Адвокаты по сделкам с недвижимостью: не бывает плохих времен, бывает неиспользованный потенциал

В то же время застойный рынок предлагает строительным компаниям и управляющим недвижимостью возможности сделать свою деятельность более продуктивной и энергоэффективной. В прошлом году генеральные подрядчики в целях сокращения своих затрат резко сократили количество сотрудников. При этом компании, управляющие недвижимостью, обратили свое внимание на способы эксплуатировать вверенную им недвижимость с меньшими затратами и в интересах арендатора.

Таким образом, выросло как на дрожжах количество запросов на проекты недвижимости, которые в основном были связаны с установкой парков солнечных батарей и зарядных устройств для электромобилей. А также, например, проекты с использованием искусственного интеллекта для повышения энергоэффективности и использованием «умных» технологий. Можно без преувеличения сказать, что 2023 год в сфере девелопмента и управления коммерческой недвижимостью стал годом акцента на энергоэффективность, чему способствовали начавшийся годом ранее энергетический кризис, а также необходимость сохранения конкурентоспособности стареющих зданий с помощью новых и энергоэффективных площадей.

Управление недвижимостью должно стать более эффективным – к такому выводу пришел этот сектор по итогам прошлого года. Оно также может предложить (и неизбежно предложит) интересные проекты в сфере сделок в этом году. В ближайшие годы мы увидим, что с рынка будет вытеснена как жилая, так и коммерческая недвижимость, затраты на управление которой неконкурентоспособны по сравнению с новостройками. Это, в свою очередь, вынуждает управляющих недвижимостью и арендодателей делать инвестиции, которые они надеялись отложить из-за охлаждения рынка аренды и высоких расходов на финансирование. Последнее, в свою очередь, может означать, что мы увидим всё больше продаж имущества. Кроме того, война в Украине и ужесточение правил борьбы с отмыванием денег и проведения комплексной проверки клиентов вывели на рынок сделки, при которых инвестор вынужден продавать активы, поскольку они не соответствуют требованиям рисков, применяемых эстонскими банками.

Практика показывает, что основная трудность при заключении таких «полупроблемных» (semi-distressed ) или проблемных ( distressed ) сделок заключается в давлении со стороны покупателя с целью снижения цены, которое покупатель хотел бы еще больше усилить, а продавец хотел бы избежать такого давления любой ценой.

Основываясь на существующей практике консультирования сделок с недвижимостью, можно указать на некоторые важные факторы как для покупателей, так и для продавцов, чтобы быть успешными в таких сделках и в этом году.

Первая рекомендация – составить комплексный технический и юридический аудит (due diligence) продаваемого объекта. Основная ценность этой меры заключается в том, что она позволяет устранить дефекты, которые в условиях напряженного процесса продажи приобрели бы неоправданно высокое значение как найденные покупателем слабые места при переговорах за лучшие условия. Кроме того, такой аудит позволяет детально отобразить и оценить те инвестиции, которые следует сделать, чтобы вывести объект на новый уровень качества, но которые не желает делать сам продавец.