dv.ee • 21 сентября 2020 в 8:02

Маклер: банки перекрывают кран финансирования в Ида-Вирумаа

Нарвский оценщик и маклер Вадим Сениченков считает, что низкая активность на рынке недвижимости Северо–Востока искусственно подогревается банками, которые на фоне коронакризиса стали чаще отказывать клиентам в предоставлении жилищных ссуд.

Вадим Сениченков - руководитель представительства бюро недвижимости Arco Vara в Нарве, аттестованный оценщик и маклер. Занимается недвижимостью более 15 лет.  Фото: Личный архив

Банки, в свою очередь, утверждают, что рассматривают каждое ходатайство индивидуально и на равной основе, вне зависимости от региона.

Ниже публикуем мнение Вадима Сениченкова:

Будучи руководителем представительства бюро Arco Vara в Нарве и общаясь с маклерами из других агентств, я наблюдал такую картину: в тот период, когда количество сделок в Нарве, Силламяэ и Нарва–Йыэсуу резко сократилось, интерес людей к покупке недвижимости не упал, он до сих пор остается высоким. Это подтверждают и другие маклеры.

Однако клиенты, желающие купить жилье, говорят о том, что получить жилищный кредит в последние месяцы стало значительно сложней, и что банки стали чаще давать ходатайствующим отрицательные ответы. Иногда мотивируя чем–то свое решение, иногда вообще ничего не объясняя.

Спрос по-прежнему есть

Согласно статистике, количество сделок на рынке жилой недвижимости во втором квартале нынешнего года, в самый разгар коронакризиса, в нашем регионе сократилось почти вдвое.

Читайте также

При этом мне кажется, что спровоцированная коронакризисом низкая активность на рынке недвижимости Северо–Востока искусственно подогревается банками и во многом объясняется их желанием перестраховаться.

Да, предложений на рынке в последние месяцы стало несколько меньше, однако цены на квартиры не упали, спрос как был, так и есть. Просто потенциальным покупателям перекрыли кран финансирования.

Банки начали закручивать гайки и ужесточать политику выдачи жилищных ссуд еще до первой волны пандемии коронавируса, с тех пор как прошли массовые сокращения на электростанциях.

Вадим Сениченков: "Проблемы в регионе существуют десятилетиями"  Фото: Рауль Меэ

В их глазах все в комплексе в регионе выглядит плохо и бесперспективно: коронакризис, сокращения, проблемы в туристической отрасли в условиях закрытых границ и отсутствия туристов из России, которые давали хороший оборот местной торговле, низкая платежеспособность населения.

Плюс в связи с недавними скандалами с отмыванием денег банки в Ида–Вирумаа очень стали осторожничать, ввели дополнительные меры по проверке клиентов и происхождения их денег.

Нам, маклерам, законодательство тоже вменяет подобные проверки, хотя при заключении сделки это делает еще и нотариус. Так что коронавирус, я бы сказал, это вторичный фактор, и он искусственно раздут. Страдают вокруг все.

Банки отказывают в жилищном кредите

Государство в разгар кризиса поддерживало различные предприятия малого и большого бизнеса, и многие воспользовались этой помощью.

Читайте также

У меня были клиенты, которые имели многолетний стаж работы на успешных предприятиях. Подавали ходатайство о жилищном кредите в банк совместно, как муж и жена. При этом компания, где работает жена, получила в кризис финансовую помощь от государства. Им отказали в финансировании, потому что сочли ее работодателя ненадежным.

С другой стороны, если вдуматься, чем рискует банк? Он берет эту недвижимость в залог, оставляя себе какой–то процент на издержки и риски, финансирует 75–80% от стоимости залога. Поэтому все отговорки о том, что ваш работодатель нестабилен, поскольку получил помощь от государства, для меня звучат нелепо.

Ипотека через интернет

Еще одна проблема для клиентов, желающих приобрести недвижимость, состоит в том, что в Нарве практически не осталось филиалов крупных банков, кроме одного, где можно лично пообщаться со специалистом по жилищным кредитам.

Теперь все делается в основном онлайн, общим автоматизированным потоком, и те сотрудники банков, кто в результате рассматривает ходатайство, могут находиться и в Таллинне, и в Раквере. То есть, эти люди могут быть далеки от специфики региона и от понимания его проблем.

Вадим Сениченков: "Цены на квартиры не упали, спрос по-прежнему есть"  Фото: Эрик Прозес

Случается и так, что клиенты подают ходатайство о жилищном кредите, у них достаточный доход, беспроблемный залог, они успешно проходят первое телефонное собеседование с банком, тратят деньги на оценку недвижимости. Никаких нареканий со стороны банка на этом этапе не возникает, людям дают какую–то надежду, а в результате на кредитном комитете им отказывают без объяснения причин либо существенно ужесточают условия выдачи ипотеки.

Сегодня многие действуют так: подают ходатайства сразу в несколько банков и затем ждут положительного ответа. По моим наблюдениям, большинство банков отказывает в ипотеке каждому второму нашему клиенту. И лишь один, не шведский, рассматривает ходатайства более–менее лояльно.

