Оценка необходимости составления детальной планировки

Обязательство составления детальной планировки устанавливают закон о планировании или общая планировка региона. Если обобщить, то детальную планировку нужно составлять в городе для возведения здания, в отношении которого необходимо разрешение на строительство. Как правило, нет необходимости ходатайствовать о разрешении на строительство для сооружения здания с площадью застройки до 60 м2 и высотой до 5 м.

Дополнительно местное самоуправление может расширить обязательство составления детальной планировки общей планировкой, определив зоны и прочие условия. Например, местное самоуправление определило обязательство составления детальной планировки в отношении обширных зон рассеянного заселения на берегу моря; довольно часто для сооружения производственного проекта необходимо предварительно пройти составление детальной планировки.

Вступивший в силу 01.07.2015 г. закон о планировании позволяет местному самоуправлению на определенных условиях отказаться от требования обязательного составления детальной планировки, издав проектировочные условия. Ходатайство местному самоуправлению о применении исключения не гарантирует его применения, поскольку для этого желаемое должно отвечать определенным критериям. Исключение можно применить для возведения или расширения одного здания на недвижимости, которая расположена в пределах имеющейся застройки. Для этого строение должно по объему и назначению подходить к сформировавшейся среде региона, с учетом типа существующей там застройки. Важно, чтобы в общей планировке соответствующего региона можно было найти лежащие в основе выдачи проектировочных условий условия использования пространства и условия строительства, а также чтобы возведение строения не противоречило другим определенным общей планировкой условиям.

На практике соответствующее исключение используется и в том случае, когда зарегистрированное в отношении недвижимости в земельном кадастре назначение не соответствует желанию при строительстве. Например, между жилыми домами расположена не использующаяся производственная земля, которая подходит для строительства жилого дома. Изменение целевого назначения может оказаться необходимым для получения займа в банке или при продаже недвижимости, чтобы стороны сделки имели больше уверенности в достижении конечного результата. Подобное изменение целевого назначения земли представляет собой деятельность по землеустройству, где местное самоуправление устанавливает целевое назначение на основании указанного в разрешении на строительство целевого назначения.

Ходатайствовать об отказе от обязательства составления детальной планировки и выдачи проектировочных условий, а также от изменения неподходящего целевого назначения имеет смысл одновременно. Если административный орган имеет более ясное видение того, к какому конечному результату желает прийти собственник земли, то проще выбрать соответствующий путь. Обычно административному органу проще принять решение, если ходатайство содержит более подробный анализ того, почему применение исключения является обоснованным. На лаконичное ходатайство и без того обремененному работой городскому или волостному управлению проще дать формальный отказ.

Местное самоуправление должно принимать различные процессуальные решения, которые зависят от места и от многих других обстоятельств. Если отказ от требования составления детальной планировки является взвешенным решением местного самоуправления, то мы в адвокатском бюро NJORD считаем, что в определенных случаях имеет смысл ходатайствовать об исключении, и права собственника недвижимости можно обеспечить уже в начале процесса.