Вильяр Аракас: Arco Vara никогда не купит замок Дракулы

В связи с этим ДВ взяли интервью у председателя правления

Arco Vara AS Вильяра Аракаса.

ДВ: Скептики утверждают, что ваши проекты в Румынии, Болгарии и Украине - это просто маркетинговый ход для проведения IPO, т.к. конторы были открыты недавно и кроме риелторской деятельности ничем другимне занимаются.

Аракас: Понятно, что каждый раз, когда мы начинаем деятельность в новом государстве, первым делом открываем бюро. Идея в том, чтобы набрать команду из местных людей - так легче собрать информацию о рынке. И речь не о ценах, а о неписаных правилах ведения дел, которые есть в любой стране. Инвестироваь начинаем только тогда, когда уже есть ормация о том, как работает данный рынок и почему, например, один арендатор важнее другого.

Проекты в Болгарии и Румынии - это не рекламный трюк.

В этих странах огромный рынок, и каждый день происходит несколько сделок на сотни миллионов евро. В Софи мы присутствуем уже больше года, там работает 21 человек, один проект развития уже начат, вторая сделка находится на стадии переговоров. В Бухаресте Arco Vara начала свою деятельность действительно недавно, в январе, однако там работают наши эстонские партнёры IPC, которые присутствуют на румынском рынке уже два года.

Что касается Украины, то борьба за власть там идёт на уровне местных самоуправлений так же, как и в парламенте. Мы хотели недавно купить у представителей государства один проект, но переговоры зашли в тупик из-за политической нестабильности в стране. Для нас не важно, придёт к власти Ющенко, Янукович или Тимошенко, покупать проекты мы начнём сразу после того как стабилизируется политическая обстановка.

ДВ: Когда вы обраили внимание на Балканы?

Аракас: Осенью 2005 года, когда стало понятно, что эти страны войдут в ЕС и тм станут чётко работать законы. Когда мы поняли, что участок, который покупаешь, не окажется одновременно проданным второму и третьему покупателю.

ДВ: Сколько прибыли принесла на данный момент деятельность Arco Vara за пределами Балтии?

Аракас: Пока что прибыли нет. Дело в том, что открытое бюро в течение первого года практически всегда убыточно, в течение второго года начинает себя окупать и только на третий год начинает приносить прибыль.

То, что мы делаем сейчас в Болгарии и Румынии, можно назвать охотой за клиентами. По сути это реклама нашей фирмы. Как-то раз в Риге я пошёл в горуправу, зная, что моё имя никому ни о чём не скажет, начал объяснять, что мы за фирма, а в ответ услышал: “О, я же через вас покупал квартиру!”

Расположение и уважение со стороны клиентов необходимы для дальнейшей успешной деятельности в этих странах, но их невозможно завоевать за месяц. Поэтому мы и не ожидаем получить прибыль на днном этапе развития за пределами Балтии.

Ситуация обязательно изменится в течение трёх лет, когда будут готовы наши проекты.

ДВ: Оборот Arco Vara за прошлый год состави примерно 500 миллионов крон,в то время как краткосрочных обязательств было почти на миллиард. Расскажите, из чего эти обязательства выходят и как собираетесь их погашать?

Такая ситуация объясняется тем, что в нашей деятельности оборот возникает только тогда, когда происходит фактическая продажа квартиры. Предоплаты, которые делают покупатели, в балансе отражаются в графе “обязательства”, а оборотом и прибылью они становятся после фактической продажи. По shy;этому наш доход от продаж в i квартале в 2,9 раза больше, чем за тот же период прошлого года.

Что касается погашения обязательств, то когда мы покупаем грунт, банки частично финансируют эту покупку на короткий срок, потому что, когда заканчивается этап планирования, то в любом случае разрабатывается новый план финансирования. Поэтому все эти обязательства и являются краткосрочными, а мы их постоянно продлеваем.

С таким продлением обязательств ни разу не возникло проблем с банками. Для нас это - обычная процедура, и банки с удовольствием на это идут.

У некоторых людей вызывает недоверие ситуация, когда у предприятия столько раткосрочных обязательств, но это, так сказать, особенность нашего рода деятельности, а у банков Arco Vara - на хорошем счету, поскольку все кредиты мы возвращаем своевременно. Так было даже во время экономического кризиса в 1998 году.

ДВ: Значит, пока проблем с банками не было. А какой Ваш прогноз на будущее? Сейчас ведь банки менее охотно дают кредиты на развитие недвижимости.

Согласен, сейчас банки стали больше обращать внимания на то, с кем работать. Если раньше давали кредиты всем подряд, то сегодня смотрят на размер и лицо фирмы. Мы пока не заметили, чтобы условия кредитования стали ощутимо жёстче.

