26 сентября 2017

Рынок недвижимости под влиянием эмоций

Рута Арумяэ  Фото: aripaev.ee reklaamtekst

Интересно регулярно читать в разных источниках про бум недвижимости, поделилась инвестор по недвижимости и аналитик-аналитик Рута Арумяэ, которая будет выступать на вебинаре об угрозе пузыря недвижимости.

Через раз читаешь о строительном буме, а в остальные разы о том, как всё рухнет. Или же может все-таки не рухнет?  Также любят дискутировать о цикличности рынка , но для меня это обсуждение больше несет информацию другого толка. В экономике называемая показателем “настроения рынка” или “рыночный сентимент”.  Что касается циклов рынка недвижимости, то, несомненно, настроение рынка играет важную роль, и её нельзя недооценивать. Обычно в этом случае рабочая стратегия —   покупай, когда все пессимисты, и продавай, когда все настроены оптимистично.

Лекция об угрозе пузыря недвижимости

Зарегистрируйтесь на часовой вебинар на эстонском языке  28 сентября. ЗДЕСЬ!

Давайте сосредоточимся на этот раз только на одном индикаторе рынка и цикла, которым является сентимент.

Учитывая тональность появляющихся статей, видно, что настроение довольно изменчивое и меняется с большой амплитудой. Читая статьи, у меня сложилось впечатление о крайне осторожном отношении к рынку недвижимости, если не сразу о крахе. Статистически следует отметить, что в таких условиях обычно не происходит крушения, по крайней мере, не из-за сентимента.

Бум обычно отличает настроение, которое массово эйфоричное. Если вы хотите провести параллели с прошлым, то  настроение пика предыдущего бума, здесь будет вспомнить совершенно подходящим.

Такое же заблуждение состоит в том, что, поскольку последний кризис или бум прошел х лет, сейчас в следующий раз. Но нельзя просто сравнивать графики роста цен с прошлым разом, и раз взлет такой же, значит сейчас бум.

Также, некорректно утверждение, что раз с прошлого кризиса или бума прошло х лет, то теперь значит  настало время. Экономические показатели всегда должны рассматриваться в контексте других показателей. Но вернемся к настроению.

Чтобы когнитивная интерпретация не казалась слишком условной, есть также полностью квантифицированные индикаторы. К ним относятся, например, индекс доверия потребителей, индекс доверия корпораций и в контексте рынка недвижимости одним хорошим показателем будет индекс желания приобретать недвижимость. Индекс потребительской уверенности в последнее время был на довольно приятном  уровне легкого оптимизма, умеренный ветер в спину как  сектору  недвижимости, так продавцам. Однако, рассматривая график полностью, то не чем  этот уровень не примечателен. Такой же, как, например, в 2010-2011 годах. и не сильно отличается от исторически среднего значения. Уровня индикатора эйфории 2006-2007 годов не было ни до, ни после. То же самое можно сказать о желании потребителя купить дом или квартиру. С 2010 года этот показатель сильно не изменился.

Экономика - это социальная наука, и человеческое поведение не является точно предсказуемым и подобные индикаторы не дают возможности со 100% уверенностью предсказать,  дальнейший ход событий и как именно это будет происходить. Тем не менее, существует ряд индикаторов, которые достаточно изучены и доказаны, чтобы указать будущее направление и продолжительность с высокой вероятностью. Ключом разгадки к их правильной интерпретации служит способность видеть всю картину на основе этих показателей. По крайней мере, точно с большей долей вероятности, чем просто судить по ощущению “ кажется, эта вечеринка немного затянулась”.

Статья Руты Арумяэ появилась в в сентябрьском специальном выпуске «Kinnisvara».

Самое читаемое