На рынке аренды офисов началась игра на выживание

Причиной следует считать строительство и вступление в строй новых офисных зданий, в результате чего предлагаемых внаём площадей оказывается больше, чем спрос на них. Логический итог – пустующие в ожидании съёмщиков помещения.

Но поскольку недвижимость – товар разноликий, и офисные площади подразделяются в зависимос­ти от места, класса качества, величины и многих других параметров на разные сегменты, то превышение предложения над спросом охватывает не все сегменты. В некоторых сегментах, напротив, ощущается острая нехватка офисов, а в других их изобилие особенно явственно.

Например, не хватает новых и равноценных новым конторских помещений высокого класса качества, площадью 50-150 кв. м в таллиннс­ком сити и центре города или в каких-то популярных деловых кварталах, поскольку большинство девелоперов сосредоточены на площадях больших размеров, примерно 200-300 кв. м и более крупных офисах.

Если изначально в технические системы, коммуникации, пространст­венное членение и др. не были заложены возможности последующего деления, то сделать это потом сложно.На небольшие офисы хватает не только тех, кто заинтересован в аренде, но и потенциальных покупателей. В сданном в конце 2016 года офисном здании Buroo 83 на Тартуском шоссе, 83 предлагались помещения как в аренду, так и на продажу. Площадь этих бюро 45-137 кв. м, и на сегодняшний день все они сданы или проданы. Совсем не исключено, что такой, нацеленный на верный сегмент, проект может успешно выйти на рынок, несмотря на его насыщение.

Наиболее очевидный переизбыток больших офисов наблюдается в старых офисных зданиях, арендаторы которых переселяются в уже построенные или ещё строящиеся новые здания и конторские площади в которых начинаются от 200-300 кв. м. Хотя в 2018 году на рынке появится примерно 72 000 кв. м новых сдаваемых внаём площадей, их заполнение – это проблема не столько их девелоперов, сколько собст­венников старых пустеющих домов.

Продажу новых офисных площадей поддерживает желание предприятий улучшить условия труда или, по меньшей мере, не ухудшать их. По этой причине съёмщики постоянно движутся из старых офисных зданий в новые. В условиях нынешней нехватки рабочей силы при найме на работу в качестве аргумента используется мотивирующая рабочая среда, о чём многие руководители предприятий, ищущие помещения, говорят прямо.

Кроме того, во имя результативной продажи девелоперы прибегают к услугам профессиональных команд по продажам и сотрудничают с ведущими бюро недвижимости.

Легко заметить, что за каждым из сдающихся в 2018 году крупных офисных зданий есть ясные идея и концепция, а также ориентированность на конкретные целевые группы.Офисный центр Maakri kvartal со своими 18 700 кв. м съёмных площадей расположен в средоточии деловой деятельности – в т.н. central business district, наиболее привлекательном месте для финансовых учреждений, адвокатских бюро и региональных штаб-квартир международных предприятий. Поэтому и в этом офисном центре заключили договоры аренды банки, страховые компании и многие известные адвокатские бюро.Корпус I в квартале Теллискиви, на участке Теллискиви, 60, предлагает в аренду 10 840 кв. м. Производственное здание, которое в ходе реновации преобразуется в современный офисный центр, расположенный между хипстерским кварталом Теллискиви, рынком Балтийского вокзала и самим вокзалом, привлечёт творческой атмосферой района и своеоб­разным внутренним оформлением предприятия ИТ-сектора и креативной экономики. Сохраняемый в здании промышленный дизайн, большие окна, высокие потолки – всё это даст много света и простора.

Офисные здания, сдающиеся в Ulemiste City, предлагают не просто конторы в новых домах, но и хорошую деловую среду в уже сформировавшемся бизнес-городке вместе со многими дополнительными услугами и бонусами для работников. В этом году там открылись специально приспособленные под нужды бизнес-городка магазин Sepapaja Selver и спортклуб MyFitness, где есть и бассейн. А сдача в эксплуатацию трамвайной линии заметно улучшила транспортное сообщение с центром столицы.

2-я башня Дома Эпика – это 14 755 кв. м сдаваемых в аренду площадей. Вместе с принятой в эксплуатацию в 2016 году 1-й башней Дома Эпика это будет самый большой офисный комплекс в Эстонии, который опередит носящий сейчас этот титул центр Tammsaare Arikeskus.

Большая площадь этажа, составляющая 1236 кв. м, делает здание хорошим выбором для предприятий, ищущих конторы размером более 500 кв. м, но не желающими разбрасывать их по разным этажам. Ведь площадь этажа многих конкурирующих офисных зданий не превышает 400-500 кв. м. Почти два этажа в строящейся 2-й башне Дома Эпика уже взяла в аренду телекоммуникационная фирма Tele2. Дополнительный бонус – расположенный в здании конференц-центр, в котором все съёмщики смогут снимать совещательные помещения разных размеров.

Хотя царящий на рынке переизбыток предъявляет командам по продаже девелоперских проектов более высокие, чем прежде, требования, и период продажи заметно удлинился, главное бремя изобилия всё же на их плечи не ложится.

Это бремя давит на старые офисные здания, но при этом пока очень выборочно. В хорошо управляемых больших офисных центрах вакантность близка к нулю, в то время, как где-то в другом месте выезд пары крупных съёмщиков может существенно опустошить здание. Например, в Tammsaare Arikeskus вакантность практически нулевая.Собственник центра Kaamos Kinnisvara купил в 2015 году конторское здание по улице Эндла, 16. Это как раз такое офисное здание старого типа, каким угрожает уход арендаторов. О переселении Telia к моменту покупки было уже известно, но фирма выбрала оптимальный уровень реновации, позволявший предложить, учитывая месторасположение здания, офисы по сходной цене, а также гибкие решения по величине помещений. В результате реновация ещё не завершена, а 60% площадей уже арендовано. На сегодняшнем рынке это, безусловно, хороший показатель.

Много лет располагавшийся в здании по Ярвевана, 9 офис Ericsson Eesti также готовится к переселению в Дом Эпика. Уход крупного арендатора оставляет пустым около четверти всего офисного здания. Но и собственник не дремлет. Поскольку сдать внаём единое бюро площадью примерно 2000 кв. м мало реально, была составлена программа разделения и реновации помещений. Новым съёмщикам будут предложены бюро площадью от 137 кв. м.

Похожие решения стоят перед собственниками многих офисных зданий старого типа. Это очень важные решения, и ситуацию можно сравнить с играми на выживание. Вполне очевидно, что в этом сегменте большой переизбыток вскоре приведёт к тому, что неверные решения или затягивание с принятием решения надолго оставят нерешительных наедине с пустыми помещениями или вынудит их существенно снизить цену аренды. Спрос на не новые и не очень современные офисы не пропадёт, но более расторопные просто перехватят всех потенциальных съёмщиков.

Autor: Хенно Вийрес консультант по коммерческим площадям RE Kinnisvara