Аренда - дело тёмное

До недавнего времени в случаях, когда жилые помещения сдавались под офисы или производственные помещения, с НСО поступали исходя из сути дела. Такой, во всяком случае, была позиция Налогово-таможенного департамента, и она соответствовала норме Закона о налогооб­ложении, где сказано: «При налогообложении применяются условия такой сделки или действия, которые отвечают реальному хозяйственному содержанию сделки или действия» (статья 84).

В последнее время в разъяснениях на сайте Налогово-таможенного департамента и в ряде выступлений его работников по поводу НСО в случаях аренды жилых помещений для бизнес-целей преобладает формальный подход, опирающийся на буквальное прочтение норм соответствующего закона.

Мотивы некоторой смены курса не скрываются. Специалисты «налогового управляющего» неоднократно убеждались, что заявленная в качестве конторского помещения квартира, по сути дела, используется по своему прямому назначению, как жильё. И чем больше открывается в Эстонии филиалов или постоянных мест деятельности зарубежных фирм, тем чаще налоговики сталкиваются с такой конструкцией: фирма арендует квартиру под служебное помещение, о чём стороны составляют соответствующий договор, но в действительности под названием «офис» существует кабинет и жилое помещение для иностранного владельца фирмы или приезжего наёмного менеджера (иногда то и другое помещается в однокомнатной квартире).

Выяснение действительных условий использования арендованного помещения - дело муторное, и потому специалисты налоговой службы и Минфина спрямляют ситуацию. Они полагают (так, по крайней мере, получается из имеющихся разъяснений и публикаций), что нельзя принимать на веру информацию налогообязанной по НСО фирмы, владеющей квартирой и сдающей её внайм с добавлением НСО, объясняя это записью в договоре, что целью нанимателя является использование квартиры для размещения конторы.

Работники НТД оценивают хозяйственное содержание таких сделок прежде всего по тому, перестроено жилое помещение под коммерческое использование или всё-таки оно как было, так и осталось квартирой (даже если в комнатах преобладают письменные столы). В опубликованном недавно газетном интервью ответственный работник НТД Эвелин Лийвамяги заявила: «Заверение арендатора, что он арендует жилое помещение для офиса, не может быть для арендодателя достаточным основанием, чтобы быть однозначно уверенным, что там будет не жильё». Она посетовала, что налоговый администратор не в состоянии разработать какие-либо требования, следуя которым можно документировать преобразование квартиры в коммерческую площадь, но ей понятно, что в большинстве случаев квартира с гостиной, спальней, кухней, ванной всё-таки чаще является жильём, чем конторой. В том же интервью сказано: «В практике проверок выясняется, что арендованную «под офис» квартиру часто передают члену правления для проживания временного либо постоянного».

Как сказала недавно одна из специалисток Минфина: «Всё же стоматологический кабинет легко отличить от квартиры, и в первом случае НСО бесспорен, а во втором, скорее всего, имеем дело с жильём».

С учётом таких соображений налоговики не соглашаются считать производственным приобретённое (с уплатой НСО) новое жилое помещение, когда на основании намерений коммерческого его использования зачитывается налог с оборота. То есть фактическая линия поведения выстраивается простая: либо переоборудуйте жильё таким образом, чтобы коммерческое использование площадей было однозначно видно, либо «не тратьте куме силы» и подходите к имеющейся у вас квартире, как к жилью (независимо от того, что там происходит).

Подход простой, но не бесспорный. Он отражает возобладавший в последнее время стиль отношений налоговиков к налогоплательщикам, основанный на принципе презумпции виновности. Всё-таки норма закона о налогообложении, с которой мы начали, а также предоставленные налоговому управляющему этим же законом возможности проверки вполне позволяют в режиме мониторинга использования площадей отделить зёрна от плевел. Но кому охота делать лишнюю работу, тем более если положение позволяет пользоваться простыми решениями.