение цены происходит по фиксированной формуле:

Иными словами, покупатель не может самостоятельно установить новую произвольную цену. Это средство правовой защиты уместно, если недвижимость была продана по цене ниже рыночной. В этом случае покупатель должен установить оценочную стоимость недвижимости без дефектов и фактическую стоимость с дефектами. Для этого в первую очередь необходимо заказать экспертную оценку недвижимости (стоимость которой может достигать 1500 евро, в зависимости от особенностей объекта).

Еще одно средство правовой защиты – требование о возмещении вреда. Покупатель может потребовать от продавца возмещения так называемого прямого имущественного вреда, который в данном случае представляет собой все расходы на проведение экспертизы и сбор других необходимых доказательств.

Таким образом, правовая система Эстонии предлагает достаточно хороший уровень эффективной защиты покупателей от продажи некачественной недвижимости. Стоит, однако, учитывать, что закон и судебная практика содержат довольно большое количество различных нюансов, которые могут оставить права покупателя незащищенными. К примеру, нельзя сразу обратиться в суд для защиты своих прав, необходимо обязательно направить продавцу так называемое досудебное требование с подробным описанием дефектов и требованием отремонтировать недвижимость. Невыполнение этого обязательства приведет в дальнейшем к оставлению иска без удовлетворения. В результате покупатель потеряет свои деньги, время и нервы, а иногда и право требовать устранения скрытых дефектов.