Могу сказать, что большие фирмы с хорошей репутацией проблем с кредитованием не испытывают. Мы присутствуем на рынке уже 15 лет и постоянно развиваемся. Банки ценят это. В то же время выход на биржу откроет новые возможности финансирования, ведь увеличится открытость и прозрачность фирмы.

ДВ: Когда после IPO собственный капитал увеличится, вы планируете взять дополнительные кредиты?

Аракас: Несомненно. Сейчас у Arco Vara соотношение собственного капитала и обязательств примрно 40% на 60%. Если же посмотреть на фирмы, занимающиеся недвижимостью в Европе, то для них вполне нормальным является соотношение 20% на 80%, у некоторых даже 10% на 90%.

Мы тоже планируем увеличивать долю обязательств, но делать это будем разумно и умеренно. Например, н новых рынках мы будем по shy;купать землю на собственные средства, а кредиты брать только в случае необходимости.

В идеале соотношение собственного капитала и обязательств должно будет составить 30% на 70%. Такое соотношение в сфере недвижимости считается наиболее эффективным.

Какой процент средств, полученных от IPO, пойдёт за пределы Балтии?

Тяжело назвать какие-то точные проценты, в основном эти деньги будут инвестированы в проекты за пределами стран Балтии.

ДВ: Утверждается, что в Румынии, Болгарии и Украине коррупция гораздо сильнее, чем у нас. Как планируете преодолеть это препятствие?

Аракас: Мы работаем в Эстонии 15 лет и успешно прошли те этапы, которые сейчас предстоит пройти этим странам.

По собственному опыту могу сказать, что наиболее эффективно - лобби. Если просто взять и всем заплатить, это не работает. Хотя бы потому, что никто этих денег открыто и не возьмёт.

Очень важно создать доброе имя и наладить связи. Для этого надо общаться и ещё раз общаться. Например, наш управляющий конторой в Софии - один из наиболее цитируемых людей в области недвижимости. го мнения и цитаты появляются в местных СМИ почти каждую неделю. Это, несомненно, работает в нашу пользу.

Также для тех рынков очень подходит стратегия, когда мы покупаем только участки с разрешением на застройку, это помогает уменьшить коррупционные риски и сэкономить время.

ДВ: СМИ каждый день пишут, что бум недвижимости закончился, впереди трудные времена, а Arco Vara планирует просто собрать перед этим как можно больше средств, чтобы остаться на плаву, о развитии речь идти не может.

Аракас: Учтите, что выйти на биржу кому попало не дают, а то, что наша фирма не развивается -просто смешно. Наши финансовые отчёты показывают, что оборот вырос в 2,9 раза по сравнению с прошлым годом.

Если мы удачно инвестируем эти деньги в болгарские и румынские проекты, то неужели кто-то подумает, что наш рост прекратился? Такое впечатлене может сложиться у людей, которые считают, что у балтийского рынка недвижимости нет будущего. Лично я с этим не согласен.

Даже если цены начнут снижаться, у нас всё равно большой запас прочности, ведь наши проекты были приобретены по очень выгодной цене.

Arco Vara будет развиваться, иначе зачем нам средства от IPO, не держать же их на депозите. Они пойдут на развитие новых проектов.

ДВ: Однако при этом собственники Arco Vara ездят на автомобилях Bentley и живут в роскошных домах.

Аракас: Да, ездят, но эти автомобили никогда не были на балансе Arco Vara. Эти автомобили куплены на их личные деньги.

Транжирят ли они деньги? Я бы это так не назвал. В эстонской прессе были приведены гораздо более яркие примеры проматывания денег, чем покупка роскошного авто.

Конечно, можно назвать проматыванием денег то, что Арти Аракас и Ричард Томингас реновировали самые красивые дома на Сааремаа и купили себе отличное место для летнего отдыха. Но лично я назвал бы это хорошей инвестицией.

ДВ: Почему Arco Vara не собирает деньги у инвесторов, как это делают фирмы Manutent и Kobe Investments, которые выпускают облигации?

Аракас: Мы тоже раньше выпускали облигации с фиксированной процентной ставкой. Теперь же Arco Vara предлагает возможность, которой не предлагает ни одна другая фирма недвижимости в странах Балтии, а именно - публичное предложение своих акций.

ДВ: А есть ли такой проект,за реализацию которогоArco Vara не возьмётся просто потому, что денег не хватит?

Аракас: В Румынии сейчас продаётся за 60 млн. евро замок Дракулы. Думаю, это и будет ярким примером того проекта, который мы никогда не реализум - ведь там нет возможностей для развития.