17 сентября 2015 • 4 мин
Поделиться:

Налоговое планирование - дело серьёзное

Владимир Вайнгорт доктор экономических наук, научный руководитель «Кардис»  

Рассмотрим конкретную ситуацию: в престижном районе Таллинна два жильца рядного дома сделали пристройку, которую сдают в аренду созданной ими же коммерческой фирме. У фирмы образовалась приличная прибыль, которую разбирать в форме дивидендов собственники не хотят, чтобы не терять 25% на налоги. Потому решили достроить за счёт фирмы 2-й этаж, чтобы сдавать в аренду. Оставим в стороне проблему включения ещё одного лица в число дольщиков недвижимости (что решаемо) и оценим варианты налоговых рисков.

Владельцы фирмы желают зачесть налог с оборота, включённый в цену проекта, стройматериалов и строительно-монтажных работ. Но сделать это можно только в случае, если надстройка не планируется под жильё. Если жильё, то зачёт НСО от расходов на достройку дома невозможен, поскольку по закону о НСО (тем более, с учётом недавно опубликованного разъяс­нения Минфина) нет вариантов добавления налога с оборота при сдаче в наём или в аренду жилых помещений. А если усложнить задачу и допустить, что надстройка планируется под сдачу в аренду под конторы как временная мера? В недалёком будущем там намерены поселить растущих в обеих семьях наследников (для которых помещения рано или поздно перестроят и выкупят). Схема возможная, однако, надо учесть, что в течение 10 лет, как только новые площади перестанут использоваться в налогооблагаемом обороте, придётся пересчитать и вернуть зачтённый налог с оборота (по убывающей ежегодно на 10% пропорции). То есть, лет через 7-8 потери окажутся несущественными, и можно будет продать без НСО конторс­кие помещения в личную собственность для последующей переделки в жильё. А может быть и сдавать площади под жильё (кто знает, как повернётся нормативная база к тому времени).

И ещё один пример из реальной жизни. У одной из таллиннских строительных фирм имеется в собст­венности квартира, которая по документам используется как офис, а на самом деле в ней живёт член правления фирмы. Учитывая сегодняшнее направление налогового ветра, руководители сочли действующую у них схему слишком рискованной, и что пришла пора форму привести в соответствие с содержанием (продав квартиру члену правления). Купили квартиру в своё время недорого (в пору низких цен на жильё), ремонт делали давно, и потому перерасчёт зачтённого НСО добавит к цене незначительные суммы (а продавать планируют, естественно, без налога). Сумма всех расходов получилась небольшой, и сделка показалась даже прибыльной для фирмы. Всё бы ничего, только авторы идеи не учли, что продажа связанному лицу ниже рыночной цены создаст специальную льготу от разницы. А покупать по рыночной цене квартиру, уже требующую ремонта, члену правления не хочется. Сегодня можно за те же деньги найти лучший вариант.

Чтобы решение было верным, надо считать. Во что обойдутся налоги со спецльготы? Или есть смысл продать квартиру по «быстрой цене», от прибыли взять дивиденды, либо кредит у фирмы (сегодня, фактически, беспроцентный - под 0,5% годовых) и купить квартиру получше. А может не продавать квартиру, а реально сдавать? Либо передать в оперирование для крат­косрочного размещения, и тогда налог с оборота станет 9% (а в следующем году 14%), но можно будет сделать ремонт и зачесть НСО?

Нельзя выбрать налоговую схему без тщательного финансового расчёта. В первой ситуации (с достройкой этажа) вариантов ещё больше. И разница между ними существеннее. Кстати, заметим, во втором случае может быть ещё одна возможность: если квартира куплена в девяностые годы, а ремонт в ней делался в «нулевые», то существует вероятность, что квартира попадёт в разряд помещений «до первого использования» (если цена ремонта составляет 110% от цены приобретения). И тогда продажа будет обязательно с НСО, но без перерасчёта зачтённого налога.

Недвижимость при тупом линейном подходе может стать налоговой гирей, а может превратиться в источник налоговой экономии. Кстати, перебор вариантов одновременно станет и способом определения действительной квалификации лица, ведущего в фирме налоговый учёт.

Если это человек, «забивающий» цифры в декларации и ничего больше не знающий, - надо от него избавляться. А если - специа­лист, свободно обращающийся с нормами налогового и хозяйственного права, держаться за него и платить соответственно.

Надо внимательно изучить новые подходы Минфина и НТД к налогообложению недвижимости и сделках с ней, срочно приведя реальность в соответствие с этими правилами. У налоговых служб в ближайшие пару лет будет особое внимание к жилой недвижимости.

доктор экономических наук, научный руководитель «Кардис»

Autor: Владимир Вайнгорт

Поделиться:
Самое читаемое в ДВ

На этой странице используются cookies. Для продолжения просмотра страницы дайте согласие на использование cookies. Подробнее