Инвестор Тоомас: подслушал пару секретов инвесторов в недвижимость

В моем портфеле свободных денег сейчас на сумму 4700 евро. Я поинтересовался у эксперта, куда можно было бы их вложить на местном рынке недвижимости, чтобы достигнуть поставленной цели в 12% годовых.

Тоомпарк не из робкого десятка и быстро парировал мой вопрос, сказав, что теперь он будет давать советы в той сфере, в которой делать этого не стоило бы. Но он намекнул, что видит потенциал у Merko и фондов EfTEN. Если уж Тоомпарк видит потенциал, то в ближайшее время я тоже должен углубиться в изучение этих возможностей.

В портфеле самого Тоомпарка представлена большая часть местных предприятий из сферы недвижимости. Ну а как иначе. Там есть фонды EfTEN, Arco Vara, Hepsor и Merko Ehitus. Раньше у него были и акции Nordecon, но теперь у него их нет. В отношении же Pro Kapital Grupp он настроен однозначно – этой акции в его портфеле никогда не было.

На встрече я смог пообщаться с инвесторами в недвижимость, опыт которых исчисляется годами и количество объектов в портфеле которых приближается к десяти.

Я сам никогда об этом не задумывался, что день оплаты аренды можно передвинуть на первый день месяца. Мы ведь все привыкли, что обычно оплата счетов приходится на число, близкое к десятому, когда заработная плата уже пришла на счет. Но если арендатор способен оплачивать аренду до заработной платы, то это предполагает, что человек умеет обращаться с деньгами и у него есть денежный буфер. А это сокращает шанс задолженности и дарит спокойствие инвестору.

Узнал я и о том, что не всегда нужно активно искать информацию об арендаторе в Google или проверять его в регистрах должников. У опытных инвесторов вырабатывается чутье на арендаторов, к тому же у них есть свой контрольный список с описанием того, кого они предпочитают, а кого избегают.

Я, например, не додумался бы, что если появляется дама в солидной одежде а-ля Кая Каллас, то это уже вселяет чувство уверенности в том, что в финансовом поведении такой человек, скорее, консервативен и счета будут своевременно оплачены.

А вот сдавать квартиру двум друзьям, скорее, не стоит. По словам инвестора, никогда не знаешь, как долго они будут снимать ее на двоих. Один из них может, например, найти себе пару, и тогда с большой долей вероятности придется искать новых арендаторов, так как оставшийся в одиночестве второй квартиросъемщик вынужден будет отказаться от квартиры. Но есть вариант и похуже – если они поссорятся или начнут организовывать шумные праздники.

Мне понравился один инструмент, несмотря на то, что я сам (пока!) в недвижимость не инвестирую. Правда, по словам Тоомпарка, не стоит начинать арендный бизнес на фоне падающего рынка исходя из своего опыта инвестирования на рынке акций.

Excel Тоомпарка, с точки зрения неопытного человека, вначале может показаться ужасно сложным. Но, изучив его поближе, понимаешь, что это отличный инструмент для инвестора в недвижимость. Я бы даже сказал, что он необходим, тем более для новичков. Таблица испещрена строчками расходов, финансирования и соотношений, и у каждой строки есть свое пояснение.

Там же я нашел одну практичную и логичную графу – административные расходы, которые могут составлять минимум 10% от арендного дохода. Если начинающий инвестор думает, что будет самостоятельно заниматься управлением и администрированием, а значит это не будет для него ничего стоить, то, по мнению Тоомпарка, это недальновидно. Свой вклад следует оценивать наравне с другими фиксированными расходами, такими как ремонт, оплата маклера или другие расходы. Если свое время не учитывается как расход, то и расчет всей доходности сместится, и общая картина будет искажена.

Использовать Excel для инвестора в недвижимость очень важно, но если нет хорошего объекта, то и от Excel не будет никакого толку. Если инвестор не в курсе, что при поиске объекта нужно учитывать три основных критерия – местоположение, местоположение и местоположение, то хорошей доходности в портфеле может и не случиться.

Пара фактов из недавнего прошлого: за последние семь лет цены на недвижимость больше всего выросли в Йыгева, меньше всего – в Нарве.

По словам Тоомпарка, каждая сделка с недвижимостью уникальна, и общая статистика не обязательно отражает реальную картину какого-нибудь отдельного места. Помимо хорошо продуманной схемы финансирования, в случае с каждым объектом следует найти его преимущество, которое придаст ему ценность.

В общем, не стоит оставлять в стороне идеи об аренде, так как тренд идет на расширение рынка. Так что поживем – увидим.