Читайте также

Что я хочу сказать банкам: не нужно бояться Нарвы и Ида–Вирумаа. Проблемы в регионе существуют десятилетиями, но предприятия как работали, так и работают. Люди не бегут отсюда, а продолжают здесь жить и хотят покупать жилье. И эти люди любого таллиннца и харьюмасца за пояс заткнут своей жизнестойкостью и жизнеспособностью.

Все зависит от конкретного клиента

Комментарий SEB, отвечает Эвелин Коплимяэ, менеджер по продажам в сегменте частных клиентов:

Количество договоров по жилищному кредитованию, выданных клиентам офисов Нарвы и Йыхви за 8 месяцев 2020 года (период 01.01-31.08), осталось на том же уровне по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Здание головной конторы SEB в Таллинне   Фото: Лийз Трейманн

При этом объем жилищных ссуд, выданных клиентам офисов Нарвы и Йыхви, увеличился почти на 4%. Это означает, что в этом году количество кредитов в целом было таким же, но суммы кредитов были выше, чем в прошлом году.

Средняя сумма договоров жилищного кредита среди клиентов в Нарве и Йыхви увеличилась примерно на 3% за год и сейчас достигает 54 000 евро.

По сравнению со средней суммой жилищного кредита банка (на которую сильно влияют сделки, заключенные в Таллинне и Тарту), средний размер ссуды на покупку жилья в Ида-Вирумаа примерно на 35% ниже.

У SEB нет отдельной стратегии выдачи жилищных кредитов в разных регионах Эстонии, наши кредитные эксперты находятся по всей Эстонии и, конечно же, в Ида-Вирумаа.

Получение ссуды в нашем банке зависит, прежде всего, от конкретного заявителя и кредитного проекта, и мы подходим к каждой кредитной заявке индивидуально.

Читайте также

Для получения жилищного кредита особенно важно, чтобы у клиента был стабильный доход, достаточное самофинансирование, а также чтобы совокупный объем обязательств клиента по сравнению с его доходом не был слишком большим.

Кроме того, для банка важны сам объект покупки, его состояние, а также текущие платежные и потребительские привычки покупателя.

Рынок в Ида-Вирумаа саморегулируется

Комментарий Swedbank, отвечает Анне Пяргма, руководитель отдела жилищного кредитования:

Мы по-прежнему выдаем жилищные ссуды по всей Эстонии. У нас нет статистики по городам, но мы можем отметить, что в Ида-Вирумаа среднее количество заключенных кредитных договоров за последние три месяца почти на 20% ниже, чем в предыдущем году, а их общий объем снизился на 23%.

Контора Swedbank в Таллинне  Фото: MIKKO PIHAVAARA, EPA

В то же время стоит упомянуть статистику по квартирной собственности на рынке недвижимости Нарвы: в августе предложений квартир было на 19% меньше, чем в предыдущем году.

Ходатайства на получение жилищного кредита анализируются на равной основе. Особенно важно, чтобы у человека, который хочет получить жилищный кредит, была регулярная заработная плата, потому что заемщик должен оставаться платежеспособным в долгосрочной перспективе, а также самофинансирование.

Минимальный размер самофинансирования для клиента с безупречной кредитной историей, достаточными сбережениями и ликвидной недвижимостью в качестве актива составляет 15%.

С гарантией KredEx минимальный размер самофинансирования составляет 10%, и это подходит для клиента, который соответствует условиям целевой группы KredEx (молодая семья, молодой специалист, ветеран, энергоэффективная недвижимость). В среднем клиенты выбирают самофинансирование в районе 20-30%.

Ходатайства на получение кредита уникальны, и каждая новая заявка анализируется отдельно при выдаче новой ссуды. Рынок в регионе саморегулируется, для него не нужны отдельные требования, ведь сделки совершаются, а цена на недвижимость остается на уровне, приемлемом для жителей региона.

У нас есть несколько представительств Swedbank в Ида-Вирумаа, где мы также финансируем жилищные кредиты. Кроме того, клиент Swedbank уже много лет может подавать ходатайства и подписывать договор по жилищному кредиту дигитально.

Также наши клиенты также предпочитают телефонную консультацию вместо личного обращения к представителю банка, а кредитный договор можно удобно подписать в интернет-банке. Наши кредитные менеджеры и эксперты компетентны, чтобы консультировать ходатайствующих о кредите по всей Эстонии.

Отдельной стратегии развития жилищного кредитования в Ида-Вирумаа у нас нет. Мы там, где наши клиенты. Заявки отправляются в интернет-банк, консультация по кредиту проводится по телефону, может случиться так, что представителя банка встретят в нотариальной конторе (если стороны не выбрали дистанционное заверение).

С начала апреля добавлена ​​возможность для нотариусов совершать операции с удаленной аутентификацией, и мы с радостью приняли эту новость. Если наш клиент желает совершить нотариальную сделку путем удаленного заверения и нотариус одобрил этот вариант, мы готовы помочь нашему клиенту и будем рады согласиться на это.

Самое читаемое