Вакантность офисных площадей выросла на треть
Предложение столичных офисных площадей в течение минувшего года резко выросло, что существенно увеличило число пустующих офисов.
В 2006-2007 годах в Таллинне было начато возведение множества офисных зданий, строительство которых было завершено в 2008-2009 годах, после чего они пополнили рынок офисных площадей.
В общей сложности в Таллинне в 2008 году было принято в эксплуатацию 85 000 м2 новых офисных площадей, а за первые три квартала 2009 года к ним добавились еще 207 000 м2 новых офисных площадей.
В 2009 году были достроены такие крупные офисные здания, как Tammsaare Arikeskus, дом Nordea, различные здания квартала Ротерманни, офисное здание Al Mare, Metro Plaza, офисное здание EAS, Delta Plaza и офисное здание Estconde.
С начала прошлого года число предлагаемых офисных площадей в Таллинне постоянно увеличивалось. Это было обусловлено, с одной стороны, тем, что достраивались новые здания, с другой, тем, что многих арендаторов настигло банкротство, в результате чего потребность в офисных площадях постоянно сокращалась.
Больше всего предложение офисных площадей возросло в части города Кристийне, где число предложений за 2009 год удвоилось. Несколько меньше – в размере 30% - возросло число предложений в Мустамяэ и части города Кесклинна.
Цены предложения съемных площадей с начала 2009 года в Таллинне в среднем снизились на 28%. Снижение цен предложений за минувший год в частях города было следующим:
Кесклинн - 25%,
Кристийне и Мустамяэ - 34%,
Ласнамяэ - 26%,
Хааберсти - 19%.
Следует отметить, что клиенты пытаются выторговать 10-20% с предлагаемых цен. В зависимости от начальной цены и скидка, конечно, разная, но 10% сейчас являются достаточно распространенным резервом для торга.
Поскольку вакантных площадей достаточно как в новых, так и в более ранней постройки офисных зданиях, а в течение следующего года не ожидается значительного улучшения экономической ситуации, то в ближайшее время начинать строительство новых офисных зданий явно нецелесообразно.
Арендаторы со своей стороны оказывают сильное давление по части снижения цен аренды. Многие предприятия присматриваются к рынку, но реальные переезды на другие площади происходят нечасто. Нередко о переезде начинают говорить с целью «выбить» снижение стоимости за аренду площади, которую предприятие снимает в данный момент.
В только что построенных и простаивающих полупустыми зданиях владельцы ради получения арендаторов нередко готовы снизить цены до уровня ниже рыночных. Цены аренды новых офисных площадей в центральной части города в среднем составляют 150 кр/м2, в Мустамяэ и Кристийне – от 90 до 120 кр/м2 и в Ласнамяэ – от 100 до 120 кр/м2.
Уровень вакантности сильно варьируется в зависимости от зданий и районов. Средний уровень вакантности в центре города составляет 15%, в Мустамяэ и в Кристийне – 10-15%, и в Ласнамяэ - 25%. Более высокая вакантность отмечается в зданиях, которые расположены менее удачно, чем остальные, где плохие возможности парковки, а также в зданиях, технические решения и отделка которых недостаточно продуманы или некачественно исполнены.