Рынок недвижимости Дубая по-прежнему манит инвесторов

В настоящее время существует три продукта, которые инвесторы покупают в соответствии со своим бюджетом и стратегией. Первой категорией является недвижимость с хорошей доходностью от аренды, стоимостью от 150 000 до 250 000 евро, обычно расположенная в 20-30 минутах езды от моря и центра города. «Это районы, в которых есть как магазины, рестораны и парки, так и школы. Кстати, хорошей новостью является то, что к 2030 году во все районы будет проведено метро. В настоящее время за 150 000–170 000 евро можно приобрести расположенную в строящемся новом жилом комплексе меблированную квартиру-студию площадью около 35 м², в доме, в котором также имеется СПА, тренажерный зал, бассейн и игровые площадки.В случае годового договора доход от аренды составит 12 000–14 000 евро, то есть доходность составит порядка 8%», – сказал Скорик.

Вторая категория включает расположенные в одном из районов двух-трехкомнатные квартиры стоимостью от 250 000 до 450 000 евро. Скорик отметил, что в последнее время в Дубае набирают популярность районы, построенные одним девелопером, в которых располагаются невысокие таунхаусы и многоквартирные дома, а также небольшие виллы. В таких местах имеется и необходимая инфраструктура: большие парки, спортивные и детские площадки, магазины, детские сады, школы, кафе. Такие районы стали особенно привлекательными для европейцев, особенно молодежи и семей, поскольку все необходимое в них находится в пределах легкой досягаемости. Кроме того, вокруг много зелени. «Здесь, в строящемся новом жилом комплексе, за 250 000–300 000 евро можно приобрести большую двухкомнатную квартиру площадью 55–65 м². В ее случае доход от аренды составит 25 000 евро в год, то есть доходность составит около 8–10%. Покупать расположенную в районе недвижимость можно и для перепродажи, поскольку в течение пары лет после завершения всей застройки цена обычно увеличивается минимум на 30%», – пояснил Скорик.

Третью категорию образуют роскошные апартаменты, расположенные у моря, или таунхаусы, расположенные в вышеупомянутых районах, стоимостью от 500 000 до 800 000 евро. В этой связи стоит учитывать, что недвижимость, находящаяся в стадии строительства, на 30% дешевле полностью готовой квартиры. «В готовом новом жилом комплексе цены на таунхаус начинаются от 800 000 евро, а вот в хорошем районе, который еще только строится, купить таунхаус можно за 600 000. Расчеты можете сделать сами, – поделился идеей Скорик. – Кроме того, в случае всех строящихся жилых площадей предусмотрен график оплаты, позволяющий производить оплату в ходе строительства частями. Многим предпринимателям нравится, что первоначальный взнос составляет 20%, оставшаяся сумма уплачивается по частям (пара тысяч евро в месяц), и в итоге через 2-3 года квартира уже незаметно выкуплена», – пояснил он.

В Дубае очень мало земли у моря, и квартиры в таких уже сформировавшихся районах, как Палм-Джумейра или Дубай Марина, стоят очень дорого. По словам Скорика, есть еще несколько районов, которые находятся в стадии строительства и имеют большой потенциал роста, например, Дубай Айлендс и Маритайм Сити, расположенный в 15 минутах езды от центра города. Там будут построены новые жилые комплексы, а также пляжи, яхтенный порт, торговые центры, кафе и все необходимое.

«Там можно купить двухкомнатную квартиру площадью 70 м² в роскошном доме за 500 000 евро. Такая недвижимость будет обеспечивать годовой доход от аренды в размере 40 000–50 000 евро, то есть доходность порядка 8–10%», – сказал он. Естественно, Марина, Даунтаун и Бизнес-Бэй исторически являются самыми туристическими и густонаселенными районами, однако там больше развит скорее рынок краткосрочной аренды. «Люди, которые живут в Дубае больше года, избегают жить в этих районах из-за туристов, высоких цен, пробок на дорогах, небоскребов и нехватки мест, где можно провести время с семьей. Там практически нет свободной земли под новые девелоперские проекты, а если новый дом где-то и появляется, то рост цены уже будет заложен в цену продажи, и ожидать большого дальнейшего роста не стоит», – пояснил он.

