Какие офисные и коммерческие здания целесообразней реконструировать, а не сносить?

«Новое офисное здание - это эффективное, компактное здание А-класса энергопотребления с хорошо продуманными решениями, отвечающее современным требованиям. Под «старым офисным или коммерческим зданием» понимаются как очень старые здания, такие как сложенный из плитняка корпус целлюлозно-бумажного завода Zelluloos или же построенный в 1970-х годах советской эпохи Дом печати, так и конторские здания двадцатилетней давности – например, красное офисное здание на виадуке Пярну мнт., где раньше располагалась редакция Äripäev», - говорит Каар. - «Оценить, что же разумней – их реконструкция или же строительство нового здания – очень нелегко. В этом случае самому владельцу здания нужно прежде всего взглянуть на цифры и сопоставить их».

По его словам, если офисное строение, которому несколько десятилетий, еще можно поддерживать в эксплуатационном состоянии с помощью вполне разумных затрат на реновацию, то конторское здание, построенное в советское время, вероятно, потребует капитальной реконструкции. «Однако, если речь идет о старых зданиях ценной застройки, или же о тех зданиях, которые охраняются как объект культурного наследия, в их случае цену, скорее, определяет стремление максимально сохранить старину, чтобы сберечь исторический облик сооружения», - поясняет Каар.

Говоря о недостатках зданий, построенных в 1990-х и начале 2000-х годов, Каар отмечает, что их основными проблемами являются не соответствующая современным нормам теплоизоляция и чрезмерное энергопотребление, при этом большинство из них также нуждается в модернизации с точки зрения отделки, поскольку плановый период эксплуатации продолжительностью в 20-30 лет уже полностью завершен.

«Большинству зданий той эпохи действительно необходима капитальная перестройка, чтобы изолировать их от холода и ветра. Кроме того, нужно подумать и об удобстве пользования. Если сегодня небольшая контора площадью 50 м2 уже имеет собственный туалет, то в офисах начала века их строили в расчете на несколько контор, или же один на весь этаж», - отмечает он.

Таким образом, превращение старого конторского здания в качественный новый офис, несомненно, сопряжено с очень высокими затратами. Поэтому полная реконструкция офисных зданий, находящихся за пределами пригородов Таллинна или же вдали от центров притяжения, без государственной поддержки потребует, вероятно, слишком больших инвестиций, чтобы они могли окупиться в разумные сроки за счет доходов от аренды.

Бизнес-клиенты чаще всего обращаются к Estlander с просьбой реновировать фасад и крышу, но, конечно, всегда разумно взглянуть на ремонт здания в целом. «В случае конторского здания старшего поколения владелец редко проводит капитальный ремонт, скорее, реновирует его по частям - сначала лестницы, затем крышу, затем фасад. В большинстве случаев мелкий ремонт выполняется на постоянной основе и в небольших объемах руководителем административно-хозяйственного отдела или компанией, предоставляющей услуги по обслуживанию недвижимости», - говорит Андрес Каар.

Своевременная реновация здания предотвратит необратимые повреждения в будущем

Реконструировать или реновировать старые офисные здания так же просто, как реконструировать любое другое здание. Это вопрос возможностей собственника здания, а зачастую и целесообразности: насколько разумно инвестировать в данное здание, чтобы полученный доход от аренды покрывал инвестиции, сделанные в реконструкцию. Самым сложным в этой ситуации является человеческий фактор, когда офисное здание необходимо эксплуатировать одновременно с его реконструкцией.

В настоящий момент Estlander Grupp проводит капитальную реконструкцию офисного здания советской эпохи на по адресу ул. Сикупилли, 6 в Таллинне, где будет поднята крыша, отремонтирован фасад, а также реализованы решения, касающиеся технических систем: отопления , воды, канализации, вентиляции. Кроме того, поменяются интерьерные решения и будет произведена внутренняя отделка. «По сути, все здание получит новую жизнь, и в ближайшие десятилетия его владельцу не придется беспокоиться о больших задачах, в основном ему придется заниматься обслуживанием», - говорит Каар.

Большое офисное здание на улице Мейстри, 22, расположенное за таллиннским зоопарком, тоже получило новый и свежий внешний вид благодаря Estlander Grupp. В данном случае был реновирован фасад, который затем оштукатурили с применением современной системы SILS. И хотя прохожим казалось, что здание более-менее в порядке, его владелец - Colonna Kinnisvara - желал, чтобы оно было в идеальном состоянии.

Летом 2020 года строительная компания реновировала принадлежащее Eften Capital офисное здание по адресу Пярну мнт., 102c, расположенное у виадука на Пярну маантеэ, где была произведена дополнительная изоляция фасада и заделаны швы по всему зданию. Опять же - здание вроде бы в хорошем состоянии, но хозяин хотел, чтобы все было еще лучше. Это очень правильная позиция, поскольку своевременная реновация предотвратит необратимые повреждения здания в будущем.

Основным направлением деятельности основанной в 2007 году Estlander Grupp является реновация и реконструкция как относительно новых, так и более старых зданий, а также сооружений, которые относятся к охраняемым памятникам архитектуры. В первые годы основатели компании вынашивали большие идеи, в то время как сама работа, которой занималась фирма, была не столь масштабной: основное внимание уделялось небольшим объектам и частным домам, а также кровельным и фасадным работам. В настоящее время компания, выросшая из ремонта частных домов, занимается реновацией, реконструкцией и общим строительством более крупных объектов.

К команде Estlander Grupp присоединились несколько человек, имеющих степень в области гражданского строительства. Количество сотрудников потихоньку приближается к двум десяткам, при необходимости также привлекаются опытные субподрядчики. Компания отличается от прочих строительных компаний прежде всего прозрачностью бюджетирования - при составлении бюджета для старых зданий все статьи затрат честно представляются клиенту, чтобы он получил полное представление о возможных расходах.