Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.
Будут доказательства - не будет проблем
Любопытный вопрос мы выудили из текущей почты: «Подскажите, пожалуйста, возможно ли строительной фирме арендовать у члена правления под склад каменный сарай, который находится на земельном участке его хутора и числится в кадастре отдельным строением? Сарай придётся реновировать. В каком объёме можно это сделать без налогового риска? Например, требуется сменить крышу и ворота. И второй вопрос: можно ли на этой земле построить цех для фирмы, чтобы не возникли налоги?»
Похожие вопросы возникают часто, поскольку у небольших предприятий нет средств для приобретения недвижимости и даже для нормальной аренды. При рассмотрении подобных ситуаций, в смысле налогообложения, надо отталкиваться от двух важных положений Закона о подоходном налоге (изложенных в статьях 48 и 51). Во-первых, расходы такого рода должны быть явно и неоспоримо связаны с предпринимательством, и, во-вторых, любые расходы фирмы не должны представлять собой «денежно оцениваемую льготу, которая возникает в связи с трудовыми или служебными отношениями, а также в связи с пребыванием членом руководящего или контролирующего органа юридического лица». Опираясь на эти нормы, мы сможем легко оценить возможность появления налоговых рисков в любых ситуациях, похожих на те, о которых речь идёт в заданном нам вопросе.
Никаких проблем не будет с доказательствами: используется ли помещение в качестве склада фирмы и тем более когда речь пойдёт о цехе. Сложнее коллизия с опасностью возникновения специальной льготы. Разберёмся для начала со складом. Пока в помещении хранятся материалы фирмы, проблем с оплатой ремонта здания не возникнет. Но что произойдёт, когда сарай перестанет быть местом хранения производственных запасов? Обновлённое здание как было, так и останется собственностью члена правления фирмы, однако связь здания с предпринимательством прекратится. Произойти это может в любой момент, в том числе и тогда, когда новые конструкции (крыша, ворота и что-либо ещё) будут вполне себе работоспособны. Потому целесообразно в договоре об эксплуатации ремонтируемого за счёт фирмы частного здания оговорить условия оплаты собственником понесённых фирмой расходов (лучше всего по годам). Например, принять за основу десятилетний срок, который предусмотрен в Законе о налоге с оборота (кстати сказать, тем самым обеспечив для фирмы 100%-й зачёт НСО, поскольку возврат собственником ремонтных расходов с убывающей 10%-й долей будет вестись с НСО). Первая часть задачи - связь расходов с бизнесом - таким образом решится.
Остаётся проблема с арендной платой. Заметим, вполне возможен договор безвозмездного использования здания между его владельцем и фирмой, но если всё же будет арендная плата, то она не должна превышать рыночного уровня для аналогичных условий. И если ещё бухгалтер фирмы не забудет удерживать с выплаты за аренду подоходный налог, то налоговые риски окажутся исключены.
Со строительством цеха на земле члена правления проблем больше. Конечно, с правовой точки зрения самое разумное разделить участок и оформить между собственником и фирмой «право застройки» участка земли, на котором (на основании согласованной по всем правилам детальной планировки) фирма построит цех. «Право застройки» может передаваться безвозмездно и возмездно. Если плата будет, то по отношению к ней справедливо всё, что сказано выше об аренде. После завершения «права застройки» здание перейдёт собственнику земли, и здесь уже исходными данными для расчётов между связанными лицами окажется не остаточная, а рыночная стоимость. А если никакой возмездности не предвидится, то возникнет специальная льгота, рассчитываемая от рыночной стоимости здания на момент перехода собственности (если, конечно, к тому времени ничего не изменится в законах).
Разделение участка - дело хлопотное и требующее расходов. Но если будет решено строить цех на земле члена правления, то мой совет: пускай все согласования произведёт собственник земли. В правовом смысле было бы проще ему и построить здание с последующей сдачей его в аренду. Но тогда у застройщика не будет права на зачёт НСО. И потому здание вместе с оборудованием, скорее всего, построит фирма как движимое имущество. Арендные отношения возникнут только на часть земельного участка собственника (члена правления). При этом налоговые риски будут исключены, если в основу денежных отношений окажется положена рыночная стоимость аренды. Но в целом схема не очень хорошая, поскольку возникнет масса проблем с прозрачностью разделения эксплуатационных расходов (по всем силовым и обеспечивающим техносистемам).
Но при тщательной проработке и установке раздельной измерительной аппаратуры их можно будет разрешить. Важно, чтобы до последнего цента были непробиваемые доказательства того, что никакие эксплуатационные расходы члена правления не перекладываются на фирму. Если в этом смысле все бумаги окажутся в порядке, то проблем не будет.
Autor: Владимир Вайнгорт
Хотите всегда быть в курсе, что пишут ДВ на эту тему? Используйте Мой ДВ, выбирайте ключевые слова и получайте персональные оповещения!