В Таллинне появится новый отель

Французская сеть отелей AccorHotels уже дважды пыталась закрепиться в Таллинне. В 2000 году предприниматель Александр Кофкин отказался от партнёрства с французами, по причине того, что у Accor оказалось мало клиентов. Четыре года назад AccorHotels вновь проявилась здесь, когда заключила договор с занимающейся инвестированием в недвижимость фирмой Palmgrupp. Уже тогда к плану французов было скептическое отношение и, видно, не зря, так как сотрудничество так и не осуществилось. Теперь Accor нашла новую возможность.

«Hausers Grupp будет строить и развивать отель, а позже станет его администрировать», – сказал о возведении в Таллинне шестиэтажного отеля один из собственников фирмы Мадис Мяги.

Зампредседателя Союза отелей и ресторанов Феликс Мягус заверил, что о планах французов слышал, но не более того. В Эстонии Accor оперирует через дочернее предприятие Orbis, нотированное на Варшавской бирже, которое на вопросы, отправленные газетой Aripaev, не ответило, а прислало лишь обзор, знакомящий с предприятием.

Мадис Мяги сказал, что собственник бренда Ibis во Франции AccorHotels прощупывал здесь почву уже в течение пары лет. Искал девелопера, который мог бы предложить и подходящую недвижимость. Участок земли на улице Юхкентали, где к середине 2019 года появится отель, фирма Hausers Grupp приобрела менее чем за год перед заключением договора. «Мы знали о проявляемом интересе к строительству отеля и о том, что в Таллинне продаётся один участок, вполне для такого отеля подходящий. Свели два конца воедино и заключили обе сделки», – рассказал Мяги.

В ряду наибольших рисков, по мнению Мяги, главный – это возможная потеря интереса у туристов как к Таллинну, так и к новому отелю, что тут же отразится на заполняемости отеля. Второй риск – это удорожание строительства отеля уже при его закладке. «Если цена строительства поднимется, то может вырасти и базовая стоимость объекта», – сказал он.

С фирмой Palmgrupp у AccorHotels был план возвести отели Adagio и Ibis в Таллинне, на улице Хобуяама. Глава Palmgrupp Янно Рокк уже четыре года назад говорил, что не хочет бежать впереди паровоза и комментировать реальность строительства французской сетью двух отелей в Эстонии прежде, чем под проект не будет найдено конкретное финансирование. 

Сейчас строительство постоянно стопорится из-за недостаточного финансирования. «В нынешнем состоянии рынка профинансировать разом  строительство 70 000 квадратных метров, что покрыло бы арендными договорами большую часть объёма проекта, весьма и весьма трудно. Возможно, кто-нибудь и смог бы сделать это, но я не смог», – признался Рокк, у которого имеется финансовое покрытие для строительства 10 000 квадратных метров.

Поэтому Рокк хотел начать строить отели поэтапно, но тут не договорились с совладельцем земельного участка - городом Таллинн, который по своим причинам не поддерживает поэтапного строительства.

Девелоперской фирме Hausers Grupp удалось заняться развитием недвижимости благодаря последнему экономическому кризису.

Недавнее обращение к отельному бизнесу для Hausers Grupp – дело новое. Когда ещё в студенческие годы Мадис Мяги, Янно Парик и Томи Саарон основали строительную фирму, то они сосредоточились на генподряде. «Нам было по 22, кровь бурлила, мы ужасно хотели стать бизнесменами. Вот и занялись с юношеским пылом», – вспоминает Мяги.

Другой собственник фирмы Томи Саарон признался, что терять тогда им было нечего. «Провалится дело, так провалится. И это бодрило. У всех у нас были хорошие рабочие места. Так что экономического пресса не было», – рассказал он.

Поначалу генподрядной фирме было непросто пробиться. «Строительство – это бизнес связей. Когда я 25-летний приходил на какую-либо важную встречу, то никто меня всерьёз не воспринимал. Денег, опыта и имени у меня не было. Перед такими встречами я пару недель не брился, хотел немного обрасти и выглядеть постарше, чтобы вызывать больше доверия», – рассказал Мяги.

