• Инвестор Тоомас: подслушал пару секретов инвесторов в недвижимость

    Об аренде бытует стереотип, что если туалет в сдаваемой квартире засорился, то владелец должен хоть посреди ночи приехать и ликвидировать засор. «Что это за квартира такая, где нужно постоянно ремонтировать туалет», – с удивлением говорит эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк. В своей практике он ни разу этого не делал. Фото: Андрас Кралла

    Эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк на последней встрече Investeerimisklubi обратил мое внимание на фонды EfTEN и Merko. Можно ли там будет достигнуть моей цели по доходности в 12%, узнаем только в конце года.

    В моем портфеле свободных денег сейчас на сумму 4700 евро. Я поинтересовался у эксперта, куда можно было бы их вложить на местном рынке недвижимости, чтобы достигнуть поставленной цели в 12% годовых.
    Тоомпарк не из робкого десятка и быстро парировал мой вопрос, сказав, что теперь он будет давать советы в той сфере, в которой делать этого не стоило бы. Но он намекнул, что видит потенциал у Merko и фондов EfTEN. Если уж Тоомпарк видит потенциал, то в ближайшее время я тоже должен углубиться в изучение этих возможностей.
    В портфеле самого Тоомпарка представлена большая часть местных предприятий из сферы недвижимости. Ну а как иначе. Там есть фонды EfTEN, Arco Vara, Hepsor и Merko Ehitus. Раньше у него были и акции Nordecon, но теперь у него их нет. В отношении же Pro Kapital Grupp он настроен однозначно – этой акции в его портфеле никогда не было.
    Практические советы арендодателей, подслушанные в кулуарах
    На встрече я смог пообщаться с инвесторами в недвижимость, опыт которых исчисляется годами и количество объектов в портфеле которых приближается к десяти.
    Я сам никогда об этом не задумывался, что день оплаты аренды можно передвинуть на первый день месяца. Мы ведь все привыкли, что обычно оплата счетов приходится на число, близкое к десятому, когда заработная плата уже пришла на счет. Но если арендатор способен оплачивать аренду до заработной платы, то это предполагает, что человек умеет обращаться с деньгами и у него есть денежный буфер. А это сокращает шанс задолженности и дарит спокойствие инвестору.
    Узнал я и о том, что не всегда нужно активно искать информацию об арендаторе в Google или проверять его в регистрах должников. У опытных инвесторов вырабатывается чутье на арендаторов, к тому же у них есть свой контрольный список с описанием того, кого они предпочитают, а кого избегают.
    Я, например, не додумался бы, что если появляется дама в солидной одежде а-ля Кая Каллас, то это уже вселяет чувство уверенности в том, что в финансовом поведении такой человек, скорее, консервативен и счета будут своевременно оплачены.
    А вот сдавать квартиру двум друзьям, скорее, не стоит. По словам инвестора, никогда не знаешь, как долго они будут снимать ее на двоих. Один из них может, например, найти себе пару, и тогда с большой долей вероятности придется искать новых арендаторов, так как оставшийся в одиночестве второй квартиросъемщик вынужден будет отказаться от квартиры. Но есть вариант и похуже – если они поссорятся или начнут организовывать шумные праздники.
    Excel показывает всю правду о доходности без прикрас
    Мне понравился один инструмент, несмотря на то, что я сам (пока!) в недвижимость не инвестирую. Правда, по словам Тоомпарка, не стоит начинать арендный бизнес на фоне падающего рынка исходя из своего опыта инвестирования на рынке акций.
    Excel Тоомпарка, с точки зрения неопытного человека, вначале может показаться ужасно сложным. Но, изучив его поближе, понимаешь, что это отличный инструмент для инвестора в недвижимость. Я бы даже сказал, что он необходим, тем более для новичков. Таблица испещрена строчками расходов, финансирования и соотношений, и у каждой строки есть свое пояснение.
    В Excel Тоомпарка уделено место и подробному анализу денежного потока. Фото: Андрас Кралла
    Там же я нашел одну практичную и логичную графу – административные расходы, которые могут составлять минимум 10% от арендного дохода. Если начинающий инвестор думает, что будет самостоятельно заниматься управлением и администрированием, а значит это не будет для него ничего стоить, то, по мнению Тоомпарка, это недальновидно. Свой вклад следует оценивать наравне с другими фиксированными расходами, такими как ремонт, оплата маклера или другие расходы. Если свое время не учитывается как расход, то и расчет всей доходности сместится, и общая картина будет искажена.
    Важно найти правильный объект
    Использовать Excel для инвестора в недвижимость очень важно, но если нет хорошего объекта, то и от Excel не будет никакого толку. Если инвестор не в курсе, что при поиске объекта нужно учитывать три основных критерия – местоположение, местоположение и местоположение, то хорошей доходности в портфеле может и не случиться.
    Пара фактов из недавнего прошлого: за последние семь лет цены на недвижимость больше всего выросли в Йыгева, меньше всего – в Нарве.
    По словам Тоомпарка, каждая сделка с недвижимостью уникальна, и общая статистика не обязательно отражает реальную картину какого-нибудь отдельного места. Помимо хорошо продуманной схемы финансирования, в случае с каждым объектом следует найти его преимущество, которое придаст ему ценность.
    В общем, не стоит оставлять в стороне идеи об аренде, так как тренд идет на расширение рынка. Так что поживем – увидим.

