Внимание! Эта статья была опубликована более 5 лет назад и относится к цифровому архиву издания. Издание не обновляет архивированное содержание, поэтому, возможно, вам стоит ознакомиться с более свежими источниками.
Падение катастрофическое
В марте прошлого года из-за пассивности
другой стороны я не заключил предложенное пари по поводу прогноза для рынка
недвижимости, а если бы заключил, то проиграл бы.
Я прогнозировал, что средняя цена квадратного метра квартир упадёт за год в Эстонии и Таллинне на 20%, а количество сделок уменьшится на 15%. Для простоты был сделан линеарный прогноз – прямолинейное падение цен и сделок до прогнозируемого уровня. Понятно, что реальная жизнь значительно сложнее, но прогнозировалось общее направление движения рынка, а не конкретная колея этого движения. Падение количества сделок в январе оказалось катастрофическим.
Третий месяц подряд, составляя обзоры, приходится констатировать, что уменьшение количества сделок было необычайно велико. Так, в январе по всей Эстонии была совершена всего 591 сделка с квартирной собственностью, в том числе в Таллинне - 251. Это означает падение за год соответственно на 55% и 53%. Реальное количество сделок оказалось в два раза меньше, чем по прогнозу, который оценивался как излишне пессимистический.
Разумеется, одна из причин такого спада – в декабрьских каникулах, когда люди отдыхали, а не занимались делами. В то же время сегодня на рынке недвижимости, увы, нет такого мотора, который был бы способен вновь раскрутить упавшие обороты. Ускоряется только падение цен.
Средний уровень цен квартирных сделок в январе составлял по Эстонии 11 284 кроны за квадратный метр. В Таллинне метр стоил чуть дороже – 16 615 крон. Падение цен за год соответственно 31% и 30%.
Если же сравнить январские цены с пиковыми в марте 2007 года, то они упали соответственно на 42% и 38%. За месяц же средняя цена квадратного метра упала в Эстонии на 16% и в Таллинне на 13%. Такого падения цен недвижимости в Эстонии ещё не было.
Данные Земельного департамента позволяют сказать, что в феврале нас тоже ждёт быстрое падение цен, которое достигнет 10%. Реальное падение цен, как и уменьшение количества сделок, оказалось намного большим, чем предполагал тот пессимистический прогноз. Такого падения никто не мог предугадать.
Таким образом, за месяц до итогового обзора можно уже предположить, что прогнозы, считавшиеся пессимистическими, не выдержали испытания реальностью, которая оказалась намного хуже.
Стремительное падение количества сделок с недвижимостью и ускоряющееся падение цен ведут к тому, что, так сказать, нормальные участники рынка уходят с него, а остаются только те, кто вынуждены продавать недвижимость, например, в покрытие кредитных долгов.
Цены квартир достигли такого уровня, что при продаже недвижимости, приобретённой за пять последних лет, нет никакой возможности получить больше, чем было уплачено при покупке. В наиболее трудном положении оказались люди, которые на гребне бума приобрели недвижимость по неразумно высокой цене и теперь, оказавшись в тяжёлом материальном положении, вынуждены её продавать. В таком случае за счёт реализации имущества удаётся погасить лишь часть кредита.
Положительный же момент в том, что с учётом среднего дохода населения возможность покупки жилья быстро растёт. Сегодня человек, получающий среднюю зарплату, может позволить себе приобрести значительно большую или более качественную жилплощадь, чем год-другой назад.