По словам Скорика, для начинающего инвестора сложность выхода на рынок недвижимости Дубая заключается в том, что при покупке готовой недвижимости все деньги должны уже иметься на счете, так как иностранцу получить кредит сложно. Поскольку даже при покупке недвижимости в новостройке 60–70% от цены покупки нужно будет уплатить до завершения строительства, начать деятельность в Дубае с пустыми руками или с небольшим капиталом не получится. Поэтому при осуществлении первых инвестиций следует рассчитывать на собственные деньги. Уплатить сразу же полную сумму покупки придется и тем, что желает приобрести готовую недвижимость и готов уплатить нынешнюю рыночную цену. «Однако инвестору нет смысла покупать недвижимость по сегодняшней рыночной цене. Даже если он хочет купить недвижимость для сдачи в аренду, желательно все-таки приобрести ее как можно дешевле. При этом, если недвижимость покупается на стадии строительства, иметь в наличии сразу всю сумму не обязательно – достаточно наличия 20 процентов + 4% единовременный регистрационный сбор, который всегда уплачивается при покупке», – пояснил Скорик. Он добавил, что в Дубае во время строительства применяется график оплаты. Например, 20% уплачивается в качестве первоначального взноса, 40–50% в ходе строительства (в течение двух-трех лет) и оставшаяся сумма – при получении недвижимости. «Для последнего взноса можно ходатайствовать о кредите (в конце строительства предусмотрен взнос в размере 30–40%), однако рассчитывать на него не стоит, и необходимые деньги все-таки следует иметь в наличии. В то же время тот факт, что кредиты здесь не выдаются слишком легко, является позитивным. В Дубае более 70% сделок совершаются без кредита, и это означает, что, например, в случае крупной глобальной рецессии на рынке недвижимости Дубая не будет крупных обвалов», – считает Скорик.

В Дубае приобретать недвижимость напрямую у девелопера безопасно, поскольку перед получением разрешения на строительство девелопер должен доказать местному Земельному департаменту, что у него имеется достаточно средств для реализации проекта. Кроме того, у девелопера должен иметься депозитный счет, на который клиенты вносят взносы за недвижимость. По словам Скорика, депозитный счет заморожен в пользу Земельного департамента, то есть государственного органа, и если с девелопером что-то случится, клиент получит свои деньги обратно или работы будут завершены уже другим девелопером. «Надзор за застройщиками в Дубае также осуществляется Земельным департаментом, который освобождает деньги из депозита в соответствии со стадией готовности здания. Земельный департамент также проверяет, чтобы здание было построено в соответствии с проектом», – сказал он. В качестве единственного риска Скорик приводит сотрудничество с начинающим девелопером, который еще не сделал себе имя и не заработал репутацию надежной компании. «В таком случае существует риск, что не все будет так, как было обещано в 3D-брошюре. Возможно, работы будут выполнены некачественно, или же сами дома уже будут построены, но инфраструктура и общественные пространства, такие как бассейны и спортивные площадки, будут строиться еще два года. Хороший профессиональный маклер будет работать только с крупными и авторитетными девелоперами, которые уже на деле неоднократно доказали, что они реализуют свои проекты в соответствии с обещаниями. Построенные ими объекты являются качественными, и приобретенная там недвижимость впоследствии также будет востребована», – объяснил Скорик.

90% покупателей из Эстонии приобретают недвижимость в Дубае в качестве инвестиции. Скорик рассказал, что поскольку многие покупатели являются успешными предпринимателями возрастом 35–45 лет, у которых дети уже ходят в школу и которые не хотят никуда переезжать без острой необходимости, они покупают недвижимость либо для сдачи в аренду, либо для перепродажи. Для них также важно, чтобы так называемый «свой человек», который действительно знает рынок, жил в Дубае сам и уже имел опыт инвестирования в недвижимость в этом городе. Они также хотят, чтобы по завершении строительства объект недвижимости осмотрело какое-нибудь компетентное лицо, способное также помочь оформить все необходимые договоры о подключении (вода, электричество, газ, Интернет), а также при необходимости обставить квартиру мебелью и сдать ее в аренду или перепродать.