    Что такое фундаментальный анализ активов, как она работает и что необходимо для его применения, вы узнаете на практическом обучении «Как найти выгодную акцию».

    Время: три вечера 8, 15 и 22 февраля

    Информация и регистрация

  • Самое читаемое
Статьи по теме

Захват Капитолия по-нарвски: отставка руководителя больницы вызвала бурю эмоций «Нарвой правит мафиозная структура»
Руководителем Нарвской больницы стал Юллар Ланно – врач, который 14 лет возглавлял Эстонский институт судебной экспертизы, был гендиректором Департамента здоровья. Пока в запертом кабинете мэра шло заседание, на котором совет больницы назначил Ланно на должность, внутрь пытались попасть демонстранты, протестовавшие против увольнения прежнего руководителя больницы Аго Кыргвеэ.
Руководителем Нарвской больницы стал Юллар Ланно – врач, который 14 лет возглавлял Эстонский институт судебной экспертизы, был гендиректором Департамента здоровья. Пока в запертом кабинете мэра шло заседание, на котором совет больницы назначил Ланно на должность, внутрь пытались попасть демонстранты, протестовавшие против увольнения прежнего руководителя больницы Аго Кыргвеэ.
Индексы США показали лучший февраль за десятилетие
Американские акции выросли в четверг: индексы S&P 500 и Nasdaq показали лучший февраль почти за десятилетие, сообщает Yahoo Finance.
Американские акции выросли в четверг: индексы S&P 500 и Nasdaq показали лучший февраль почти за десятилетие, сообщает Yahoo Finance.
Тыну Пекк: чему нас может научить произошедшее в BaltCap?
Пришло время пролить больше света на инвестиции фондов, пишет в блоге основатель и управляющий Tuleva Fondid Тыну Пекк.
Пришло время пролить больше света на инвестиции фондов, пишет в блоге основатель и управляющий Tuleva Fondid Тыну Пекк.
Олле Хорм, покидающий пост руководителя Atria: «Я не думал, что это возможно»
Руководивший Atria Eesti Олле Хорм помог компании в прошлом году догнать лидера мясной промышленности Rakvere, но теперь покидает предприятие. К этому шагу его подтолкнула смена генерального директора группы, а также проблемы со здоровьем.
Руководивший Atria Eesti Олле Хорм помог компании в прошлом году догнать лидера мясной промышленности Rakvere, но теперь покидает предприятие. К этому шагу его подтолкнула смена генерального директора группы, а также проблемы со здоровьем.