Через несколько лет грянул экономический кризис, ставший поворотным моментом для фирмы, – по крайней мере, так считают её собственники. Они тогда решили, что настал нужный момент для занятия развитием недвижимости. В 2011 году купили первый участок земли в посёлке Пеэтри в Харьюмаа. «Мы покупали землю значительно дешевле, чем сейчас её рыночная цена. Так получили прибыль и встали на ноги», – рассказал Мяги.

Минимум две трети участков фирма приобретала из банкротных гнёзд, у судебных исполнителей или покупала у предприятий, попавших в затруднительное положение. «Мы воспользовались моментом. Цены были мистически низкими, а у нас ведь тогда не было пухлых бумажников. На сленге покеристов, мы не один год «выставлялись», то есть шли ва-банк», – вспоминает Мяги, по словам которого смелости им прибавляла мысль, что впредь рынок может только расти, падать ему больше некуда.

Вначале всё было не так уж и гладко. В кризисные годы намерение Hausers Gruppзаниматься бизнесом в сфере недвижимости сталкивался с недоверием и препятствиями. Речь о банках, которые боялись потерять деньги. В итоге один банк всё же согласился поддержать ребят.

Мяги подчеркнул, что многие полагают, что успешный бизнес с недвижимостью зависит от нужного места, но он уверен, что всё зависит от верного момента. Когда  Hausers Grupp подалась в этот бизнес, казалось, что наиболее естественным для него был бы центр Таллинна, но у фирмы не было столько средств, чтобы покупать землю в центре, поэтому она развивалась за пределами города. «Сегодня ситуация изменилась, и успешные девелоперы перекочевали из центра на окраины», – отметил Мяги.

Саарон хорошо запомнил, что первую квартиру он продал своему другу. «Знал, что ему нужна квартира. Пошёл и уговорил его, использовал всё своё красноречие, и за день, уже к вечеру заключил очень удачную сделку», – рассказал Саарон.

Сейчас Мяги и Саарон находят, что в те времена могли бы приобрести гораздо больше земли. «Немного боязно было. Часто решали в пользу не-покупки в случаях, которые сейчас здорово окупились бы», – признался Саарон.

Бурно растущая строительная фирма Bauschmidt в конце прошлого года пошла на санацию, но поскольку спасти фирму всё же не удалось, она закончила банкротством.

Владельцы фирмы Hausers GruppМадис Мяги и Томи Саарон поделились своим отношением к проблемам Bauschmidt.

Мадис Мяги: Печальная история. Со стороны темп роста предприятия впечатлял. Наша стратегия была другой. Мы относимся к своему предприятию, скорее, как к клубу. Бутику, где собираются friends and family.

За более чем десять лет оборот фирмы ни разу не был для нас приоритетной целью. Мы не применяли силу, чтобы обзавестись объектом, не пытались сделать фирму более крупной и выбраться в каком-либо рейтинге на высокие позиции. И даже, когда пару раз мы поддались соблазну, уж очень хотелось заполучить какой-то объект, судьба наказывала нас. Ожидаемого очень густого навара оттуда мы не имели.

Томи Саарон: Тема Bauschmidt – это более общая проблема генподряда. Кому не приходилось сталкиваться с этой областью деятельности, не понимает, какие колоссальные риски берёт на себя генподрядчик.

Со стороны этот бизнес кажется простым. Строишь и стрижешь мегаприбыли, но если посмотреть на обороты крупных генподрядных предприятий и их прибыли, становится видно, насколько рискованный этот бизнес. Маржа в нём маленькая.

 Мелкая ошибка в расчётах и принятое на этой основе решение – и вот ты в минусах. А если ты ещё и в фазе роста, и весь капитал в деле, если ты растёшь и инвестируешь… Думаю, они всё делали правильно, но что-то пошло не так, не срослось. С одного объекта пришёл крупный штраф, куда-то только что инвестировали, откуда-то не поступили деньги, и вот карточный домик рассыпался.